RRG предлагает новое кластерное деление Москвы
Консалтинговая компания RRG завершила разработку и представляет новое кластерное деление территории Москвы.
Впервые определение территориального кластера встречается в западной литературе 1970-80-х гг. и, по сути, означает сложившийся подрынок, который формируется на основе определенных характеристик, главной из которых является транспортная и пешеходная доступность. Применительно к рынку недвижимости, кластер - это территориальная единица географического районирования, ограниченная физическими транспортными «барьерами» и учитывающая однородность ее социально-экономических и геодемографических аспектов. В качестве барьеров могут быть как физические, так и социально-экономические и геодемографические различия. В рамках города в качестве физических преград обычно выступают промзоны, железные дороги, крупные автомагистрали и «пробки». К социально-экономическим относят («престижные» и «рабочие» районы, уровень жизни населения городского пространства)
Основной идеей кластерного анализа являлся тезис о том, что человек стремится пользоваться, в первую очередь, инфраструктурой в рамках «своего» кластера. Соответственно, именно в рамках каждого кластера можно определить необходимое количество торговых предприятий, офисов, объектов социальной инфраструктуры и т.д. Преимущество данного деления заключается в его четкой «физической» и «логической» обоснованности.
Таким образом, кластерный анализ это не теоретический продукт, а важнейший практический инструмент по определению конкурентного окружения, потенциальной эффективности будущего проекта, оценки рисков, а также для принятия решения о целесообразности размещения магазинов, наилучшего использования земельных участков и т.д. Соответственно, данный подход применим в деятельности девелоперов, инвесторов, оценщиков, ритейлеров, брокеров. Для формирования маркет-плана развития сети, оценки потенциальных оборотов и исследования целевой аудитории кластерное деление используют многие крупные западные ритейлеры и банки. Девелоперы жилого и коммерческого сегмента используют кластеры для определения конкурентной среды, потенциального спроса и концепции создаваемого объекта и т.д.
На практике кластерное деление – сложная многопараметрическая задача, в решении которой задействованы специалисты различного профиля: маркетологи, ГИС-специалисты, математики, аналитики рынка. Кроме того, необходимо собрать множество данных о городе, коммерческой и жилой недвижимости, качестве жизни, уровне доходов населения, автомобилях, автомобильных трафиках, «дневном» и «ночном» населении, и т.д. Эти данные привязаны к карте во многих случаях с точностью до дома, образуя единую ГИС-систему. Такая система позволяет, выделив любую территорию, показать все характеристики района.
Используемые данные собираются компанией RRG уже более пяти лет. Основной технологией являются «данные с земли», т.е. полученные путем массовых опросов населения, переписи объектов недвижимости различных типов, структуры и качества жилой недвижимости, объектов нового строительства, подсчеты автомобильного и пешеходного трафика и т.д. Кроме того, используются статистические данные, публикации средств массовой информации, базы данных по продаже и аренде недвижимости, и т.д. С помощью собранных данных, аналитиками и ГИС-специалистами создаются различные модели, на основании которых строятся отдельные карты, отражающие уровень доходов населения, обеспеченность автомобилями, офисами, торговыми, социальными объектами и т.д. И только совокупный анализ всех этих карт дает возможность корректно разделить город на кластеры и мегакластеры.
В 2005 году компания RRG, используя собственный и международный опыт, предприняла первую попытку применении кластерного районирования территории Москвы с целью повышения эффективности проведения консалтинговых и геомаркетинговых исследований: пять лет назад столица была разделена на 12 мегакластеров, т.е. по сути больших «городов» с населением 800-1500 тыс. жителей и 87 кластеров – небольших «городов» с населением 80-120 тыс. жителей. При этом следует отметить, что в силу различий в исходных принципах деления, границы кластеров и мегакластеров далеко не всегда совпадали с административными границами районов и округов.
Развитие города, в том числе строительство новых автомагистралей, развязок, вывод за МКАД промзон и возведение на их месте жилых микрорайонов, «замена» пятиэтажек и других морально устаревших строений современными новостройками, - все это приводит к изменению границ кластеров. Более того, учитывая будущие изменения на основе генплана Москвы, можно судить и об изменении границ кластеров и мегакластеров.
На основе изменений городской среды, произошедших за последние 5 лет, специалисты компании RRG разработали новую версию кластерного деления. На сегодняшний день Москва разделена на 13 мегакластеров и 121 кластер.
