Эксперты: Рост рынка складской недвижимости начнется уже в 2010 г.
По данным АКЦ «Миэль» в Московском регионе с начала 2010 г. было введено 35 тысяч кв. м современной складской недвижимости. Объем существующего предложения на рынке на конец I квартала составил 5,4 млн. кв. м. При этом до конца 2010 г. заявлено к строительству более 700 тысяч кв. м.
Спрос на аренду складских площадей в начале 2010 г. был выше, чем за аналогичный период 2009 г., и ниже докризисного уровня на 20%. Спрос на покупку по сравнению с I кварталом 2009 г. снизился. При этом его уровень составлял всего 40% от аналогичного периода докризисного 2008 г.
За год произошло значительное смещение спроса в сторону снижения размера площадей запрашиваемых потенциальными арендаторами и покупателями. Это объясняется почти 2-кратным увеличением спроса на небольшие помещения, расположенные внутри МКАД и снижением доли компаний, заинтересованных в аренде или приобретении крупных площадей.
Доля вакантных площадей по-прежнему остается на уровне 11%. До конца 2010 г. прогнозируется дальнейшее снижение ее объема.
Цены аренды не претерпели изменений. Базовая арендная ставка на складские помещения класса А в Подмосковье составляет 90-105 долларов за 1 кв. м в год, а внутри МКАД – 160-175 долларов. В классе В: в Подмосковье – 80-95 долларов за 1 кв. м в год, в Москве – 130-145 долларов.
Сохраняется тенденция к переносу сроков ввода складских объектов. 2010 г. рискует стать наименее результативным по объему введенных площадей за последние 5 лет. Однако, в отличие от 2009 г., с начала 2010 г. заметны более позитивные настроения на рынке, начали появляться анонсы строительства новых комплексов и производственных помещений.
Также на рынке продолжается тенденция к восстановлению спроса на аренду. В I квартале 2010 г. прошло несколько крупных сделок по аренде складских площадей. Однако основной спрос еще больше сместился в сторону небольших складских площадей, расположенных внутри МКАД.
«С начала года девелоперы практически не ведут переговоры по снижению цены предложения. Можно говорить о том, что в ближайшие полгода ставки аренды снижаться не будут, - считает гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков.
«Рынок коммерческой недвижимости восстанавливается. Первым, как и ожидалось, начал укреплять свои позиции сектор торговой недвижимости, вторым эшелоном – сектор складской недвижимости, демонстрирующий стабильность, которая гарантировано перейдет в рост уже в 2010 г.», - считает директор «Миэль – Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко.
В Москве прошел Инвестиционно-банковский форум «Рынок недвижимости. Начало нового цикла: инструменты и тенденции», организованный компанией Jones Lang LaSalle совместно с инвестиционной группой Абсолют и компанией CMS.
В Форуме приняли участие более 100 представителей ведущих компаний инвестиционно-банковского сектора, включая Газпромбанк, ВТБ, Сбербанк России, Росбанк, Промсвязьбанк, Nordea Bank, Aareal Bank, UniCredit Bank, Raiffeisen Bank, ИГ Тринфико, ИК Тройка Диалог, East Capital, UFG, Raven Russia и другие. Основные темы форума включали:
· Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости России
· Финансирование недвижимости: взгляд крупнейших игроков рынка
· Закрытые паевые инвестиционные фонды: за и против для банков и инвесторов
· Финансовый лизинг недвижимости: перспективы развития инструмента в России
Управляющий директор Jones Lang LaSalle Шарль Будэ рассказал о последних тенденциях и перспективах инвестиционного рынка коммерческой недвижимости России. Основные выводы заключались в том, что по итогам I квартала 2010 г. ставки аренды стабилизировались во всех секторах, что позволило инвесторам прогнозировать доходность и реализовалось в закрытии первых инвестиционных сделок.
Член совета директоров, глава отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Андрей Постников отметил, что наиболее привлекательным сегментом для инвесторов остается сегмент офисной недвижимости, из сделок совершенных в I квартале знаковыми можно назвать продажу Capital Plaza (покупатель ВТБ Капитал) и продажу Bakhrushin House (покупатель UFG).
Директор по России и СНГ отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Наталия Тишендорф отметила, что по-прежнему основным сдерживающим факторов для инвестиционного рынка является ограниченность долгового финансирования, в результате чего инвесторы рассматривают либо проекты до 50 млн. долларов, либо проекты, где есть возможность перевода существующего долга на покупателя.
Руководитель дирекции структурного финансирования Газпромбанка Федор Сапронов, отметил, позитивные изменения на российском рынке капитала. Стабилизация позволила банкам пересмотреть свое отношение к проектам в существующем кредитном портфеле и начать рассматривать новые проекты, включая как финансирование под залог недвижимости, приносящей доход, так и финансирование строительных проектов. Тем не менее, все участники дискуссии отметили, что условия финансирования, предлагаемые банками пока значительно более консервативны, чем они были до кризиса (с точки зрения требований к соотношению собственных и заемных средств при строительном финансировании и а также стоимости актива и объема долга при рефинансировании).
Партнер CMS Владислав Сурков отметил также более жесткие требования банков к структуре договоров аренды и гарантиям, предоставляемым арендаторами, а также требования к наличию долгосрочной аренды или права собственности на землю.
Заместитель гендиректора ИГ «Абсолют» Александр Сидоров сделал доклад на тему закрытых паевых инвестиционных фондов, за которой последовала дискуссия о будущем этого финансового инструмента, его возможностях и значении для профессиональных игроков. В качестве основных его преимуществ были названы система налогообложения, защищенность собственности и ликвидность, которой не хватает рынку в настоящий момент. В качестве факторов останавливающих девелоперов/собственников недвижимости от использования этого инструмента были названы сложность структуры, предполагающей выстраивание взаимодействия между фондом, управляющей компанией, спец депозитарием и спец регистратором, а также недостаточное понимание этой структуры банками и как следствие возможность привлечения долгового финансирования только от ограниченной группы банков.
Заместитель гендиректора «Сбербанк Лизинг» Сергей Клишо рассказал о перспективах финансового лизинга недвижимости. Он отметил преимущества данного инструмента для конечных пользователей, такие как, экономия по налогу на имущество и прибыль, а также больший объем финансирования по сравнению с прямым банковским кредитованием. Н.Тишендорф отметила возвращение на рынок долгожданной активности. «По прогнозам Jones Lang LaSalle объем инвестиций в недвижимость в 2010 г. может достигнуть 4 млрд. долларов, что сопоставимо с уровнем 2006 г. Одними из важнейших игроков на рынке недвижимости были и остаются банки. Инвесторы уже приняли решение вернуться на рынок. Дело за вами, господа банкиры».