«РусГидро» может заработать на редевелопменте своих земель до 500 млн. долларов
Крупнейшая в России генерирующая компания «РусГидро» намерена купить бизнес-центр Pallau-MD на Малой Дмитровке площадью 14,7 тысячи кв. м, который состоит из 2 реконструированных особняков XIX века и современного 7-этажного здания с подземным паркингом на 97 машиномест, пишет «РБК daily».
На минувшей неделе ФАС разрешила «РусГидро» приобрести 100% акций ЗАО «Малая Дмитровка», владеющего бизнес-центром. Решение о заключении сделки должно быть утверждено советом директоров в ближайшие дни, сообщил представитель компании.
Сейчас центральный офис «РусГидро» расположен на ул. Архитектора Власова. Небольшая площадь здания (7,1 тысячи кв. м) не позволяет вместить всех сотрудников компании, поэтому она вынуждена арендовать дополнительно более 10 тысяч кв. м офисных помещений.
В компании не раскрывают стоимость сделки, но отмечают, что предложенная цена оказалась одной из наиболее выгодных. Сегодня этот актив не может стоить дороже 50 млн. долл., уверен управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. «У «РусГидро» достаточно средств, и этот шаг вполне оправдан», — говорит аналитик «ВТБ Капитал» Михаил Расстригин.
На освобожденных площадях, которые принадлежат «РусГидро», энергетики намерены реализовать девелоперские проекты: строительство жилья и коммерческой недвижимости либо реновацию существующих офисов. Компании принадлежат 5 земельных участков в Москве и Санкт-Петербурге площадью около 20 га. На части из них есть строения. Решение об их сносе или реновации пока не принято, отмечают в «РусГидро». Компания не намерена вкладывать в девелопмент свои деньги и хочет привлечь в качестве соинвесторов девелоперские компании. «РусГидро» также не планирует заниматься арендным бизнесом: здания, которые будут строиться за счет партнеров на землях госкомпании, предполагается продавать.
Эффективное использование портфеля недвижимости «РусГидро» позволит извлечь прибыль в размере до 500 млн. долларов, подсчитали эксперты компании Jones Lang Lasalle. В «РусГидро» надеются, что прогноз консультантов оправдается и рынок недвижимости продемонстрирует выздоровление, которое будет сопровождаться ежегодным ростом цен на недвижимость в пределах 2-5%. Основная масса проектов, которые «РусГидро» намерена реализовать на своих землях, будет готова через 2-3 года. Именно тогда цены должны достичь очередного максимума, полагают консультанты.
Налог на недвижимость должен заменить два существующих – на землю и на имущество. Новый налог предполагается брать с рыночной стоимости недвижимости, а не с оценок БТИ и проч., как сейчас; он должен стать основой для наполнения местных бюджетов, пишут «Ведомости».
Минэкономразвития и Минфин в начале мая согласовали план реформы. По нему в III квартале 2010 г. МЭР и Росреестр подготовят методику проведения массовой оценки недвижимости на основе ее тестирования в Кемеровской, Тверской, Калужской областях и Татарстане. До конца 2011 г. Росреестр оценит объекты капстроительства на территории всей страны. До конца 2012 г. правительство должно внести в Госдуму поправки в Налоговый кодекс. Таким образом, налог будет введен не ранее 2013 г.
Методика оценки сейчас только разрабатывается, утверждать ее должно МЭР; предполагается, что оценивать недвижимость по этой методике будут независимые оценщики, а контролировать их – Росреестр. Но новый руководитель Федеральной налоговой службы Михаил Мишустин готов взять это в свои руки. Он предлагает правительству передать контроль над оценкой недвижимости из Росреестра и БТИ в ФНС. Логика такая: оценка нужна прежде всего ФНС для проверки правильности исчисления налога – пусть ФНС ею и занимается. Один из чиновников полагает, что передача полномочий с высокой вероятностью будет одобрена, но состоится уже после проведения первой массовой оценки.
Какими будут ставки налога на недвижимость, не ясно. Если сохранится прогрессивная шкала, действующая для налога на имущество, платеж может вырасти более чем в 100 раз, указывает партнер Taxadvisor Дмитрий Костальгин. В Москве рыночная стоимость новых домов (до пяти лет) отличается от оценки БТИ от 30% до 2 раз, а очень старых – до 1000 раз, предупреждает глава ИРН Олег Репченко.
На первом этапе реформы не должна идти речь о росте сборов налога, считает президент Института экономики города Надежда Косарева, а лишь о более справедливом распределении бремени. Сейчас сталинка в центре Москвы может оцениваться БТИ дешевле, чем новый дом в Бирюлеве, замечает она: вследствие реформы налог на сталинку может вырасти более чем в десятки раз, а налог на квартиру на окраине даже снизиться. Чтобы избежать социальных волнений, следует ввести налоговый вычет исходя из нормативов жилья на человека, иначе многие не смогут обслуживать квартиры, в которых живут, замечает она.