Основные изменения коснулись центральной части города, а также западной, восточной и юго-восточного частей столицы.
В Центральном мегакластере, площадь которого увеличилась сразу 30%, а население на 20%, это произошло за счет расширения границ до ТТК с включением кластеров с относительно высоким уровнем жизни – Киевский, Шаболовка и Бауманский, а также появления нового кластера Лужники.
На западном направлении основные изменения связаны со строительством новой современной автомагистрали Звенигородского шоссе далее переходящей в федеральную трассу М9. Новая магистраль стала второй «артерией» Волоколамского мегакластера, наряду с Волоколамским шоссе. Это привело к тому, что территория планируемого Большого Сити, ранее входящая в состав Ленинградского мегакластера, вошла в состав Волоколамского мегакластера. Также новая дорога стала причиной разделения кластера Мневники на Щукино и Хорошево-Мневники, каждый из которых тяготеет к своему шоссе.
Статус отдельного мегакластера получил город Зеленоград, он включает в себя 3 кластера – Крюково, Матушкино-Савелки, Панфиловский.
Границы кластеров в юго-восточной части города изменились в связи со строительством нового жилого микрорайона «Волжский» с населением почти 20 тыс. человек. Кроме того, напряженная ситуация с автомобильным движением на Волгоградском и Рязанском проспектах привели к дроблению некогда одного из самых больших по численности кластеров Кузьминки (328 тыс. человек) на три независимых кластера – Рязанский, Волжский и Кузьминки.
В рамках подготовки I Съезда Северо-Западной палаты недвижимости прошел Северо-Западный жилищный форум. Его организаторами выступили Аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, правительство Вологодской области и Северо-Западная палата недвижимости (СЗПН).
В нем приняли участие представители органов власти и профессиональных сообществ участников рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Вологодской, Архангельской, Ленинградской, Новгородской областей, Карелии. Центральной темой форума стало обсуждение принципов и методов формирования на Северо-Западе России системы безопасности для всех участников рынка недвижимости.
Как отмечает начальник департамента Аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин, сегодня назрела потребность в создании региональных и межрегиональных СРО, которые объединят специалистов рынка недвижимости. По его мнению, для индивидуальных предпринимателей в этой сфере перспективно внедрение патентной системы налогообложения. Следующий шаг – разработка закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости». Однако здесь, по мнению С.Зимина, не следует выходить за рамки антимонопольного законодательства и закона о предпринимательской деятельности.
По словам первого замгубернатора Вологодской области Валентина Горобцова, вопрос безопасности при проведении сделок с недвижимостью стоит сегодня очень остро: «Я считаю, что регионы должны объединить усилия и предложить такую нормативно-правовую базу, которая позволит эффективно работать добросовестным специалистам и защитит права потребителей». Он отметил, что власть сегодня хочет видеть на рынке недвижимости социально ответственный бизнес.
По мнению Президента СЗПН, Президента Череповецкой ассоциации риэлтеров Юрия Румянцева, в последнее время, очевидно в связи с кризисными явлениям, количество проблемных сделок и откровенного мошенничества на рынке недвижимости заметно возросло. «Мы должны разработать эффективный механизм защиты потребителей», - говорит он, отмечая, что навести порядок на рынке можно, лишь создав соответствующую законодательную базу – необходимо принять закон «Об агентской деятельности в сфере недвижимости». Нужно создать заслон незаконному предпринимательству на рынке недвижимости, - считает Ю.Румянцев.
В то же время С.Зимин, еще раз подчеркнул, что в вопросе предпринимательской деятельности нужно уходить от императивных норм, «нельзя загнать всех предпринимателей в одно, даже очень хорошее СРО, это будет противоречить законодательству». Очевидно, на рынке будут функционировать несколько СРО, как общероссийских, так и региональных, со своими профессиональными стандартами деятельности. В.Горобцов, отметил, что сегодня требуются более ответственные и взвешенные решения, «бизнес должен быть требовательнее к себе» и «власть должна серьезнее относиться к вопросам регулирования и надзора во всех сферах деятельности».
Председатель правления СЗПН Павел Созинов, говоря о концепции закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости», отмечает: «Основным субъектом рынка услуг в сфере недвижимости выступает агент – физическое лицо, которое и должно состоять в СРО. Условиями допуска на рынок станут: получение системного профессионального образования в аккредитованных учебных заведениях и прохождение аттестации, внесение взноса в компенсационный фонд СРО, страхование ответственности. При этом агентства недвижимости должны быть аккредитованы при СРО специалистов. Очевидно, что СРО должны состоять из значительного количества агентов – не менее 1000-1500 человек и строиться как по региональному, окружному, так и межрегиональному принципу».
