Эксперт: Поправки в 214-ФЗ усложнят инвестиционную деятельность на рынке жилья
Депутаты Госдумы продолжают совершенствовать закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Недавно во II чтении был одобрен пакет поправок, которые, по мнению депутатов, должны полностью вытеснить альтернативные долевому участию схемы продажи жилья (предварительные договора, вексельные схемы и пр.). Учитывая, что сегодня по 214-ФЗ в Москве работают не более 20% застройщиков, ужесточение мер может серьезно сказаться на первичном рынке недвижимости столичного региона.
«По нашим оценкам, сегодня 214-ФЗ охватывает не более 15-20% проектов строительства жилья эконом- и бизнес-класса в Москве. В элитном сегменте закону о долевом участии полностью соответствует не более 25% новостроек. В Московской области застройщики более дисциплинированы. Но в целом на первичном рынке региона не более 20-30% проектов реализуется по 214-ФЗ», - говорит директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина.
Новый законопроект провозглашает единственным способом привлечения средств граждан договор долевого участия. Исключение сделано для жилищных сертификатов и жилищно-строительных кооперативов, однако правовая база для применения этих инвестиционных моделей пока не проработана. За каждый выявленный факт нарушения устанавливается штраф до 1 млн. рублей. При этом существенно расширены функции региональных контрольно-надзорных органов власти.
В то же время, благодаря поправкам, сама схемы работы по договорам долевого участия упрощается:
- застройщики освобождаются от налога на добавленную стоимость;
- сокращается перечень документов, которые застройщик обязан предоставлять для регистрации первого договора долевого участия – теперь не требуется план создаваемого объекта с указанием планируемой площади;
- при регистрации второго и последующих договоров Росреестру запрещено требовать ранее предоставленные документы по дому;
- сокращаются сроки государственной регистрации договоров до 5 дней.
Несмотря на упрощения, новая редакция закона о долевом строительстве может оказаться проблемой для застройщиков, которые начинают продавать квартиры еще до получения разрешения на строительство. Учитывая дороговизну банковских кредитов, у таких компаний могут возникнуть сложности с финансированием своих проектов. На посткризисном рынке, где основным конкурентным преимуществом проектов является цена, ряд застройщиков может временно приостановить реализацию проектов.
«В то же время о дефиците новостроек пока говорить преждевременно, - считает Ю.Гераськина. – Скорее всего, ряд застройщиков сможет вовремя перестроиться, и начнет работать по 214-ФЗ. Другие займутся поиском юридических оснований для применения альтернативных схем, позволяющих продавать жилье по более доступным ценам и быстрее осуществлять рефинансирование строительства. В целом же поправки можно оценивать как целесообразные – в будущем закон будет совершенствоваться и, возможно, станет одинаково удобным для всех участников рынка инструментом».
В целях выполнения программы гаражного строительства, на территории Северо-Восточного административного округа Москвы к 2020 г. общее количество машиномест для хранения личного транспорта должно составлять 332 тысячи, в том числе организованных мест хранения – 274 тысячи машиномест, организованных мест паркования – 58 тысяч. Соответствующее постановление подписал мэр Москвы Юрий Лужков.
Как сообщает портал Стройкомплекса столицы, плановое задание по вводу машиномест в 2009 г. в количестве 16 тысяч выполнено, доля капитальных объектов составила 9692 машиноместа (или 60,6%). Однако обеспеченность современными местами организованного хранения и паркования автотранспорта в округе в настоящее время составляет 49,5 тысячи машиномест (или 28,3%).
Префектуре СВАО, Департаменту дорожно-мостового и инженерного строительства, Департаменту транспорта, Москомархитектуре было дано поручение разработать до конца 2010 г. адресный перечень размещения сохраняемых и планируемых к строительству мест организованного хранения и паркования личного автотранспорта на период до 2025 г., а также внести во II квартале 2010 г. предложения по корректировке сроков проектирования и строительства транспортно-пересадочных узлов с обязательным размещением в их составе перехватывающих парковок.