Mirax Group ищет покупателя на свои фитнес-центры
Чтобы рассчитаться с долгами, которые к концу I квартала составляли 550 млн. долларов, Mirax Group ищет покупателя на спортивно-развлекательные комплексы Sky Club в построенных и возводимых домах, пишет «РБК daily».
По данным источников, девелопер уже упаковал в отдельную структуру помещения своих фитнес-центров в строящихся и готовых жилых и многофункциональных комплексах. В этот фонд недвижимости вошел также единственный действующий спортивно-развлекательный комплекс Sky Club, который с 2007 г. функционирует в жилом комплексе «Золотые ключи 2» на Минской ул. и занимает около 4 тысяч кв. м.
Фитнес-центры, включающие в себя бассейны, тренажерные залы и СПА-центры, запланированы также в достраиваемых жилых комплексах «Кутузовская Ривьера», Mirax Park, Wellhouse на Дубровке, а также в многофункциональном комплексе Mirax Plaza, в уже построенных ЖК Wellhouse на Ленинском пр. и башне «Запад» высотного МФК «Федерация». Ранее Mirax Group заявляла о намерении самостоятельно управлять своими спортивными центрами, объединив их в сеть Sky Club. Однако кризис скорректировал планы девелопера в отношении непрофильного бизнеса.
Стоимость этого актива гендиректор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров оценивает из расчета 3-5 тысяч долларов за 1 кв. м. По словам члена правления Mirax Group Кирилла Маслиева, площадь каждого фитнес-центра Mirax Group составляет около 2,5-3 тысяч кв. м. Таким образом размер фонда спортивной недвижимости корпорации может достигать 19 тысяч кв. м, а его стоимость – 100 млн. долларов.
Инвестиционная активность в РФ продолжила расти в I квартале 2010 г. Общий объем инвестиций в Россию увеличился на 69% по отношению к соответствующему периоду годом ранее и составил 813 млн. долларов. Хотя рыночная активность в данный момент по-прежнему характеризуется преобладанием российских инвесторов (85% от общего объема инвестиций), интерес иностранцев инвесторов заметно вырос в последнее время. Об этом говорится в обзоре рынка инвестиций в недвижимость России, подготовленном Jones Lang LaSalle.
Этому способствовало снижение минимальных ставок капитализации. Из-за дефицита активов высокого качества, выставленных на продажу, ставки капитализации в I квартале снизились на 50-100 б.п. Ожидается, что рост интереса инвесторов перейдет в активизацию сделок.
Банки по-прежнему осторожно относятся к финансированию строительства. Они охотнее финансируют проекты, находящиеся на заключительной стадии строительства, или рефинансируют готовые объекты. При этом банки ужесточили условия предоставления кредитов. Если до кризиса соотношение собственного и заемного капитала составляло в среднем примерно 30% к 70%, то на сегодняшний момент банки готовы финансировать не более 50% строительного бюджета.
Кроме того, новое финансирование ограничено большим объемом залоговых активов, которые достались банкам в период кризиса. На фоне ограниченного финансирования, предоставляемого российскими банками, некоторые девелоперы рассматривают возможность использования экспортного финансирования.
В то же время, ситуация на кредитных рынках в последнее время начала улучшаться. Сейчас крупные российские банки готовы финансировать новые строительные проекты. При этом в силу изменившейся структуры спроса на коммерческую недвижимость многим девелоперам приходится пересматривать концепции проектов, чтобы обеспечить их рентабельность. Так как процесс пересмотра концепции занимает 6-12 месяцев, во II полугодии 2010 г. ожидается большее число сделок по финансированию строительных проектов коммерческой недвижимости.
После существенного снижения стоимости недвижимости многие арендаторы стали рассматривать возможность покупки помещений. Финансовый лизинг позволяет осуществить покупку, не инвестируя значительных средств на начальном этапе. Данная схема имеет несколько преимуществ. Для покупателя это возможность получить актив в собственность по окончании лизингового периода, выплачивая банку ежемесячные платежи сопоставимые с уровнем арендной платы, при этом снижая налоговые обязательства. Для банков, которые стали собственниками недвижимости, финансовый лизинг может стать эффективным способом ее продажи, а значит, возврата долгов.
В существующих условиях многие объекты либо в связи с неполной занятостью, либо с размером актива не могут найти своих покупателей. Механизм ЗПИФНов позволяет «упаковывать» такие активы и продавать паи, привлекая соинвесторов в проект. Кроме того, такие фонды открывают рынок инвестиций в недвижимость негосударственным пенсионным фондам (НПФ), которые законодательно не могут напрямую покупать активы недвижимости.
Олеся Черданцева, Руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, отметила: «Восстановление экономики продолжит оказывать положительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Лизинг и ЗПИФНы станут новым этапом развития инвестиционного рынка недвижимости. Применение этих схем финансирования позволит увеличить объем сделок в 2010 г. Кроме того, новые схемы позволят расширить круг инвесторов в недвижимость».