Столичные власти намерены выйти из подземного проекта на Пушкинской пл.
Долю правительства Москвы в торгово-досуговом центре «Тверской» планируется включить в план приватизации. «Городской пакет акций ТДЦ будет внесен в программу приватизации городского имущества до 2013 г.», - сообщил заммэра Владимир Силкин. В то же время, представитель Департамента имущества Наталья Быкова подчеркнула, что решение о продаже пока не принято. «Мы не проводили никаких оценок, таким образом, говорить о продаже рано», - сказала она, пишет «РБК daily».
Между тем, по словам В.Силкина, власти уже предлагали партнерам по проекту выкупить долю города. Он напомнил, что в конце 2009 г. совладельцы ОАО предложили городу заложить его 30% под кредит в Сбербанке. «Мы отказались, так как это противозаконно», - сообщил В.Силкин, уточнив, что в данной ситуации выходом для инвестора является выкуп городской доли.
Строительство подземного центра на пересечении Тверской ул., Страстного и Тверского бульваров было разрешено распоряжением мэра Москвы от 1 декабря 2004 г. Начать реализацию проекта предполагалось еще в 2005 г., однако активные строительные работы до сих пор не ведутся. За это время в проекте общей площадью 96 тысяч кв. м под давлением общественности была сокращена торгово-развлекательная составляющая (до 20 тысяч кв. м) и расширены прогулочные зоны. Выросла и стоимость строительства: если в 2005 г. речь шла о 80 млн. долларов, то в начале 2010 г. – уже о 400 млн.
Участники рынка недвижимости сомневаются, что городские власти смогут выйти из проекта до момента его завершения. «Нет инвесторов, которые готовы взять на себя риски подобного проекта на начальной стадии, - говорит управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец. – Московское правительство является основой проекта и гарантом его реализации».
В случае продажи 30% ОАО на этом этапе, цена сделки, по подсчетам экспертов, не превысит 20 млн. долларов.
Инвестиционная активность в РФ продолжила расти в I квартале 2010 г. Общий объем инвестиций в Россию увеличился на 69% по отношению к соответствующему периоду годом ранее и составил 813 млн. долларов. Хотя рыночная активность в данный момент по-прежнему характеризуется преобладанием российских инвесторов (85% от общего объема инвестиций), интерес иностранцев инвесторов заметно вырос в последнее время. Об этом говорится в обзоре рынка инвестиций в недвижимость России, подготовленном Jones Lang LaSalle.
Этому способствовало снижение минимальных ставок капитализации. Из-за дефицита активов высокого качества, выставленных на продажу, ставки капитализации в I квартале снизились на 50-100 б.п. Ожидается, что рост интереса инвесторов перейдет в активизацию сделок.
Банки по-прежнему осторожно относятся к финансированию строительства. Они охотнее финансируют проекты, находящиеся на заключительной стадии строительства, или рефинансируют готовые объекты. При этом банки ужесточили условия предоставления кредитов. Если до кризиса соотношение собственного и заемного капитала составляло в среднем примерно 30% к 70%, то на сегодняшний момент банки готовы финансировать не более 50% строительного бюджета.
Кроме того, новое финансирование ограничено большим объемом залоговых активов, которые достались банкам в период кризиса. На фоне ограниченного финансирования, предоставляемого российскими банками, некоторые девелоперы рассматривают возможность использования экспортного финансирования.
В то же время, ситуация на кредитных рынках в последнее время начала улучшаться. Сейчас крупные российские банки готовы финансировать новые строительные проекты. При этом в силу изменившейся структуры спроса на коммерческую недвижимость многим девелоперам приходится пересматривать концепции проектов, чтобы обеспечить их рентабельность. Так как процесс пересмотра концепции занимает 6-12 месяцев, во II полугодии 2010 г. ожидается большее число сделок по финансированию строительных проектов коммерческой недвижимости.
После существенного снижения стоимости недвижимости многие арендаторы стали рассматривать возможность покупки помещений. Финансовый лизинг позволяет осуществить покупку, не инвестируя значительных средств на начальном этапе. Данная схема имеет несколько преимуществ. Для покупателя это возможность получить актив в собственность по окончании лизингового периода, выплачивая банку ежемесячные платежи сопоставимые с уровнем арендной платы, при этом снижая налоговые обязательства. Для банков, которые стали собственниками недвижимости, финансовый лизинг может стать эффективным способом ее продажи, а значит, возврата долгов.
В существующих условиях многие объекты либо в связи с неполной занятостью, либо с размером актива не могут найти своих покупателей. Механизм ЗПИФНов позволяет «упаковывать» такие активы и продавать паи, привлекая соинвесторов в проект. Кроме того, такие фонды открывают рынок инвестиций в недвижимость негосударственным пенсионным фондам (НПФ), которые законодательно не могут напрямую покупать активы недвижимости.
Олеся Черданцева, Руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, отметила: «Восстановление экономики продолжит оказывать положительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Лизинг и ЗПИФНы станут новым этапом развития инвестиционного рынка недвижимости. Применение этих схем финансирования позволит увеличить объем сделок в 2010 г. Кроме того, новые схемы позволят расширить круг инвесторов в недвижимость».