Общий объем инвестиций в недвижимость России в I квартале 2010 г. составил 813 млн. долларов
Инвестиционная активность в РФ продолжила расти в I квартале 2010 г. Общий объем инвестиций в Россию увеличился на 69% по отношению к соответствующему периоду годом ранее и составил 813 млн. долларов. Хотя рыночная активность в данный момент по-прежнему характеризуется преобладанием российских инвесторов (85% от общего объема инвестиций), интерес иностранцев инвесторов заметно вырос в последнее время. Об этом говорится в обзоре рынка инвестиций в недвижимость России, подготовленном Jones Lang LaSalle.
Этому способствовало снижение минимальных ставок капитализации. Из-за дефицита активов высокого качества, выставленных на продажу, ставки капитализации в I квартале снизились на 50-100 б.п. Ожидается, что рост интереса инвесторов перейдет в активизацию сделок.
Банки по-прежнему осторожно относятся к финансированию строительства. Они охотнее финансируют проекты, находящиеся на заключительной стадии строительства, или рефинансируют готовые объекты. При этом банки ужесточили условия предоставления кредитов. Если до кризиса соотношение собственного и заемного капитала составляло в среднем примерно 30% к 70%, то на сегодняшний момент банки готовы финансировать не более 50% строительного бюджета.
Кроме того, новое финансирование ограничено большим объемом залоговых активов, которые достались банкам в период кризиса. На фоне ограниченного финансирования, предоставляемого российскими банками, некоторые девелоперы рассматривают возможность использования экспортного финансирования.
В то же время, ситуация на кредитных рынках в последнее время начала улучшаться. Сейчас крупные российские банки готовы финансировать новые строительные проекты. При этом в силу изменившейся структуры спроса на коммерческую недвижимость многим девелоперам приходится пересматривать концепции проектов, чтобы обеспечить их рентабельность. Так как процесс пересмотра концепции занимает 6-12 месяцев, во II полугодии 2010 г. ожидается большее число сделок по финансированию строительных проектов коммерческой недвижимости.
После существенного снижения стоимости недвижимости многие арендаторы стали рассматривать возможность покупки помещений. Финансовый лизинг позволяет осуществить покупку, не инвестируя значительных средств на начальном этапе. Данная схема имеет несколько преимуществ. Для покупателя это возможность получить актив в собственность по окончании лизингового периода, выплачивая банку ежемесячные платежи сопоставимые с уровнем арендной платы, при этом снижая налоговые обязательства. Для банков, которые стали собственниками недвижимости, финансовый лизинг может стать эффективным способом ее продажи, а значит, возврата долгов.
В существующих условиях многие объекты либо в связи с неполной занятостью, либо с размером актива не могут найти своих покупателей. Механизм ЗПИФНов позволяет «упаковывать» такие активы и продавать паи, привлекая соинвесторов в проект. Кроме того, такие фонды открывают рынок инвестиций в недвижимость негосударственным пенсионным фондам (НПФ), которые законодательно не могут напрямую покупать активы недвижимости.
Олеся Черданцева, Руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, отметила: «Восстановление экономики продолжит оказывать положительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Лизинг и ЗПИФНы станут новым этапом развития инвестиционного рынка недвижимости. Применение этих схем финансирования позволит увеличить объем сделок в 2010 г. Кроме того, новые схемы позволят расширить круг инвесторов в недвижимость».
Для участия в столичной программе по строительству социального жилья застройщики должны до конца года обновить производства за свой счет. Такую задачу поставило перед компаниями руководство стройкомплекса Москвы, пишет газета «РБК daily».
Еще в октябре
Застройщики могут не уложиться в поставленные сроки модернизации, провести которую они должны за свой счет. Так, техзадание на модернизацию серий домов было готово у ряда застройщиков лишь в
ДСК-2 (ГК ПИК) уже выпускает модернизированную серию домов — КОПЭ-М-Парус, которая является вариантом серии КОПЭ. Представитель «Главстроя» рассказывал, что компания проводит модернизацию серий ГМС-1 и П-46 в части оптимизации метража квартир. Председатель совета директоров S.Holding Алексей Шепель сообщил, что модернизация его серий укладывается в поставленные сроки, а ее стоимость составляет 42 млн. рублей. Получить данные по срокам модернизации от других строителей не удалось.
Чиновники и строители объясняют сложности модернизации ее дороговизной и невозможностью спрогнозировать сроки окупаемости. Руководитель департамента городского строительства Москвы Александр Косован в своем докладе на научно-техническом совете ссылался на мнение представителей ДСК-1, ДСК-2 и ДСК-3 о том, что сегодня в условиях сокращения объемов горзаказа (с 1,08 млн. до 0,8 млн. кв. м в
В середине апреля на коллегии Москомархитектуры ДСК-1 оценивал перепроектирование своей серии в 70 млн. рублей, а соответствующую реновацию производства – в 700 млн. К концу апреля переоснащение мощностей ДСК-1 подешевело до 600 млн. Обновление двух серий «Главстроя» (ГМС-1 и П46М), по данным А.Косована, потребует 170 млн. рублей.
Чтобы ускорить модернизацию, он предлагает три варианта: предоставить строителям господдержку в виде субсидий, увеличить объемы строительства домов модернизированных серий в рамках адресной инвестпрограммы либо вовсе отказаться от модернизации и строить дома действующих серий.
На этом фоне столичные власти рассматривают возможность использовать в бюджетной стройке потенциал компании «Интеко». Так, Москомархитектура рекомендовала задействовать в социальном строительстве наработки испанского архитектора Риккардо Бофилла, при участии которого Елена Батурина в настоящее время проводит полную модернизацию своего московского ДСК-7. На его базе планируется наладить индустриальный выпуск жилья эконом-класса. Начать строительство новых домов комбинат «Интеко» может в рамках проекта застройки микрорайона Бескудниково-Бибирево на месте выводимых ЛЭП.