Строить или не строить Дворец фестивалей в Новой Голландии – решит Москва
Примерно 90-85% объектов, расположенных на территории историко-архитектурного ансамбля Новая Голландия, является памятниками федерального значения и находится в ведении Росимущества. Поэтому петербургские власти не могут ручаться за то, что их точка зрения будет иметь решающее значение в ходе формирования техзадания для нового инвестиционного конкурса по Новой Голландии, заявил сегодня в ходе круглого стола «Новая Голландия: старые ошибки и новые перспективы» зампред Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Антон Бучнев.
Договор по итогам международного инвестиционно-архитектурного конкурса, был подписан 14 февраля 2006 г. тремя сторонами – инвестором («СТ «Новая Голландия»), КУГИ Санкт-Петербурга и Росимуществом, напомнил он. «С формально-правовой точки зрения на сегодняшний день ситуация такова – конкурс состоялся, а исполнения условий конкурса – нет, - пояснил А.Бучнев. – Часть работ была выполнена – демонтаж конструктивных и декоративных элементов, коммуникаций, частично – работы по укреплению фундамента, рекультивация водных сооружений, разработка концепции транспортного обеспечения и др. Но сегодня у одного из соинвесторов – Шалвы Чигиринского довольно сложное положение, реализация проекта была приостановлена и 23 марта 2010 г. Территориальное управление Росимущества направило в адрес «СТ «Новая Голландия» уведомление о расторжении договора».
По словам А.Бучнева, сегодня городские власти прилагают «огромные усилия» по организации нового инвестиционного конкурса: «совещания на эту тему с участием губернатора, представителей Росимущества и СТ «Новая Голландия» проводятся чуть ли не еженедельно». «Вы знаете, что в компании – два совладельца, и один из них – «Меркури» - подтвердил свою готовность продолжить участие в реализации проекта по итогам нового конкурса», - сообщил он.
Однако в настоящее время в результате ареста, наложенного лондонским судом на имущество Ш.Чигиринского, любые шаги ООО «Новая Голландия» могут привести к распространению ареста и на объекты Новой Голландии, уточнил зампред А.Бучнев. «В связи с этим замена юридического лица представляется возможной только путем проведения нового инвестиционного конкурса, - сказал он. – Мы изложили эти соображения Росимуществу, и оно согласилось с этим выводом».
Но у территориального управления агентства недостаточно полномочий для составления технических условий по инвестиционному конкурсу. «Оно обратилось за разрешением этого вопроса в Москву. И мы надеемся в ближайшее время получить резюмирующий ответ», - сообщил А.Бучнев. Таким образом, на сегодняшний день реализация проекта находится на стадии урегулирования правовых вопросов.
Он признал и то, что в соответствии с петербургскими Правилами землепользования и застройки, а также законом об охранных зонах, никакое новое строительство на территории отнесенной к историческому центру Новой Голландии невозможно. По мнению А.Бучнева, этот закон необходимо скорректировать в пользу реализации проекта.
Он пообещал, что общественность и экспертов к обсуждению условий нового конкурса допустят (что не было сделано в 2006 г.). «Не надо думать, что с новым конкурсом реализация проекта начнется с «чистого листа», - предупредил А.Бучнев, сославшись на то, что проект должен окупиться. – Будет или не будет строиться Дворец фестивалей по проекту Норманна Фостера, я сказать не могу. Но мне кажется, что дворец мог бы стать принципиальной основой концепции и, соответственно, позицией со стороны Москвы».
Инвестиционная активность в РФ продолжила расти в I квартале 2010 г. Общий объем инвестиций в Россию увеличился на 69% по отношению к соответствующему периоду годом ранее и составил 813 млн. долларов. Хотя рыночная активность в данный момент по-прежнему характеризуется преобладанием российских инвесторов (85% от общего объема инвестиций), интерес иностранцев инвесторов заметно вырос в последнее время. Об этом говорится в обзоре рынка инвестиций в недвижимость России, подготовленном Jones Lang LaSalle.
Этому способствовало снижение минимальных ставок капитализации. Из-за дефицита активов высокого качества, выставленных на продажу, ставки капитализации в I квартале снизились на 50-100 б.п. Ожидается, что рост интереса инвесторов перейдет в активизацию сделок.
Банки по-прежнему осторожно относятся к финансированию строительства. Они охотнее финансируют проекты, находящиеся на заключительной стадии строительства, или рефинансируют готовые объекты. При этом банки ужесточили условия предоставления кредитов. Если до кризиса соотношение собственного и заемного капитала составляло в среднем примерно 30% к 70%, то на сегодняшний момент банки готовы финансировать не более 50% строительного бюджета.
Кроме того, новое финансирование ограничено большим объемом залоговых активов, которые достались банкам в период кризиса. На фоне ограниченного финансирования, предоставляемого российскими банками, некоторые девелоперы рассматривают возможность использования экспортного финансирования.
В то же время, ситуация на кредитных рынках в последнее время начала улучшаться. Сейчас крупные российские банки готовы финансировать новые строительные проекты. При этом в силу изменившейся структуры спроса на коммерческую недвижимость многим девелоперам приходится пересматривать концепции проектов, чтобы обеспечить их рентабельность. Так как процесс пересмотра концепции занимает 6-12 месяцев, во II полугодии 2010 г. ожидается большее число сделок по финансированию строительных проектов коммерческой недвижимости.
После существенного снижения стоимости недвижимости многие арендаторы стали рассматривать возможность покупки помещений. Финансовый лизинг позволяет осуществить покупку, не инвестируя значительных средств на начальном этапе. Данная схема имеет несколько преимуществ. Для покупателя это возможность получить актив в собственность по окончании лизингового периода, выплачивая банку ежемесячные платежи сопоставимые с уровнем арендной платы, при этом снижая налоговые обязательства. Для банков, которые стали собственниками недвижимости, финансовый лизинг может стать эффективным способом ее продажи, а значит, возврата долгов.
В существующих условиях многие объекты либо в связи с неполной занятостью, либо с размером актива не могут найти своих покупателей. Механизм ЗПИФНов позволяет «упаковывать» такие активы и продавать паи, привлекая соинвесторов в проект. Кроме того, такие фонды открывают рынок инвестиций в недвижимость негосударственным пенсионным фондам (НПФ), которые законодательно не могут напрямую покупать активы недвижимости.
Олеся Черданцева, Руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, отметила: «Восстановление экономики продолжит оказывать положительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Лизинг и ЗПИФНы станут новым этапом развития инвестиционного рынка недвижимости. Применение этих схем финансирования позволит увеличить объем сделок в 2010 г. Кроме того, новые схемы позволят расширить круг инвесторов в недвижимость».