Санкт-Петербург. Специфика загородной недвижимости
Вчера выяснилось, что рост интереса к коттеджам и земельным участкам в Петербурге начался только в апреле. Тем не менее, по сравнению с осенью прошлого года он уже вырос вдвое и продолжает расти.Вчера, 26 апреля, состоялся круглый стол на тему «Рынок загородной недвижимости и земли: перспективы развития», в котором приняли участие представители ведущих агентств недвижимости Санкт-Петербурга.
Предваряя обсуждение заявленной темы, президент Ассоциации риэлтеров Павел Штепан официально заявил: «Больше половины членов Ассоциации активно работают не только в Санкт-Петербурге, но и на территории Ленинградской области. Поэтому на общем собрании, состоявшемся 22 апреля, было принято решение об изменении названия. Теперь наша организация называется Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Мы надеемся, что это поможет нам более активно сотрудничать с областными органами власти».
Традиционно весна является периодом повышения покупательского спроса на объекты загородной недвижимости. В текущем году рост интереса к коттеджам и земельным участкам начался только в апреле, однако по сравнению с осенью прошлого года он уже вырос вдвое и продолжает расти. Основная причина тому – реализация «отложенного спроса», который образовался в прошлом году из-за ожиданий потенциальных покупателей, что на рынке загородной недвижимости скажется стагнация рынка городского жилья (чего не произошло). Также сыграли свою роль и неблагоприятные погодные условия. Но, несмотря на холодную весну, лето никто не отменял, поэтому на рынке тоже началась «оттепель».
Вообще собравшиеся отмечали слабое влияние процессов, происходящих на городском рынке недвижимости на рынок загородного жилья и земельных участков. По мнению Владимира Обширнова, руководителя отдела загородной недвижимости ООО «Экотон», «они имеют абсолютно разные глубинные мотивации, влияющие на действия и решения продавцов и покупателей». «Рынок загородной недвижимости отличается подавляющим большинством «прямых» продаж, тогда как в городе большую часть сделок составляют «встречные покупки», – сообщил г-н Обширнов. – Мотивы, по которым приобретается загородная и городская недвижимость, тоже разнятся: загородный дом или участок под застройку воспринимается как предмет роскоши, жилая недвижимость в городе – предмет первой необходимости. Единственным местом для интеграции этих двух рынков стало пространство до 40 км от Санкт-Петербурга, где образовалось две основные категории пригородного жилья – элитная застройка и дома 20-40-летней постройки, которые составляют конкуренцию 2-3-комнатным квартирам в ценовом диапазоне от 40 до 70 тыс. долларов».
Рынок загородной недвижимости также практически не затронуло ипотечное кредитование, которое мало-помалу начинает развиваться в городе. Хотя подобная услуга и декларируется банками, в частности об этом говорил глава представительства Городского Ипотечного Банка в Санкт-Петербурге Игорь Жигунов, ни один из собравшихся за круглым столом риэлтеров не совершал сделок с загородной недвижимостью через ипотеку. Исполнительный директор АН «Александр-Недвижимость» Федор Дьячков, считает, что спрос на подобную услугу должен возрасти в том случае, если налоговая ставка по выплатам будет снижена. Сейчас она составляет 12-14% годовых в валюте.
Говоря о стоимости загородного жилья, риэлтеры столкнулись с необходимостью достаточно четкой классификации объектов. На сегодняшний день ценовая классификация (элитный коттедж – от $600 тыс., коттедж бизнес-класса – $ 200-600 тыс., коттедж ниже среднего уровня – до $200 тыс.), не полностью отражает основные нюансы, возникающие при продаже коттеджа или земельного участка. Начальник отдела продаж строящейся загородной недвижимости ООО «Петербургская Недвижимость» Алексей Рогов предложил классификацию, включающую в себя как стоимость объекта, так и его функциональное использование – дом постоянного, длительного проживания или дачный дом. В первых двух случаях на причисление строения к тому или иному классу влияние оказывают, в первую очередь, наличие транспортных развязок и инженерной инфраструктуры, в третьем – экологические факторы.
Наиболее перспективным направлением развития рынка загородной недвижимости является продажа и постройка объектов элитного класса. Относительно их территориального расположения двух мнений быть не может – традиционно пальму первенства здесь удерживает Курортный район (Сестрорецк – Солнечногорск – Репино - Комарово). Здесь постоянно наблюдается устойчивый рост цен на дома и земельные участки. Так, в 2004 году средняя стоимость сотки земли составляла $10-12 тыс., рекордная цена – $25 тыс., в 2005 году на рынке есть предложения до $40 тыс. за сотку.
Однако подобные объекты – явление крайне редкое, и спрос остается неудовлетворенным. На повышение цен влияет и газификация Курортного района, проводимая в последние годы. По мнению директора АН «Невский Простор» Александра Гиновкера, на сложившуюся ситуацию может оказать воздействие политика властей относительно Дачного треста и инвестиционные проекты, касающиеся дачных участков, находящихся в ведении Министерства обороны.
