Банкиры и девелоперы обсудили вопросы управления недвижимостью, как непрофильным активом
В кризисный период российские банки стали самыми крупными, после государства, собственниками различного рода активов, прежде всего – недвижимости. Если на 1 января
С начала 2010 г. наблюдалась стабилизация ситуации. Но в последние 2 месяца рост просроченной задолженности как в рублях, так и в валюте вновь начал расти. По мнению аналитиков, опыт других стран, чьи банковские системы проходили через серьезные кризисы, говорит о том, что эта проблема может сохраняться еще больше года.
Для обсуждения проблем управления непрофильными активами банковских и финансовых структур Гильдия управляющих и девелоперов в очередной раз собрала специалистов профильных структур банков, представителей крупных девелоперских и управляющих компаний на закрытом совещании «Продать нельзя управлять».
Сегодня у банков есть 2 глобальные проблемы, которые определяют их нынешнюю политику, связанную с долгами. Проблема первая: банкам надо любым путем вернуть деньги, которые они выдали в качестве кредитов, и которые сегодня перешли в разряд проблемных. Вторая проблема связана с рентабельностью и сокращением издержек на содержание непрофильных активов.
Учитывая, что значительная часть, по разным оценкам от 70 до 80 % проблемных активов в виде обеспечения являются недвижимостью, то перед кредитными организациями стоит выбор – избавляться от непрофильных активов, замораживать проблемные активы, неся весомые издержки или искать инструменты для, возможно, долгосрочной работы с активом и его капитализацией.
Последний, наиболее сложный, но на Западе считающийся классическим путь уже избрали «ВТБ» и «Сбербанк». Они четко разделили проблемные активы на три категории. Первая категория – те, с которыми могут работать структурные подразделения кредитных организаций. Вторая – те, с которым работают собственные дочерние структуры банков. И третья – те, которые банки берут либо на баланс, либо продают.
«Нам удалось создать в компании долговой центр для того, чтобы передать часть проблемных кредитов на баланс отдельной структуры и освободить резервы банка от «токсичных» проблемных активов, - рассказал гендиректор ЗАО «ВТБ Долговой центр» Петр Тюков. – Мы стали профильным подразделением, которое занимается взысканием долгов именно как команда профессиональных юристов. Часть проблемных активов, которые были в виде производственных предприятий, удалось структурировать».
Однако, принципиальная позиция большинства банков сегодня остается прежней – максимально быстро избавляться от непрофильных активов, либо просто замораживать проблемные активы, нежели продумывать и воплощать в жизнь стратегию работы с ними в рамках специально создаваемого фонда. Управление недвижимостью не является профильной деятельностью банка, но вместе с этим, при работе с недвижимыми активами банки предпочитают создавать собственные структуры, не доверяют профессионалам рынка, не считают компании, работающие на рынке, компетентными. Основной аргумент банков – УК не отвечает за финансовый результат. Поэтому у банка, который думает: заключать или не заключать договор с УК, нет гарантий, что цифры, указанные в договоре будут соблюдаться.
«Интересно отметить, что сами менеджеры, уполномоченные руководством банков работать с недвижимостью, предпочли бы аутсорсинг, так как понимают, что решение всего комплекса задач не под силу чисто банковской структуре, - говорит председатель Экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов, президент
На совещании не были затронуты проблемы связанные с региональной деятельностью. По мнению Юрия Негрея, представляющего Управление по работе с проблемными активами ЗАО «Райффайзенбанк», один из аргументов «за» сотрудничество с УК – работа не в своем регионе. По его мнению, заключать соглашение с УК нужно в случае, если штаб-квартира находится в значительном удалении от объекта управления. Во всех остальных случаях, проще и надежней создать свою управляющую команду.
«Банки подвергают сомнению профессионализм УК, поскольку последние, по мнению банковского сообщества, не хотят делить риски по принятым решениям в отношении того или иного объекта, - говорит директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar Дмитрий Сороколетов. – Многие из собравшихся видят решение в компенсации этих рисков путем сдачи помещений на объекте в аренду УК – тем самым банк гарантировано получит фиксированный доход, а УК будет самостоятельно сдавать эти площади в субаренду. Предлагался также вариант ввести штрафные санкции для УК при неисполнении прогнозируемого бюджета по проекту. Таким образом, большинство банков хотят видеть распределение рисков по объекту и некие гарантии со стороны УК. Представители УК, в свою очередь, видят подобные гарантии в том, что они подписываются своим добрым именем под каждым проектом/объектом. Для компаний, оказывающих услуги рынку, это гораздо боле весомая гарантия, потерять имя – значит потерять долю рынка и, в итоге, свой бизнес.
Еще одной важной проблемой, которые решает девелопер, является оценка залогового актива и определения его стоимости. До кризиса кредиты выдавались по той стоимости номинала и с теми залогами, которые были оценены до кризиса, при высоких ценах на недвижимость. Сегодня, когда пристав составляет актив и предлагает получить его банку, для последнего это является значительной проблемой, так как он все получает по завышенной стоимости.
«Сейчас реализовывать активы стало еще тяжелее, чем в 2009 г., т.к. все проверяют реальную стоимость, - говорит П.Тюков. – Политика банка в связи с этим поменялась. Мы говорим, что актив будет находиться на балансе, пока он не будет на рынке нормально стоить».
