Эксперт: Поправки в 214-ФЗ усложнят инвестиционную деятельность на рынке жилья
Депутаты Госдумы продолжают совершенствовать закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Недавно во II чтении был одобрен пакет поправок, которые, по мнению депутатов, должны полностью вытеснить альтернативные долевому участию схемы продажи жилья (предварительные договора, вексельные схемы и пр.). Учитывая, что сегодня по 214-ФЗ в Москве работают не более 20% застройщиков, ужесточение мер может серьезно сказаться на первичном рынке недвижимости столичного региона.
«По нашим оценкам, сегодня 214-ФЗ охватывает не более 15-20% проектов строительства жилья эконом- и бизнес-класса в Москве. В элитном сегменте закону о долевом участии полностью соответствует не более 25% новостроек. В Московской области застройщики более дисциплинированы. Но в целом на первичном рынке региона не более 20-30% проектов реализуется по 214-ФЗ», - говорит директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина.
Новый законопроект провозглашает единственным способом привлечения средств граждан договор долевого участия. Исключение сделано для жилищных сертификатов и жилищно-строительных кооперативов, однако правовая база для применения этих инвестиционных моделей пока не проработана. За каждый выявленный факт нарушения устанавливается штраф до 1 млн. рублей. При этом существенно расширены функции региональных контрольно-надзорных органов власти.
В то же время, благодаря поправкам, сама схемы работы по договорам долевого участия упрощается:
- застройщики освобождаются от налога на добавленную стоимость;
- сокращается перечень документов, которые застройщик обязан предоставлять для регистрации первого договора долевого участия – теперь не требуется план создаваемого объекта с указанием планируемой площади;
- при регистрации второго и последующих договоров Росреестру запрещено требовать ранее предоставленные документы по дому;
- сокращаются сроки государственной регистрации договоров до 5 дней.
Несмотря на упрощения, новая редакция закона о долевом строительстве может оказаться проблемой для застройщиков, которые начинают продавать квартиры еще до получения разрешения на строительство. Учитывая дороговизну банковских кредитов, у таких компаний могут возникнуть сложности с финансированием своих проектов. На посткризисном рынке, где основным конкурентным преимуществом проектов является цена, ряд застройщиков может временно приостановить реализацию проектов.
«В то же время о дефиците новостроек пока говорить преждевременно, - считает Ю.Гераськина. – Скорее всего, ряд застройщиков сможет вовремя перестроиться, и начнет работать по 214-ФЗ. Другие займутся поиском юридических оснований для применения альтернативных схем, позволяющих продавать жилье по более доступным ценам и быстрее осуществлять рефинансирование строительства. В целом же поправки можно оценивать как целесообразные – в будущем закон будет совершенствоваться и, возможно, станет одинаково удобным для всех участников рынка инструментом».
Как сообщил вице–губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко, администрация региона согласна передать в собственность Петербурга 10 га земли, прилегающей к границе города возле микрорайона Горелово (Красносельский район). Здесь возведены 3 дома, еще 3 находятся в разной степени готовности. Их застройщиком выступает ООО «Аврора», входящее в корпорацию «ЛенРусСтрой», пишет «Деловой Петербург».
Решение областных чиновников можно считать победой дольщиков, добивавшихся петербургской прописки. По их утверждению, такую прописку им обещал застройщик, и некоторое время ее выдавали, но затем прекратили. Тогда разгневанные дольщики пригрозили перекрыть Таллинское шоссе и начали обращаться в различные инстанции. Одно из таких обращений попало в федеральное правительство, и оттуда поступило указание передать участок в собственность Петербурга.
По признанию А.Дрозденко, отдавать Петербургу тяжело даже метр земли. Но в данном случае это необходимо, чтобы не допустить социального взрыва и избежать ситуации, когда в одном доме живут люди, часть которых прописана в Петербурге, а часть в Ленобласти.
Однако областная администрация выдвигает городу встречные условия, прежде всего отказ от притязаний на участок для новой взлетно-посадочной полосы аэропорта «Пулково». «Под коммерческий проект этот участок мы передавать не будем», — заявил А.Дрозденко.
По его словам, передача территории начнется после официального обращения губернатора Петербурга Валентины Матвиенко о включении 10 га земли в границы города.
По словам руководителя отдела продаж ООО «Аврора» Максима Жабина, в перспективе дольщики поставят вопрос о передаче городу и соседнего участка площадью 14 га, предназначенного для следующей очереди строительства.