Тенденции же развития рынка загородной недвижимости в целом, по данным исследования, проведенного АН «Легион-Недвижимость», таковы: постепенный уход индивидуальных застройщиков, что связано с повышением затрат на подведение коммуникаций к объекту; увеличение ценового разрыва между ликвидными и неликвидными объектами; неудовлетворенность спроса в верхнем ценовом сегменте по причине высокой индивидуализации запросов, а в нижнем – из-за слабой ориентированности девелоперов на данную категорию; превышение предложения над спросом для крупных инвесторов (на 30-40%) под застройку земель сельскохозяйственного назначения.
Вероника ШЕМЕНЕВА, АСН-Инфо
Предваряя обсуждение заявленной темы, президент Ассоциации риэлтеров Павел Штепан официально заявил: «Больше половины членов Ассоциации активно работают не только в Санкт-Петербурге, но и на территории Ленинградской области. Поэтому на общем собрании, состоявшемся 22 апреля, было принято решение об изменении названия. Теперь наша организация называется Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Мы надеемся, что это поможет нам более активно сотрудничать с областными органами власти».
Традиционно весна является периодом повышения покупательского спроса на объекты загородной недвижимости. В текущем году рост интереса к коттеджам и земельным участкам начался только в апреле, однако по сравнению с осенью прошлого года он уже вырос вдвое и продолжает расти. Основная причина тому – реализация «отложенного спроса», который образовался в прошлом году из-за ожиданий потенциальных покупателей, что на рынке загородной недвижимости скажется стагнация рынка городского жилья (чего не произошло). Также сыграли свою роль и неблагоприятные погодные условия. Но, несмотря на холодную весну, лето никто не отменял, поэтому на рынке тоже началась «оттепель».
Вообще собравшиеся отмечали слабое влияние процессов, происходящих на городском рынке недвижимости на рынок загородного жилья и земельных участков. По мнению Владимира Обширнова, руководителя отдела загородной недвижимости ООО «Экотон», «они имеют абсолютно разные глубинные мотивации, влияющие на действия и решения продавцов и покупателей». «Рынок загородной недвижимости отличается подавляющим большинством «прямых» продаж, тогда как в городе большую часть сделок составляют «встречные покупки», – сообщил г-н Обширнов. – Мотивы, по которым приобретается загородная и городская недвижимость, тоже разнятся: загородный дом или участок под застройку воспринимается как предмет роскоши, жилая недвижимость в городе – предмет первой необходимости. Единственным местом для интеграции этих двух рынков стало пространство до 40 км от Санкт-Петербурга, где образовалось две основные категории пригородного жилья – элитная застройка и дома 20-40-летней постройки, которые составляют конкуренцию 2-3-комнатным квартирам в ценовом диапазоне от 40 до 70 тыс. долларов».
Рынок загородной недвижимости также практически не затронуло ипотечное кредитование, которое мало-помалу начинает развиваться в городе. Хотя подобная услуга и декларируется банками, в частности об этом говорил глава представительства Городского Ипотечного Банка в Санкт-Петербурге Игорь Жигунов, ни один из собравшихся за круглым столом риэлтеров не совершал сделок с загородной недвижимостью через ипотеку. Исполнительный директор АН «Александр-Недвижимость» Федор Дьячков, считает, что спрос на подобную услугу должен возрасти в том случае, если налоговая ставка по выплатам будет снижена. Сейчас она составляет 12-14% годовых в валюте.
Говоря о стоимости загородного жилья, риэлтеры столкнулись с необходимостью достаточно четкой классификации объектов. На сегодняшний день ценовая классификация (элитный коттедж – от $600 тыс., коттедж бизнес-класса – $ 200-600 тыс., коттедж ниже среднего уровня – до $200 тыс.), не полностью отражает основные нюансы, возникающие при продаже коттеджа или земельного участка. Начальник отдела продаж строящейся загородной недвижимости ООО «Петербургская Недвижимость» Алексей Рогов предложил классификацию, включающую в себя как стоимость объекта, так и его функциональное использование – дом постоянного, длительного проживания или дачный дом. В первых двух случаях на причисление строения к тому или иному классу влияние оказывают, в первую очередь, наличие транспортных развязок и инженерной инфраструктуры, в третьем – экологические факторы.
Наиболее перспективным направлением развития рынка загородной недвижимости является продажа и постройка объектов элитного класса. Относительно их территориального расположения двух мнений быть не может – традиционно пальму первенства здесь удерживает Курортный район (Сестрорецк – Солнечногорск – Репино - Комарово). Здесь постоянно наблюдается устойчивый рост цен на дома и земельные участки. Так, в 2004 году средняя стоимость сотки земли составляла $10-12 тыс., рекордная цена – $25 тыс., в 2005 году на рынке есть предложения до $40 тыс. за сотку.
Однако подобные объекты – явление крайне редкое, и спрос остается неудовлетворенным. На повышение цен влияет и газификация Курортного района, проводимая в последние годы. По мнению директора АН «Невский Простор» Александра Гиновкера, на сложившуюся ситуацию может оказать воздействие политика властей относительно Дачного треста и инвестиционные проекты, касающиеся дачных участков, находящихся в ведении Министерства обороны.
