Общий объем инвестиций в недвижимость России в I квартале 2010 г. составил 813 млн. долларов
Инвестиционная активность в РФ продолжила расти в I квартале 2010 г. Общий объем инвестиций в Россию увеличился на 69% по отношению к соответствующему периоду годом ранее и составил 813 млн. долларов. Хотя рыночная активность в данный момент по-прежнему характеризуется преобладанием российских инвесторов (85% от общего объема инвестиций), интерес иностранцев инвесторов заметно вырос в последнее время. Об этом говорится в обзоре рынка инвестиций в недвижимость России, подготовленном Jones Lang LaSalle.
Этому способствовало снижение минимальных ставок капитализации. Из-за дефицита активов высокого качества, выставленных на продажу, ставки капитализации в I квартале снизились на 50-100 б.п. Ожидается, что рост интереса инвесторов перейдет в активизацию сделок.
Банки по-прежнему осторожно относятся к финансированию строительства. Они охотнее финансируют проекты, находящиеся на заключительной стадии строительства, или рефинансируют готовые объекты. При этом банки ужесточили условия предоставления кредитов. Если до кризиса соотношение собственного и заемного капитала составляло в среднем примерно 30% к 70%, то на сегодняшний момент банки готовы финансировать не более 50% строительного бюджета.
Кроме того, новое финансирование ограничено большим объемом залоговых активов, которые достались банкам в период кризиса. На фоне ограниченного финансирования, предоставляемого российскими банками, некоторые девелоперы рассматривают возможность использования экспортного финансирования.
В то же время, ситуация на кредитных рынках в последнее время начала улучшаться. Сейчас крупные российские банки готовы финансировать новые строительные проекты. При этом в силу изменившейся структуры спроса на коммерческую недвижимость многим девелоперам приходится пересматривать концепции проектов, чтобы обеспечить их рентабельность. Так как процесс пересмотра концепции занимает 6-12 месяцев, во II полугодии 2010 г. ожидается большее число сделок по финансированию строительных проектов коммерческой недвижимости.
После существенного снижения стоимости недвижимости многие арендаторы стали рассматривать возможность покупки помещений. Финансовый лизинг позволяет осуществить покупку, не инвестируя значительных средств на начальном этапе. Данная схема имеет несколько преимуществ. Для покупателя это возможность получить актив в собственность по окончании лизингового периода, выплачивая банку ежемесячные платежи сопоставимые с уровнем арендной платы, при этом снижая налоговые обязательства. Для банков, которые стали собственниками недвижимости, финансовый лизинг может стать эффективным способом ее продажи, а значит, возврата долгов.
В существующих условиях многие объекты либо в связи с неполной занятостью, либо с размером актива не могут найти своих покупателей. Механизм ЗПИФНов позволяет «упаковывать» такие активы и продавать паи, привлекая соинвесторов в проект. Кроме того, такие фонды открывают рынок инвестиций в недвижимость негосударственным пенсионным фондам (НПФ), которые законодательно не могут напрямую покупать активы недвижимости.
Олеся Черданцева, Руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, отметила: «Восстановление экономики продолжит оказывать положительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Лизинг и ЗПИФНы станут новым этапом развития инвестиционного рынка недвижимости. Применение этих схем финансирования позволит увеличить объем сделок в 2010 г. Кроме того, новые схемы позволят расширить круг инвесторов в недвижимость».
26 мая 2010 г. «Российский аукционный дом» проведет аукцион по продаже имущества частных собственников. На продажу выставлено 16 лотов.
Начальник департамента по работе с имуществом частных собственников РАД Дмитрий Альтбрегин отметил: «На продажу выставлены как небольшие объекты, например, встроенные нежилые помещения или дачные участки, так и крупные земельные участки, которые могут быть интересны застройщикам. Один из самых интересных лотов – полуостров в акватории Невы, участок с уникальными характеристиками – с видом на Александра-Невскую Лавру, мост Александра Невского. Есть и участки под строительство офисов, торгового комплекса, жилья. Один из лотов – полностью согласованный проект строительства жилого дома на Васильевском острове. Есть предложения по малоэтажному строительству – по договору поручения мы продаем участки в составе комплекса «У Царскосельских холмов».
