Эксперт: Если заемщик не способен за год «вылечить» бизнес, залоговую недвижимость надо изымать
На рабочем совещании в Российском союзе строителей специалисты рабочей группы Финансирование строительства обсудили вопросы, касающиеся реализации банками залогового имущества, в частности, объектов недвижимости, сообщает пресс-служба РСС.
В связи с экономической нестабильностью многие банки стали владельцами непрофильных активов, большая часть которых приходится на недвижимость и имущественные комплексы. Эксперты РСС утверждают, что в настоящее время завершаются процедуры изъятия активов, начатые в конце 2008 – I полугодии 2009 гг. Их активизация является на данном этапе закономерным явлением, так как банки не могут многократно реструктуризировать просроченную задолженность.
Как заявил руководитель рабочей группы РСС Михаил Уринсон, реструктуризировать кредит целесообразно, когда заемщик может четко объяснить как, в какой срок и за счет чего бизнес будет оздоровлен, а банку обеспечен возврат средств. В ином случае залоги следует изымать, капитализировать и продавать через 3-5 лет после до капитализации, при этом ожидая момент наиболее благоприятный конъюнктуры на рынке.
«Заемщикам была представлена более чем годовая возможность оздоровить ситуацию. В лице преуспевших, банк получает надежных клиентов. Отсутствие результата свидетельствует о необходимости изъятия, так как иные варианты на данном этапе опробованы и признаны неэффективными», - сказал он.
Наибольшую сложность для банков составляют незначительные от 100 до 3000 кв. м объекты недвижимости, торговые, офисные, складские помещения, отдельно-стоящие или встроено-пристроенные, выяснили эксперты. Эти объекты проблемны с точки зрения эксплуатации, централизованного сбора аренды и др. Их целесообразно продавать максимально быстро и практически по любой цене. Часть объектов потребуется реконструировать и инвестиции целесообразно в первую очередь централизованно направить в реконструкцию. Кроме того, сложной проблемой для банков станут земельные участки, стоимость которых была очень сильно переоценена в докризисный период и снизилась до 80%.
«В текущих условиях рынок земли особенно в регионах в целом очень пассивен, реального оживления в ближайшие 1-3 года не ожидается, в силу отсутствия обоснованного спроса на возведение новых объектов недвижимости, а также источников финансирования новых проектов. Для возобновления активности на рынке земли сначала потребуется разобраться с уже функционирующими или проектами в стадии строительства, а это займет не менее 1-2 лет», - рассказал М.Уринсон.
В перспективе эксперты рекомендуют банкам объединять перешедшие на баланс имущество в ЗПИФы недвижимости, выбирать эффективных управленцев – девелоперов, подрядчиков, управляющих компаний, брокеров. Эта форма позволит банку максимально эффективно управлять финансовыми потоками по разным объектам, централизовать их, использовать налоговые преимущества предоставляемые формой, для капитализации отдельных проектов и роста стоимости паев в среднесрочной перспективе 3-5 лет.
В 2010 г. среди объектов загородной недвижимости наибольший рост цен ожидается по Ярославскому направлению, считает гендиректор Компании RCF Capital Trust Илья Ануров. По его словам, с начала года многие участки с подрядом и без там уже подорожали на 10-15%. В то же время большинство объектов по остальным направлениям подрожали максимум на 7-10%, отмечает И.Ануров.
«По итогам 2010 г. рост цен на объекты загородной недвижимости по Ярославскому шоссе может превысить 20%. И по этому показателю трасса может оказаться лидером среди направлений Московской области», - прогнозирует он.
Если в 2010 г. по темпам развития лидировали южные направления, то в 2010 г. им на смену могут прийти северные, - полагает эксперт. По его словам, на коттеджи, таунхаусы и участки без подряда по Ярославскому шоссе стабильно растет спрос. В то же время в этих районах ощущается недостаток предложений качественных объектов.
«После реконструкции Крестовского и Северянинского мостов, а также строительства новой транспортной развязки в Королеве, Ярославское шоссе стало одним из самых благополучных с транспортной точки зрения», - говорит И.Ануров. «В 2009 г. было относительно немного сделок, и девелоперы столкнулись с нехваткой финансирования для развития своих проектов, - говорит он. – Но многие из них использовали это время для оформления документации. И к настоящему моменту на северо-востоке области значительно выросло число объектов недвижимости с качественным пакетом документов».