Эксперт: Объем инвестиций в недвижимость в 2010 г. может достигнуть 4 млрд. долларов
В Москве прошел Инвестиционно-банковский форум «Рынок недвижимости. Начало нового цикла: инструменты и тенденции», организованный компанией Jones Lang LaSalle совместно с инвестиционной группой Абсолют и компанией CMS.
В Форуме приняли участие более 100 представителей ведущих компаний инвестиционно-банковского сектора, включая Газпромбанк, ВТБ, Сбербанк России, Росбанк, Промсвязьбанк, Nordea Bank, Aareal Bank, UniCredit Bank, Raiffeisen Bank, ИГ Тринфико, ИК Тройка Диалог, East Capital, UFG, Raven Russia и другие. Основные темы форума включали:
· Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости России
· Финансирование недвижимости: взгляд крупнейших игроков рынка
· Закрытые паевые инвестиционные фонды: за и против для банков и инвесторов
· Финансовый лизинг недвижимости: перспективы развития инструмента в России
Управляющий директор Jones Lang LaSalle Шарль Будэ рассказал о последних тенденциях и перспективах инвестиционного рынка коммерческой недвижимости России. Основные выводы заключались в том, что по итогам I квартала 2010 г. ставки аренды стабилизировались во всех секторах, что позволило инвесторам прогнозировать доходность и реализовалось в закрытии первых инвестиционных сделок.
Член совета директоров, глава отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Андрей Постников отметил, что наиболее привлекательным сегментом для инвесторов остается сегмент офисной недвижимости, из сделок совершенных в I квартале знаковыми можно назвать продажу Capital Plaza (покупатель ВТБ Капитал) и продажу Bakhrushin House (покупатель UFG).
Директор по России и СНГ отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Наталия Тишендорф отметила, что по-прежнему основным сдерживающим факторов для инвестиционного рынка является ограниченность долгового финансирования, в результате чего инвесторы рассматривают либо проекты до 50 млн. долларов, либо проекты, где есть возможность перевода существующего долга на покупателя.
Руководитель дирекции структурного финансирования Газпромбанка Федор Сапронов, отметил, позитивные изменения на российском рынке капитала. Стабилизация позволила банкам пересмотреть свое отношение к проектам в существующем кредитном портфеле и начать рассматривать новые проекты, включая как финансирование под залог недвижимости, приносящей доход, так и финансирование строительных проектов. Тем не менее, все участники дискуссии отметили, что условия финансирования, предлагаемые банками пока значительно более консервативны, чем они были до кризиса (с точки зрения требований к соотношению собственных и заемных средств при строительном финансировании и а также стоимости актива и объема долга при рефинансировании).
Партнер CMS Владислав Сурков отметил также более жесткие требования банков к структуре договоров аренды и гарантиям, предоставляемым арендаторами, а также требования к наличию долгосрочной аренды или права собственности на землю.
Заместитель гендиректора ИГ «Абсолют» Александр Сидоров сделал доклад на тему закрытых паевых инвестиционных фондов, за которой последовала дискуссия о будущем этого финансового инструмента, его возможностях и значении для профессиональных игроков. В качестве основных его преимуществ были названы система налогообложения, защищенность собственности и ликвидность, которой не хватает рынку в настоящий момент. В качестве факторов останавливающих девелоперов/собственников недвижимости от использования этого инструмента были названы сложность структуры, предполагающей выстраивание взаимодействия между фондом, управляющей компанией, спец депозитарием и спец регистратором, а также недостаточное понимание этой структуры банками и как следствие возможность привлечения долгового финансирования только от ограниченной группы банков.
Заместитель гендиректора «Сбербанк Лизинг» Сергей Клишо рассказал о перспективах финансового лизинга недвижимости. Он отметил преимущества данного инструмента для конечных пользователей, такие как, экономия по налогу на имущество и прибыль, а также больший объем финансирования по сравнению с прямым банковским кредитованием. Н.Тишендорф отметила возвращение на рынок долгожданной активности. «По прогнозам Jones Lang LaSalle объем инвестиций в недвижимость в 2010 г. может достигнуть 4 млрд. долларов, что сопоставимо с уровнем 2006 г. Одними из важнейших игроков на рынке недвижимости были и остаются банки. Инвесторы уже приняли решение вернуться на рынок. Дело за вами, господа банкиры».
Арбитражный суд Москвы взыскал с компании Maritrade Investment Ltd., подконтрольной одному из основателей ГК ПИК Юрию Жукову, 12,5% акций девелопера за долг в размере 271,4 млн. долларов, пишет «РБК daily».
Основатели ГК «ПИК» заложили 25% акций в 2008 г. по кредиту ВЭБ на 262 млн. долларов. В ноябре 2009 г. долг перекупил Номос-банк, который установил мораторий до 15 января 2010 г. для достижения соглашения о реструктуризации. Договориться до суда удалось с Кириллом Писаревым (на конец 2009 г. подконтрольная ему Forienst Investments Ltd. владела 14,36% акций ГК).
Переговоры Номос-банка с Ю.Жуковым привели стороны в суд, который вчера принял решение в пользу кредитора. Арбитраж признал за Maritrade Investment Ltd. долг в размере 271,4 млн. долларов. Для покрытия задолженности банк получил право продать заложенное имущество – 12,5% акций Ю.Жукова – на аукционе. Стартовая цена 61,7 млн. акций составляет чуть более 1,1 млрд. рублей (18,3 рубля за 1 акцию).
Обозначенная судом цена продажи в 10 раз ниже рыночной стоимости бумаг девелопера. Дешевле всего акции ПИК торгуются на ММВБ, где вчера бумаги девелопера упали на 6,1%, до 116,53 рубля за штуку. На Лондонской фондовой бирже акции ГК «ПИК» рухнули на 10,8%, до 3,98 долларов за бумагу.
Аналитики не склонны связывать удешевление акций группы с новостью о взыскании акций. Они объясняют это общим падением стоимости российских компаний на биржах. «Чем быстрее будет решен вопрос с заложенными акциями, тем скорее котировки ПИК смогут пойти вверх. Судебный процесс и неясность развития ситуация сдерживали их рост», - говорит аналитик «ТКБ Капитал» Анатолий Высоцкий. До конца 2010 г. бумаги ПИК могут подорожать до 7,2 долларов за акцию, считают в «ТКБ Капитал». Прогноз Merrill Lynch более консервативен – 4,48 долларов за бумагу.
Представители Ю.Жукова заявили о намерении оспорить решение московского арбитража. Вице-президент Номос-банка Валерий Зинченко сообщил, что переговоры Ю.Жуковым до сих пор продолжаются. «В случае если задолженность так и не будет погашена, 12,5% акций будут реализованы с торгов», - заявил он, уточнив, что проводить аукцион будет Росимущество.
В случае проведения торгов владельцем заложенных бумаг ПИК станет «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, уверены участники рынка. «Сам он вряд ли будет участвовать в торгах, скорее всего, это будут его структуры, - считает аналитик Deutsche Bank Юлия Гордеева. – Открытым остается вопрос цены: с одной стороны, есть определенная судом, с другой – по закону об исполнительном производстве акции не должны продаваться ниже рыночной стоимости».
Ю.Жуков, если не договорится с НОМОС-банком и «Альфой», сохранит за собой лишь небольшой пакет в ПИК размером 1,86% акций, что, скорее всего, не позволит ему иметь место в совете директоров. За создателем ПИК останутся также выкупленный в 2009 г. бизнес «ПИК-Неруд» и элитный проект «Большой Афанасьевский».