Комплексная работа с активом, упакованным в фонд (ЗПИФ, в частности), обсуждалась больше в теоретическом плане. Банки не высказали готовность к таким формам работы, считая, что существует большое количество мер регулятивного характера, в т.ч. от ЦБ, которые делают такие методы работы с активами затруднительными. Отсюда необходимость решения целого ряда вопросов на государственном и законодательном уровне, а также с регуляторами банковской деятельности.
Несмотря на дискуссию, разгоревшуюся на совещании, обе стороны понимают, что нужно искать компромиссы. В рамках встречи было принято одно существенное решение – банкам необходимо проработать систему гарантий, которые они хотят видеть от управляющих компаний. Резюмируя настроение банковского сообщества, можно сделать вывод, что большинство хотят подождать. Сейчас банки пробуют продать объекты по цене залога самостоятельно, и если этого сделать не получается, то они продолжат держать объекты у себя.
В Москве прошел Инвестиционно-банковский форум «Рынок недвижимости. Начало нового цикла: инструменты и тенденции», организованный компанией Jones Lang LaSalle совместно с инвестиционной группой Абсолют и компанией CMS.
В Форуме приняли участие более 100 представителей ведущих компаний инвестиционно-банковского сектора, включая Газпромбанк, ВТБ, Сбербанк России, Росбанк, Промсвязьбанк, Nordea Bank, Aareal Bank, UniCredit Bank, Raiffeisen Bank, ИГ Тринфико, ИК Тройка Диалог, East Capital, UFG, Raven Russia и другие. Основные темы форума включали:
· Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости России
· Финансирование недвижимости: взгляд крупнейших игроков рынка
· Закрытые паевые инвестиционные фонды: за и против для банков и инвесторов
· Финансовый лизинг недвижимости: перспективы развития инструмента в России
Управляющий директор Jones Lang LaSalle Шарль Будэ рассказал о последних тенденциях и перспективах инвестиционного рынка коммерческой недвижимости России. Основные выводы заключались в том, что по итогам I квартала 2010 г. ставки аренды стабилизировались во всех секторах, что позволило инвесторам прогнозировать доходность и реализовалось в закрытии первых инвестиционных сделок.
Член совета директоров, глава отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Андрей Постников отметил, что наиболее привлекательным сегментом для инвесторов остается сегмент офисной недвижимости, из сделок совершенных в I квартале знаковыми можно назвать продажу Capital Plaza (покупатель ВТБ Капитал) и продажу Bakhrushin House (покупатель UFG).
Директор по России и СНГ отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Наталия Тишендорф отметила, что по-прежнему основным сдерживающим факторов для инвестиционного рынка является ограниченность долгового финансирования, в результате чего инвесторы рассматривают либо проекты до 50 млн. долларов, либо проекты, где есть возможность перевода существующего долга на покупателя.
Руководитель дирекции структурного финансирования Газпромбанка Федор Сапронов, отметил, позитивные изменения на российском рынке капитала. Стабилизация позволила банкам пересмотреть свое отношение к проектам в существующем кредитном портфеле и начать рассматривать новые проекты, включая как финансирование под залог недвижимости, приносящей доход, так и финансирование строительных проектов. Тем не менее, все участники дискуссии отметили, что условия финансирования, предлагаемые банками пока значительно более консервативны, чем они были до кризиса (с точки зрения требований к соотношению собственных и заемных средств при строительном финансировании и а также стоимости актива и объема долга при рефинансировании).
Партнер CMS Владислав Сурков отметил также более жесткие требования банков к структуре договоров аренды и гарантиям, предоставляемым арендаторами, а также требования к наличию долгосрочной аренды или права собственности на землю.
Заместитель гендиректора ИГ «Абсолют» Александр Сидоров сделал доклад на тему закрытых паевых инвестиционных фондов, за которой последовала дискуссия о будущем этого финансового инструмента, его возможностях и значении для профессиональных игроков. В качестве основных его преимуществ были названы система налогообложения, защищенность собственности и ликвидность, которой не хватает рынку в настоящий момент. В качестве факторов останавливающих девелоперов/собственников недвижимости от использования этого инструмента были названы сложность структуры, предполагающей выстраивание взаимодействия между фондом, управляющей компанией, спец депозитарием и спец регистратором, а также недостаточное понимание этой структуры банками и как следствие возможность привлечения долгового финансирования только от ограниченной группы банков.
Заместитель гендиректора «Сбербанк Лизинг» Сергей Клишо рассказал о перспективах финансового лизинга недвижимости. Он отметил преимущества данного инструмента для конечных пользователей, такие как, экономия по налогу на имущество и прибыль, а также больший объем финансирования по сравнению с прямым банковским кредитованием. Н.Тишендорф отметила возвращение на рынок долгожданной активности. «По прогнозам Jones Lang LaSalle объем инвестиций в недвижимость в 2010 г. может достигнуть 4 млрд. долларов, что сопоставимо с уровнем 2006 г. Одними из важнейших игроков на рынке недвижимости были и остаются банки. Инвесторы уже приняли решение вернуться на рынок. Дело за вами, господа банкиры».