В Москве, возможно, пустуют 120 тысяч квартир
По данным исследования GED analytics, в Москве по крайней мере 7 млн. кв. м простаивающего жилья. Если добавить к этому около 1,5 млн. кв. м в квартирах, построенных, но не проданных девелоперами, получится, что чуть ли не 5% всего жилого фонда столицы (каждая 20-я квартира) сегодня никем не используется.
Специалисты обошли около 30 домов, построенных больше 15 лет назад, и 10 «новых», построенных в 2000-2010 гг. Под наблюдение взяли Южный, Юго-Восточный и Восточный округа столицы, где сосредоточены районы новой массовой застройки, а также Центральный округ, от Садового до будущего 4-го кольца, где хватает и новостроек, и сталинок. Специалисты просто подсчитывали количество горящих окон в домах с 20.00 до 22.00.
«Выяснилось, что в «старых» домах свет вечерами горел в 30–40% окон, что было принято за 100% заселенности. В новостройках же было в основном темно. При этом чем старше оказывался дом, тем больше окон в нем горело», - рассказал руководитель GED analytics Александр Пыпин. – Теперь осталось перенести полученную статистику на всю Москву. Учитывая масштабы ввода жилья в Москве с 2000 по 2008 г. и процент заселенности домов для каждого года постройки, аналитики пришли к выводу, что к началу 2009 г. в столице пустовало до 120 тысяч квартир, или свыше 7 млн. кв. м».
Причиной тому, по мнению специалистов, - «инвестиционные покупки» жилья во время строительного бума 2000-2008 гг. Если в 2000 г., по подсчетам риелторов, на рынке недвижимости инвесторов было не больше 1-2%, то в предкризисные годы их число доходило до 50%. Ведь в Москве с 2000 по 2008 г. 1 кв. м подорожал на 800%.
По мнению экспертов GED analytics, причин для уменьшения массы свободных квартир нет. Мало того, с наступлением кризиса единицам частных инвесторов удалось сбросить дешевеющие активы. В 2009 г. в столице было совершено 52 тысяч сделок с жильем. В хорошие времена 70–80% всех сделок традиционно приходилось на вторичку. С кризисом их стало еще больше: опасность купить долгострой стала слишком высока, и покупатели переориентировались на готовые квартиры. Сами девелоперы не скрывают, что первые покупатели с деньгами приходят к ним, когда дом почти готов.
Даже если оптимистично считать, что на вторичку по-прежнему пришлось 80% всех сделок, покупатели приобрели чуть больше 600 тысяч кв. м из построенных 2,1 млн. кв. м. Так что в активе у девелоперов осталось не меньше 1,5 млн. кв. м уже сданных госкомиссии квартир.
В период кризиса на рынке загородной недвижимости появилось много новых продавцов земельных участков. Причем, большая их не имеет опыта строительства, и распродает свои земельные запасы, размежевав их на небольшие лоты. Старые участники рынка, как говорилось на круглом столе «Наделы в розницу», называют такие компании «серыми девелоперами».
Это структуры, которые до кризиса использовали для приобретения земель либо административный, либо инвестиционный ресурс, говорит советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева. Однако если прежде такие девелоперы работали в связки с генподрядными организациями и застройщиками, в системе business-to-business (B2B), то, в период кризиса они пытаются работать напрямую для конечного потребителя (business-to-consumer, B2S). При этом продукт, который они предлагают, ничуть не изменился.
Сегодня даже лидеры загородного рынка Петербурга торгуют участками без подряда, признали участники круглого стола. Но эти компании имеют агентские договора с рядом застройщиков и ДСК, «имеющих опыт загородного домостроения и знакомых с градостроительным регламентом будущего поселка», как подчеркивает С.Невелева.
По ее мнению, пока потребитель еще не вполне осознал, что приобретение земельного участка напрямую у «серого девелопера» – означает остаться наедине с проблемами самоорганизации будущих соседей, обеспечения поселка инженерными коммуникациями и социальной инфраструктурой. Однако разочарование от большого числа таких сделок, совершенных в кризис, по ее мнению, в будущем негативно отразится на всех участниках рынка.
По мнению участников круглого стола, для того, чтобы остаться на загородном рынке недвижимости надолго, «серые девелоперы» должны либо совершенствовать свою работу на этапе подготовки участков, предназначенных для конечного потребителя, либо вернуться к работе в системе B2B, считает С.Невелева.