Эксперт: У владельцев жилья в многоквартирных домах на участках ИЖС, собственность «висит в воздухе»
Оформление прав собственности на квартиру, приобретенную у застройщика в многоквартирном доме, незаконно построенном на участке для индивидуального жилищного строительства, еще не означает разрешения всех проблем. Как отметила на круглом столе в АБН руководитель юридической службы «СК БалтикСтройИнвест» Елена Митюхина, этот документне дает права пользования земельным участком. «Приобретенная квартира в таком случае висит в воздухе», - отмечает она.
По оценке Е.Митюхиной, истребование в суде права на оформлении долевой собственности на земельный участок в такой ситуации имеет перспективу, если участок был сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса РФ. При этом, впрочем, могут возникнуть коллизии с земельным правом, поскольку для отчуждения земельного участка или его части по ЗК РФ требуется заявление владельца.
Кроме того, судебное решение, принятое в пользу покупателя, еще не гарантирует его исполнения, напоминает она. Мало того, при незаконном строительстве могут возникать трудноразрешимые конфликты вокруг сервитута. Так, один из многоквартирных домов Выборгском районе, построен на участке для ИЖС так, что выход из него возможен только на участок соседа.
Кроме того, в ряде случаев владельцы незаконно построенной недвижимости не могут выполнить обязанности по обеспечению инженерной инфраструктурой. В одном и том же квартале «долевого ИЖС» одни дома подключаются к водопроводу и канализации, другие – нет. Сами инженерные сети также иногда прокладывались и физически подключались незаконно. Возможность таких незаконных врезок в Выборгском районе подтвердил на директор Дирекции подготовки и реализации условий подключения ГУП «Водоканал» Петр Шауро.
Дифференциация рынка новостроек и его участников стала особенно четко прослеживаться в апреле 2010 г. Застройщики Москвы и Подмосковья разделились на две категории – одни адаптировались к кризисным явлениям, и имеют возможность продолжать строительство и находят такую цену предложения, по которой их квартиры покупаются. Вторая категория – это те, кто еще в 2009 г. заморозил свои объекты и не могут предложить рынку равновесную цену.
Исследование ценовой политики основных участников рынка, проведенное в апреле 2010 г. аналитическим центром инвестагентства «Трамп Реал Эстейт», показывает, что единого ценового тренда по-прежнему нет. Выявлен ряд застройщиков, цены на объекты которых во второй половине 2009 – начале 2010 гг. прошли несколько стадий повышения. Эти объекты находятся в стадии активного строительства. Продажа квартир в них ведется достаточно успешно. Повышение застройщиками цен на эти объекты составляет 3-5% в месяц (данные за февраль-апрель 2010 г.).
При этом сохраняется тенденция прямого или завуалированного снижения цен путем предоставления скидок застройщиками. Анализ этой тенденции показал, что дешевеют квартиры только в тех объектах, строительство которых либо заморожено, либо не ведется активно. Доли таких объектов в общем объеме «дешевеющих» – 26,5 и 73,5%. Падение цен там составляет 7-18% от средней цены 1 кв. м новостроек эконом-класса на II полугодие 2009 г. Поскольку «неактивные» объекты составляют 64% от всего объема предложения, может создаваться ошибочное впечатление снижения цен.