Эксперт: Если заемщик не способен за год «вылечить» бизнес, залоговую недвижимость надо изымать
На рабочем совещании в Российском союзе строителей специалисты рабочей группы Финансирование строительства обсудили вопросы, касающиеся реализации банками залогового имущества, в частности, объектов недвижимости, сообщает пресс-служба РСС.
В связи с экономической нестабильностью многие банки стали владельцами непрофильных активов, большая часть которых приходится на недвижимость и имущественные комплексы. