RRG предлагает новое кластерное деление Москвы
Консалтинговая компания RRG завершила разработку и представляет новое кластерное деление территории Москвы.
Впервые определение территориального кластера встречается в западной литературе 1970-80-х гг. и, по сути, означает сложившийся подрынок, который формируется на основе определенных характеристик, главной из которых является транспортная и пешеходная доступность. Применительно к рынку недвижимости, кластер - это территориальная единица географического районирования, ограниченная физическими транспортными «барьерами» и учитывающая однородность ее социально-экономических и геодемографических аспектов. В качестве барьеров могут быть как физические, так и социально-экономические и геодемографические различия. В рамках города в качестве физических преград обычно выступают промзоны, железные дороги, крупные автомагистрали и «пробки». К социально-экономическим относят («престижные» и «рабочие» районы, уровень жизни населения городского пространства)
Основной идеей кластерного анализа являлся тезис о том, что человек стремится пользоваться, в первую очередь, инфраструктурой в рамках «своего» кластера. Соответственно, именно в рамках каждого кластера можно определить необходимое количество торговых предприятий, офисов, объектов социальной инфраструктуры и т.д. Преимущество данного деления заключается в его четкой «физической» и «логической» обоснованности.
Таким образом, кластерный анализ это не теоретический продукт, а важнейший практический инструмент по определению конкурентного окружения, потенциальной эффективности будущего проекта, оценки рисков, а также для принятия решения о целесообразности размещения магазинов, наилучшего использования земельных участков и т.д. Соответственно, данный подход применим в деятельности девелоперов, инвесторов, оценщиков, ритейлеров, брокеров. Для формирования маркет-плана развития сети, оценки потенциальных оборотов и исследования целевой аудитории кластерное деление используют многие крупные западные ритейлеры и банки. Девелоперы жилого и коммерческого сегмента используют кластеры для определения конкурентной среды, потенциального спроса и концепции создаваемого объекта и т.д.
На практике кластерное деление – сложная многопараметрическая задача, в решении которой задействованы специалисты различного профиля: маркетологи, ГИС-специалисты, математики, аналитики рынка. Кроме того, необходимо собрать множество данных о городе, коммерческой и жилой недвижимости, качестве жизни, уровне доходов населения, автомобилях, автомобильных трафиках, «дневном» и «ночном» населении, и т.д. Эти данные привязаны к карте во многих случаях с точностью до дома, образуя единую ГИС-систему. Такая система позволяет, выделив любую территорию, показать все характеристики района.
Используемые данные собираются компанией RRG уже более пяти лет. Основной технологией являются «данные с земли», т.е. полученные путем массовых опросов населения, переписи объектов недвижимости различных типов, структуры и качества жилой недвижимости, объектов нового строительства, подсчеты автомобильного и пешеходного трафика и т.д. Кроме того, используются статистические данные, публикации средств массовой информации, базы данных по продаже и аренде недвижимости, и т.д. С помощью собранных данных, аналитиками и ГИС-специалистами создаются различные модели, на основании которых строятся отдельные карты, отражающие уровень доходов населения, обеспеченность автомобилями, офисами, торговыми, социальными объектами и т.д. И только совокупный анализ всех этих карт дает возможность корректно разделить город на кластеры и мегакластеры.
В 2005 году компания RRG, используя собственный и международный опыт, предприняла первую попытку применении кластерного районирования территории Москвы с целью повышения эффективности проведения консалтинговых и геомаркетинговых исследований: пять лет назад столица была разделена на 12 мегакластеров, т.е. по сути больших «городов» с населением 800-1500 тыс. жителей и 87 кластеров – небольших «городов» с населением 80-120 тыс. жителей. При этом следует отметить, что в силу различий в исходных принципах деления, границы кластеров и мегакластеров далеко не всегда совпадали с административными границами районов и округов.
Развитие города, в том числе строительство новых автомагистралей, развязок, вывод за МКАД промзон и возведение на их месте жилых микрорайонов, «замена» пятиэтажек и других морально устаревших строений современными новостройками, - все это приводит к изменению границ кластеров. Более того, учитывая будущие изменения на основе генплана Москвы, можно судить и об изменении границ кластеров и мегакластеров.
На основе изменений городской среды, произошедших за последние 5 лет, специалисты компании RRG разработали новую версию кластерного деления. На сегодняшний день Москва разделена на 13 мегакластеров и 121 кластер.
Основные изменения коснулись центральной части города, а также западной, восточной и юго-восточного частей столицы.
В Центральном мегакластере, площадь которого увеличилась сразу 30%, а население на 20%, это произошло за счет расширения границ до ТТК с включением кластеров с относительно высоким уровнем жизни – Киевский, Шаболовка и Бауманский, а также появления нового кластера Лужники.
На западном направлении основные изменения связаны со строительством новой современной автомагистрали Звенигородского шоссе далее переходящей в федеральную трассу М9. Новая магистраль стала второй «артерией» Волоколамского мегакластера, наряду с Волоколамским шоссе. Это привело к тому, что территория планируемого Большого Сити, ранее входящая в состав Ленинградского мегакластера, вошла в состав Волоколамского мегакластера. Также новая дорога стала причиной разделения кластера Мневники на Щукино и Хорошево-Мневники, каждый из которых тяготеет к своему шоссе.
Статус отдельного мегакластера получил город Зеленоград, он включает в себя 3 кластера – Крюково, Матушкино-Савелки, Панфиловский.
Границы кластеров в юго-восточной части города изменились в связи со строительством нового жилого микрорайона «Волжский» с населением почти 20 тыс. человек. Кроме того, напряженная ситуация с автомобильным движением на Волгоградском и Рязанском проспектах привели к дроблению некогда одного из самых больших по численности кластеров Кузьминки (328 тыс. человек) на три независимых кластера – Рязанский, Волжский и Кузьминки.
По словам директора департамента банковского регулирования и надзора Центробанка РФ Алексея Симановского, из 200 млрд. рублей непрофильных активов, которые перешли к банкам в виде залогов по выданным ссудам, около 70% - это недвижимость. Он предложил банкирам избавиться от залежавшихся активов, продавая их с дисконтом: «Если активы не были реализованы в течение года, то по ним может быть 20-процентный дисконт, а если 2 года – то дисконт может быть до 50%», пишет «РБК daily».
Предложение ЦБ неслучайно. Кредитные организации пока слишком медленно восстанавливают докризисный объем кредитования. По данным ЦБ, в апреле банки выдали на 1,3% больше кредитов юрлицам, чем в марте, совокупный объем ссуд, выданных физлицам, вырос на 2,3%. При этом уровень просроченной задолженности у банков по юрлицам продолжил расти: она достигла 6% (против 5,8% в марте), по физлицам этот показатель не изменился – 7,4%.
Часть проблемных кредитов банки смогли реструктурировать, использовав для этого льготы, которые Центробанк ввел в конце 2009 г. «Размер сэкономленных резервов на 1 марта составил не менее 500 млрд. рублей», - сообщил А.Симановский. По его расчетам, после отмены льготного режима резервирования расходы банков на создание резервов под плохие кредиты могут составить еще порядка 50-90 млрд. рублей.
А.Симановский сообщил, что на 1 апреля доля реструктурированных ссуд в банках выросла до 35,7% (против 29,1% на начало года). «На долю 30 крупнейших ссуд на 1 апреля приходилось 22,6% кредитного портфеля», - сказал он, намекнув, что банки просто решили подстраховаться перед отменой льготного режима. А.Симановский полагает, что доля реструктурированных ссуд к 1 июля может увеличиться еще на 5%.
Аналитик ИФК «Метрополь» Марк Рубинштейн говорит, что банки, конечно же, не торопятся продавать залоги, поскольку понимают, что рост всех классов активов будет продолжаться. «Это касается и недвижимости, доля которой в залогах у банков наиболее значительна», - говорит он, отмечая, что ряд крупных банков уже позаботился о реализации непрофильных активов, создав специализированные структуры. В частности, о создании специальных компаний, которые будут работать с непрофильными активами, уже объявили Альфа-банк и ВТБ.