Mirland Development в 2010 г. инвестирует дополнительно 100 млн. долларов в покупку земель под застройку
Mirland Development Элиэзера Фишмана решила до конца 2010 г. инвестировать дополнительно 100 млн. долларов в покупку в российских городах площадок под застройку. Девелопер рассматривает несколько вариантов привлечения финансирования: банковское кредитование, выпуск новых бондов либо размещение допэмиссии на биржах Тель-Авива или Москвы, пишет «Коммерсант» со ссылкой на источник.
Представитель Mirland Development Елена Валуева подтвердила, что «компания приняла принципиальное решение об увеличении инвестиций в рынок недвижимости России». Девелопер начал переговоры с банками Merrill Lynch, Credit Swiss и UBS.
Из всех рассматриваемых инструментов привлечения дополнительного финансирования для девелопера наиболее оптимальным является SPO или же выпуск бондов, считает управляющий директор департамента корпоративных финансов ИФК «Метрополь» Екатерина Аханова. По ее словам, разовые затраты на размещение допэмиссии могут составить около 4 млн. долларов, а при выпуске бондов еще меньше, при этом 2 этих инструмента являются беззалоговыми.
Сейчас западные банки кредитуют минимум под 5% годовых, говорит гендиректор «Пробизнес девелопмента» Дмитрий Ковальчук. Таким образом, в случае банковского кредитования Mirland Development только на выплату процентов придется тратить ежегодно до 5 млн. долларов. «Более того, западные банки едва ли сейчас согласятся выдавать кредиты под залог девелоперских активов в России, учитывая, что наш рынок недвижимости находится на дне», - добавляет Е.Аханова.
Еще в III квартале 2009 г. Mirland пессимистично оценивала перспективы рынка недвижимости России. Сейчас компания при наличии свободных средств может без труда стать соинвестором ряда девелоперских проектов с доходностью 15% годовых, отмечает Д.Ковальчук. До кризиса 100 млн. долларов хватило бы на покупку в Москве нескольких проектов площадью около 200 тысяч кв. м, сегодня же из-за дисконта можно купить в два раз больше, говорит управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец.
На рабочем совещании в Российском союзе строителей специалисты рабочей группы Финансирование строительства обсудили вопросы, касающиеся реализации банками залогового имущества, в частности, объектов недвижимости, сообщает пресс-служба РСС.
В связи с экономической нестабильностью многие банки стали владельцами непрофильных активов, большая часть которых приходится на недвижимость и имущественные комплексы. Эксперты РСС утверждают, что в настоящее время завершаются процедуры изъятия активов, начатые в конце 2008 – I полугодии 2009 гг. Их активизация является на данном этапе закономерным явлением, так как банки не могут многократно реструктуризировать просроченную задолженность.
Как заявил руководитель рабочей группы РСС Михаил Уринсон, реструктуризировать кредит целесообразно, когда заемщик может четко объяснить как, в какой срок и за счет чего бизнес будет оздоровлен, а банку обеспечен возврат средств. В ином случае залоги следует изымать, капитализировать и продавать через 3-5 лет после до капитализации, при этом ожидая момент наиболее благоприятный конъюнктуры на рынке.
«Заемщикам была представлена более чем годовая возможность оздоровить ситуацию. В лице преуспевших, банк получает надежных клиентов. Отсутствие результата свидетельствует о необходимости изъятия, так как иные варианты на данном этапе опробованы и признаны неэффективными», - сказал он.
Наибольшую сложность для банков составляют незначительные от 100 до 3000 кв. м объекты недвижимости, торговые, офисные, складские помещения, отдельно-стоящие или встроено-пристроенные, выяснили эксперты. Эти объекты проблемны с точки зрения эксплуатации, централизованного сбора аренды и др. Их целесообразно продавать максимально быстро и практически по любой цене. Часть объектов потребуется реконструировать и инвестиции целесообразно в первую очередь централизованно направить в реконструкцию. Кроме того, сложной проблемой для банков станут земельные участки, стоимость которых была очень сильно переоценена в докризисный период и снизилась до 80%.
«В текущих условиях рынок земли особенно в регионах в целом очень пассивен, реального оживления в ближайшие 1-3 года не ожидается, в силу отсутствия обоснованного спроса на возведение новых объектов недвижимости, а также источников финансирования новых проектов. Для возобновления активности на рынке земли сначала потребуется разобраться с уже функционирующими или проектами в стадии строительства, а это займет не менее 1-2 лет», - рассказал М.Уринсон.
В перспективе эксперты рекомендуют банкам объединять перешедшие на баланс имущество в ЗПИФы недвижимости, выбирать эффективных управленцев – девелоперов, подрядчиков, управляющих компаний, брокеров. Эта форма позволит банку максимально эффективно управлять финансовыми потоками по разным объектам, централизовать их, использовать налоговые преимущества предоставляемые формой, для капитализации отдельных проектов и роста стоимости паев в среднесрочной перспективе 3-5 лет.