В Законе «Об агентской деятельности в сфере недвижимости» необходимо четко прописать обязанности продавцов, покупателей и агентов – профессиональных посредников, регламентировать трудовые отношения между агентствами и их сотрудниками, ввести институт обязательного страхования приобретаемых объектов и профессиональной ответственности, считает Людмила Топина, зампредседателя Карельской ассоциации риэлторов.
Несмотря на то, что профессионалы рынка недвижимости сумели создать серьезные профессиональные сообщества, дальнейшее развитие рынка тормозится отсутствием внятной долгосрочной стратегии, считает председатель Вологодской ассоциации профессиональных риэлторов Сергей Ольшуков, тогда как в смежных профессиях, например, у оценщиков такая модель уже создана, есть федеральный закон об оценочной деятельности.
«Касаясь разработки профессиональных стандартов деятельности, нужно отметить, что в отличие от оценщиков, наши АН готовы вместить в понятие услуги многие несвойственные нашей профессии функции, например, «проверку чистоты объекта недвижимости», тогда как в арсенале АН нет необходимого инструментария», - говорит замглавы представительства СЗПН по Вологодской области Людмила Серова.
По итогам форума был принят Меморандум, в котором, в частности, подчеркивается, что «участники и делегаты форума считают необходимым продолжить разработку концепции федерального закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости», для чего необходимо создать рабочую группу при аппарате полпредства президента РФ в СЗФО с участием представителей органов исполнительной и законодательной власти субъектов округа и профессионалов рынка недвижимости. Концепция законопроекта будет представлена на I Съезде Северо-Западной палаты недвижимости, который пройдет в рамках Гражданского жилищного форума в Санкт-Петербурге в сентябре 2010 г., отметил Владимир Николаев, председатель исполнительного комитета Гражданского жилищного форума.
Публикуем текст Меморандума полностью
Меморандум
Участники и делегаты I Северо-Западного жилищного форума, представляющие федеральные и региональные органы государственной власти, органы местного самоуправления, агентства недвижимости, банки, страховые компании, организации и предприятия инвестиционно-строительного комплекса, средства массовой информации, общественные и профессиональные объединения, заслушав и обсудив состояние и тенденции развития жилищной сферы и рынка недвижимости, отмечают следующее.
Вопросы безопасности на рынке недвижимости и соответствующие законодательные инициативы органов государственной власти, сегодня находят широкий отклик и поддержку общественности.
В настоящее время рынок недвижимости в СЗФО – это около 150 тысяч сделок купли-продажи ежегодно, которые осуществляют более 1000 агентств недвижимости и 200 компаний-застройщиков. Годовой оборот рынка жилой недвижимости только Санкт-Петербурга - более $10 млрд.
Одна из основных проблем рынка недвижимости – это безопасность клиентов и контрагентов при сделках, в том числе, проводимых с участием государственных жилищных субсидий. Краеугольный камень – это доверие потребителей к субъектам рынка недвижимости и к сформировавшемуся на нем предложению. Кризис показал, что степень доверия к агентствам недвижимости со стороны покупателей, как к субъектам рынка, крайне не высока. Так, снижение объемов сделок на вторичном рынке жилой недвижимости по итогам года по отношению к объемам прошлых лет – не значительно – не более 10-15%, однако количество сделок, проводимых агентствами недвижимости сократилось существенно, в некоторых случаях - на 40-50%. Покупатели или стали приобретать жилье самостоятельно, или обращаться к «неорганизованным» посредникам.
На первичном рынке в настоящее время синонимом слову «безопасность» становятся «214-закон» и «саморегулирование», они продвигаются властью и в сознании потребителей, и как условие работы на строительном рынке.
Однако для других профессиональных участников рынка недвижимости нет обязательных норм для создания саморегулируемых сообществ. Нет и закона об агентской деятельности на рынке недвижимости. Отмена обязательного лицензирования риэлторской (брокерской) деятельности в
Добровольная сертификация, проводимая некоторыми бизнес-сообществами, не охватывает и 5% действующих агентств недвижимости. Образовательные учреждения и аттестация специалистов работают не всегда эффективно, хотя по некоторым оценкам, на рынке недвижимости СЗФО предоставляют брокерские услуги не менее 15 тысяч агентов, из них не менее половины работают самостоятельно.
