Эксперт: Весной 2010 г. ипотечные ставки отстают от докризисных показателей на 2-3 п.п.
По данным «Миэль-Новостройки», к апрелю 2010 г. ставки по ипотечным кредитам на первичном рынке снизились, в среднем, на 1-1,5 п.п. по сравнению с началом года. До возвращения к докризисным показателям осталось еще 2-3 п.п. Средняя ставка по кредиту на покупку квартиры в новостройке составила 15-16% в рублях и 12,5-13% в валюте, до оформления права собственности.
Минимальный размер первоначального взноса практически един для всех банков и составляет от 20% до 30% (в Сбербанке для «молодых семей» - 15%). Наличие не менее 20-30% собственных средств становится положительным стимулом не только для получения максимально выгодных условий ипотечного кредитования, но и для более ответственного подхода заемщика к привлечению кредитных средств. Максимальный срок кредитования в некоторых банках составляет до 30 лет.
Среди требований банка к объекту кредитования на первом месте – стадия строительства – теперь не менее 80% (в конце 2009 г. – от 90%), ряд банков (например, ВТБ 24) рассматривает только полностью построенные дома.
«С апреля 2009 г. Центральный Банк России 13 раз снижал ставку рефинансирования – до рекордных 8% годовых (с 30 апреля 2010 г.). Во многом под влиянием этого с начала 2010 г. наблюдается планомерное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Для усиления привлекательности ипотеки годовая процентная ставка по кредиту в рублях должна составлять: не более 14-15% на инвестиционный период, 12-13% - после оформления права собственности. По долларовому кредиту – 11-12% до и 10% после получения права собственности. При этом подобные меры должны сопровождаться увеличением предложения на рынке жилья, иначе есть риск очередного роста цен на жилье. И, безусловно, помимо мер по улучшению условий кредитования, принимаемых как на государственном уровне, так и на уровне отдельных банков, восстановление ипотеки зависит от финансового состояния заемщиков и их уверенности в будущих доходах», - говорит гендиректор «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.
Как напомнил на форуме «Архитектурные сезоны» заведующий кафедрой реконструкции и реставрации архитектурного наследия ГАСУ Сергей Гришин, историческая архитектурная среда охватывает не более 10% площади Санкт-Петербурга. Тем не менее инвесторы стремятся обозначить свое присутствие именно в этой части города, стараясь найти земельный участок со зданием, не находящимся под охраной КГИОП.
Между тем, напоминает он, исторический центр Петербурга был в полном составе признан объектом всемирного наследия именно по той причине, что помимо памятников, здесь сохранилась целостная архитектурная среда. Аналогов сопоставимого масштаба в Европе нет, подчеркивает С.Гришин.
Он предложил ознакомиться с опытом застройки Берлина и Парижа последних 20 лет, представив богатый иллюстративный материал. Как подчеркнул эксперт, в обоих городах действует формально-композиционный регламент, предписывающий определенные параметры новой застройке. Так, на исторических улицах Берлина для строительства новых зданий намеренно отводились небольшие участки, чтобы сохранить сложившуюся структуру застройки лицевой линии. В большинстве случаев также предполагалось соблюдение вертикального членения фасадов. Однако стилистика архитектуры, диссонирующая с исторической застройкой, уничтожила дух места, и в итоге, по оценке специалиста, само сохранение планировки утратило смысл.
«Я знаком с главным архитектором Берлина, - говорит С.Гришин. – Мне приходилось слышать от него более резкие оценки, чем в нашем архитектурном сообществе. Так, он называл современных т.н. мировых архитекторов «группой из 12 человек, которые сами с собой устраивают конкурсы, сами их выигрывают и сами себя хвалят».
Один из них, Фрэнк Гири (автор Музея Гуггенхайма в Бильбао), настаивал на строительстве небоскреба у самых Бранденбургских ворот. Не менее известный в Европе мэтр Даниэль Либескинд предлагал полностью снести исторические здания на набережной Эльбы и в районе бульвара Унтер ден Линден.
На той части берега, где в период войны от исторической застройки ничего не осталось, были возведены масштабные постройки правительственных зданий с панорамным остеклением, в буквальном смысле обеспечивающем «прозрачность политики». «Прошло 10 лет, и все это безвозвратно устарело», - отмечает С.Гришин. По его словам, берлинцы сожалеют об экспериментах 1990-х годов.
В Париже в тот же период предпринимался снос целых кварталов на том основании, что застройка 1840-х гг. (ее проектировал Жорж Оссман – префект Сены, учившийся градостроительству в Санкт-Петербурге), не соответствовала формальным критериям инсоляции, количеству машиномест и др. «Там была ситуация, противоположная петербургской – регламент не сохранял старую архитектуру, а вступал с ней в конфликт, - рассказывает С.Гришин – В итоге многие жители расселенных домов отказались селиться в новых. Это был уже не тот Париж, среда была нарушена, недвижимость обесценилась. В итоге решили отказаться от применения регламентов для этой части города».
По его мнению, спустя 10 лет нынешние приобретатели квартир в супердорогих новых зданиях в центре Петербурга пожалеют о своих расходах на такое жилье.