Лот №1. Полуостров в акватории Невы. На продажу выставлено нежилое здание с земельным участком по адресу: Малоохтинский пр., уч. 1 (западнее пересечения с Таллинской ул.). Это часть полуострова, расположенного в акватории Невы в районе Малоохтинского пр., рядом с мостом Александра Невского, напротив Александро-Невской Лавры. Общая площадь полуострова составляет 8800 кв. м, из них 4387 кв. м – продаваемый участок, 4413 кв. м – береговая линия, которая не подлежит отчуждению. Участок подходит для строительства гостиницы, бизнес-центра или жилого дома площадью 13-15 тысяч кв. м. Начальная цена – 217 млн. рублей.
Лот №2. Нежилое помещение на Весельной ул., 10, лит. А. Может быть использовано под офис, склад или мастерскую. Площадь помещения – 284,8 кв. м. Начальная цена – 2,7 млн. рублей.
Лот №3. Нежилое помещение по адресу: Кронштадт, Владимирская ул., 25. Может быть использовано под офис, склад или мастерскую. Площадь помещения – 167,2 кв. м. Начальная цена – 1,5 млн. рублей.
Лот №4. Инвестиционный проект строительства офисного здания на пр. Космонавтов. На продажу выставлено 100% долей уставного капитала ООО «Вест-Лайн», которому принадлежат права на проект. Площадь земельного участка – 3614 кв. м. Проект предусматривает строительство 5-этажного офисного здания площадью 5155 кв. м с паркингом на 45 машиномест. Начальная цена – 4 млн. рублей.
Лот №5. Инвестиционный проект строительства торгового комплекса на Искровском пр. На продажу выставлено 100% долей уставного капитала ООО «Скэйлс», которому принадлежат права на проект. Площадь земельного участка – 10705 кв. м. Проект предусматривает строительство торгово-бытового комплекса площадью 30070 кв. м с паркингом, в т.ч.: торговая площадь – 18700 кв. м, паркинг – 2800 кв. м. Начальная цена – 15 млн. рублей.
Лот №6. Участок под строительство жилого дома по адресу: 15-я линия В.О., 84, корп. 2, лит. Б. Площадь участка – 2810 кв. м. Проект предусматривает строительство жилого дома площадью 9403 кв.м (площадь квартир – 6345 кв. м) со встроенной автостоянкой на 25 машиномест. Начальная цена – 95 млн. рублей.
Лот №7. Действующая автозаправочная станция по адресу: Колпино, Финляндская ул., 30, корп. 2, лит. А. Начальная цена – 19,5 млн. рублей.
Лот №8. Здания с земельным участком на Каменноостровском пр. Земельный участок площадью 119 кв. м продается вместе со складом и гаражом. Начальная цена лота – 8,4 млн. рублей.
Лот №9. Участки под строительство коттеджного поселка во Всеволожском районе, рядом с пос. Юкки. 30 земельных участков для дачного строительства площадью от 12 до 60 соток рядом с Тохколодским озером. Общая площадь участков – 67860 кв. м. Участки расположены по адресу: Всеволожский район, участок Юкковское Болото. Выполнены работы по мелиорации, завершена прокладка магистрального газопровода. Начальная цена лота – 155 млн. рублей.
Лоты № 10-13. Участки в составе комплекса «У Царскосельских холмов» по адресу: пос. Шушары, Пулковское шоссе, уч. 435 (18464 кв. м; начальная цена – 38 млн. рублей), уч. 437 (19866 кв. м; 40 млн.), уч.443 (17033 кв. м; 35 млн.) и уч. 444 (20203 кв. м; 41 млн.). Участки предназначены для малоэтажного строительства. Комплекс «У Царскосельских холмов» строится рядом с будущим конгресс-холлом, в районе пересечения Киевского и Петербургского шоссе.
Лот №14. Земельный участок по адресу: пос. Лисий Нос, Песочная ул., 5, лит. А. Площадь участка – 9193 кв. м. Участок расположен в зоне строительства индивидуальных жилых домов. Начальная цена– 40 млн. рублей.
Лот №15. Нежилое помещение на пр. Медиков. Нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок. Площадь помещения – 119,7 кв. м. Начальная цена – 8,4 млн. рублей.
Лот №16. Земельные участки и дачный дом в садоводстве «Лебедь». 4 участка по адресу: Ленобласть, в районе пос. Лебяжье, садоводческое некоммерческое товарищество «Лебедь», уч. 211, 212, 213, 214. Общая площадь участков – 4601 кв. м. Площадь 2-этажного садового дома – 199 кв. м. Начальная цена лота – 5 млн. рублей.