В то же время и банковский сектор, осуществляющий ипотечное кредитование жилой недвижимости, и застройщики, и отраслевые комитеты Администраций субъектов, и их подведомственные организации, реализующие государственные жилищные программы, и население – крайне заинтересованы в надежных контрагентах и профессиональных специалистах.
В этих условиях следует считать перспективным становление саморегулируемых сообществ на рынке недвижимости, серьезнее говорить о профессиональных стандартах деятельности, о страховании, т.е. об ответственности бизнеса. Создание действенных институтов управления профессиональным некоммерческим партнерством, ведение открытой информационной политики придадут необходимый импульс и предпосылки для реального становления профессии специалистов рынка недвижимости.
Участники и делегаты Форума считают своевременным и необходимым для развития цивилизованного рынка недвижимости в СЗФО создание Некоммерческого партнерства «Северо-Западная палата недвижимости». Новое некоммерческое партнерство позволит объединить всех профессиональных участников рынка недвижимости СЗФО и в последствии создать на его базе специализированные саморегулируемые объединения.
Такое партнерство должно исходить из принципов социальной ответственности бизнеса, опираться на реалии рынка, т.е. на деятельность и агентств недвижимости, и индивидуальных предпринимателей, и агентов.
Новое профессиональное объединение должно предложить для своих участников принципиально новые формы работы, которые могут эффективно поддерживать развитие бизнеса и позволят вывести его «из тени», следует разработать новые современные образовательные программы, серьезнее использовать возможности средств массовой информации, в том числе рекламно-информационные, создать Единую информационную систему баз данных объектов недвижимости СЗФО, выставленных на продажу, и т.п.
Участники Форума выдвигают на первый план вопросы и проблемы законодательного обеспечения рынка недвижимости, в том числе, обсудив перспективы внедрения патентной системы налогообложения на рынке недвижимости и концепцию закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости» констатируют, что основным субъектом рынка услуг выступает агент – физическое лицо, которое должно состоять в саморегулируемой организации. Условиями допуска на рынок должны стать: получение системного профессионального образования в аккредитованных учебных заведениях и прохождение аттестации, внесение взноса в компенсационный фонд СРО, страхование ответственности. При этом агентства недвижимости должны быть аккредитованы при саморегулируемых организациях специалистов. Очевидно, что СРО должны состоять из значительного количества агентов – не менее 1000-1500 человек и строиться как по региональному, окружному, так и межрегиональному принципу.
В Законе «Об агентской деятельности в сфере недвижимости» необходимо четко прописать обязанности продавцов, покупателей и агентов – профессиональных посредников, регламентировать трудовые отношения между агентствами и их сотрудниками, ввести институт обязательного страхования приобретаемых объектов и профессиональной ответственности и т.п.
Следует активнее привлекать страховые компании для работы на рынке недвижимости, однако они должны ощущать свою социальную ответственность, обеспечивая механизмы реальной защиты покупателей, а не рассматривать участников рынка недвижимости исключительно как источник получения повышенной прибыли.
Участники и делегаты форума считают необходимым продолжить разработку Концепции федерального закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости» и обратиться в Государственную Думу РФ с предложением рассмотреть возможность скорейшего принятия указанного закона, как механизма эффективного саморегулирования рынка недвижимости.
В целях совершенствования законодательной деятельности, в том числе, подготовки концепции закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости», создать рабочую группу при аппарате Полномочного представителя Президента РФ в СЗФО с участием представителей органов исполнительной и законодательной власти субъектов СЗФО (членов Наблюдательного совета Северо-Западной палаты недвижимости) и профессионалов рынка недвижимости регионов СЗФО (представителей Северо-Западной палаты недвижимости), банковских и страховых сообществ.
Представить концепцию закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости» на II Северо-Западном форуме недвижимости в рамках Гражданского жилищного форума в сентябре
Принято единогласно
Меморандум подписан от имени участников и делегатов I Северо-Западного форума недвижимости:
В.М. Горобцов, первый заместитель губернатора Вологодской области,
С.М. Зимин, начальник департамента социально-экономического и финансового мониторинга аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО,
Ю.Н. Румянцев, президент Северо-Западной палаты недвижимости,
П.Б. Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости.