Рост продаж жилья в Москве «несколько преувеличен»?
Росреестр по Москве зарегистрировал в мае 8,3 тысячи сделок с квартирами – в 2 раза больше, чем в мае 2009 г. Более того, были превышены показатели докризисных 2007-2008 гг. Прирост к апрелю составил 5%.
Эти данные послужили обоснованием оптимистичных прогнозов. Представители некоторых АН заявили, что восстановление спроса позволяет рассчитывать на 10-20-процентный рост цен на жилье до конца 2010 г. В качестве дополнительных обоснований «говорилось о сокращении объема предложения квартир – как на «первичке», так и на «вторичке», а также рост спроса на малогабаритные жилища. Этот формат, по словам риэлтеров, стремительно «вымывается» с рынка.
Однако в приватных беседах многие агенты по недвижимости признают, что никакого ажиотажа на рынке не ощущается. Более того, торг на вторичке усиливается. При ближайшем рассмотрении рост цен, к которому апеллируют риэлтеры, выглядит не столь убедительно: средняя стоимость 1 кв. м в рублях сопоставима с показателями 2009 г. Косвенно о низкой активности покупателей на вторичном рынке свидетельствует и стагнация цен.
Чем же, в таком случае, объясняется бурный рост оборотов рынка, о котором рапортует Росреестр? Во-первых, данные статистики могут отражать расширение квартирных цепочек, то есть, так называемых «альтернатив» на вторичном рынке жилья (а не «чистых» покупок). Операция с каждым объектом в квартирной «цепочке» - отдельное регистрационное действие. Как правило, продавец, параллельно, выступает и покупателем. Поскольку в последнее время участники подобных (по сути, обменных) операций часто пользуются ипотекой (кредит позволяет приобрести жилье более высокого качества), выглядит закономерным восстановление объемов ипотечного кредитования.
Во-вторых, данные Росреестра учитывают как сделки на вторичном рынке, так и оформленные права собственности на новостройки. Между тем, именно в последнее время процесс оформления в собственность квартир в новостройках, которые были построены во времена докризисного строительного бума, резко активизировался. Выработана почти универсальная схема признания права собственности на квартиру в новостройках в судебном порядке.
Как правило, это возможно на этапе, когда дом сдан госкомисии (имеется соответствующий акт), издано постановление о присвоении дому почтового адреса. Решение о признании права собственности на квартиру в новостройке выносит суд по месту нахождения жилья на основании заявления, которое подает соинвестор строительства (покупатель квартиры), либо его представитель. Ответчиком выступает инвестор-застройщик. В качестве третьих лиц привлекаются те организации и граждане, которые переуступали права на квартиру, а также Росреестр. После рассмотрения дела судом в случае вынесения положительного решения в Росреестр предоставляется два экземпляра решения суда, на основании которых регистрируется право собственности.
Возможно, именно эти процессы, а отнюдь не новая волна спроса на жилье, являются главной причиной интенсивного роста количества сделок с недвижимостью, который отражает в своей ежемесячной статистике Росреестр, пишет портал HouseHunter.
Рост ипотечного кредитования почти не затрагивает рынок новостроек. 2% - столько квартир ГК ПИК продавала по ипотеке в I квартале 2010 г., в апреле-мае этот показатель вырос примерно до 5%, рассказал первый вице-президент компании Артем Эйрамджанц. До кризиса по ипотеке компания продавала 25% квартир, пишут «Ведомости».
Представители других компаний дают близкие оценки. У «Сити – XXI век» - 5% ипотечных сделок (до кризиса – до 30%), у «Ведис групп» - около 13% (40%), у «Интеко» - 12% (20%), у «СУ-155» - 14% (40%). Правда, риэлторы самые оптимистичные цифры не подтверждают: сейчас на ипотечные сделки приходится около 1% продаж в новостройках, утверждает Елена Максименкова, заместитель гендиректора МГСН. По оценкам Елены Пономаревой, гендиректора «Фосборн хоум», из всех кредитных сделок по покупке квартир на новостройки приходится не более 7%.
Объяснение этому простое: кредит на новостройку дорог и получить его трудно. «Если дом находится в стадии строительства и готов менее чем на 60%, то покупателю придется либо привлекать нескольких поручителей, либо закладывать другое жилье. Если дом в высокой степени готовности или уже сдан, закладывать другое жилье не нужно, но ставка по кредиту до оформления прав собственности будет выше, чем на вторичном рынке», - говорит гендиректор «Миэль-новостройки» Мария Литинецкая. По ее словам, весной банки начали смягчать условия кредитования.
На вторичном рынке доля ипотеки существенно выше, в Москве исходя из данных регистрационной службы она составляет 23%.