Тенденции же развития рынка загородной недвижимости в целом, по данным исследования, проведенного АН «Легион-Недвижимость», таковы: постепенный уход индивидуальных застройщиков, что связано с повышением затрат на подведение коммуникаций к объекту; увеличение ценового разрыва между ликвидными и неликвидными объектами; неудовлетворенность спроса в верхнем ценовом сегменте по причине высокой индивидуализации запросов, а в нижнем – из-за слабой ориентированности девелоперов на данную категорию; превышение предложения над спросом для крупных инвесторов (на 30-40%) под застройку земель сельскохозяйственного назначения.
Вероника ШЕМЕНЕВА, АСН-Инфо
Во Фрунзенском районе Петербурга на территории проектируемого парка Интернационалистов построят культурно-досуговый центр.
Инвестор – ЗАО «Лайнер» – хочет реализовать свой проект на пустыре площадью около 1,5 тыс. кв. метров северо-западнее пересечения улицы Димитрова с Малой Бухарестской улицей. Участок расположен на территории квартала 20 ЮРВ, вдоль «красной линии» улицы Димитрова и входит состав территории, предназначенной для организации Парка Интернационалистов, и предоставленной Управлению садово-паркового хозяйства для проектирования и строительства его второй очереди. В соответствии с принятыми нормами, на территории городских парков и скверов, являющихся рекреационной зоной, можно возводить локальные объекты, которые занимают не более 30%от ее площади.
Культурно-досуговый центр в соответствии с предпроектными предложениями, разработанными ООО «Мегафон», будет представлять собой «прямоугольный в плане одноэтажный объем с витражным остеклением и сложной многоуровневой кровлей, имеющей открытые площадки». Площадь застройки составит 625 кв. метров.
По проекту в здании разместятся кафе на 50 мест, бильярдная и зал игровых автоматов. Однако на общественном обсуждении местные жители, напомнив инвестору, что строится культурно-досуговый центр, а не «объект на 50 мест», потребовали выделить помещение для клубной работы с детьми и «предусмотреть возможность проведения в центре детских мероприятий». Председатель ЖСК дома 31 по улице Димитрова от имени жильцов выступил против строительства центра, предложив разместить здесь спортивно-оздоровительный комплекс. Но это замечание было отклонено, поскольку для возведения такого комплекса зарезервирован соседний участок на пересечении улиц Димитрова и Бухарестской. Таким образом, проект был «принципиально поддержан».
Учитывая ответственное в градостроительном отношении расположение участка, администрация Фрунзенского района обязала инвестора разработать проект наружного освещения и художественной подсветки здания. Предусматривается благоустройство и озеленение прилегающей территории, а также организация гостевой автостоянки на 12 машин. Согласно санитарно-эпидемиологическому заключению ЦГСЭН, сделанному на основании исследования уровня загрязнения почвы, инвестор должен использовать чистые грунты при благоустройстве территории.
Компания перечислит $245 тыс. на развитие городской инфраструктуры. В соответствии с нормативами строительный процесс займет 21 месяц. По информации ООО «Альфа Консалт» затраты инвестора на возведение здания могут составить около $667 тыс.
По материалам «Строительного Еженедельника»
Культурно-досуговый центр в соответствии с предпроектными предложениями, разработанными ООО «Мегафон», будет представлять собой «прямоугольный в плане одноэтажный объем с витражным остеклением и сложной многоуровневой кровлей, имеющей открытые площадки». Площадь застройки составит 625 кв. метров.
По проекту в здании разместятся кафе на 50 мест, бильярдная и зал игровых автоматов. Однако на общественном обсуждении местные жители, напомнив инвестору, что строится культурно-досуговый центр, а не «объект на 50 мест», потребовали выделить помещение для клубной работы с детьми и «предусмотреть возможность проведения в центре детских мероприятий». Председатель ЖСК дома 31 по улице Димитрова от имени жильцов выступил против строительства центра, предложив разместить здесь спортивно-оздоровительный комплекс. Но это замечание было отклонено, поскольку для возведения такого комплекса зарезервирован соседний участок на пересечении улиц Димитрова и Бухарестской. Таким образом, проект был «принципиально поддержан».
Учитывая ответственное в градостроительном отношении расположение участка, администрация Фрунзенского района обязала инвестора разработать проект наружного освещения и художественной подсветки здания. Предусматривается благоустройство и озеленение прилегающей территории, а также организация гостевой автостоянки на 12 машин. Согласно санитарно-эпидемиологическому заключению ЦГСЭН, сделанному на основании исследования уровня загрязнения почвы, инвестор должен использовать чистые грунты при благоустройстве территории.
Компания перечислит $245 тыс. на развитие городской инфраструктуры. В соответствии с нормативами строительный процесс займет 21 месяц. По информации ООО «Альфа Консалт» затраты инвестора на возведение здания могут составить около $667 тыс.
По материалам «Строительного Еженедельника»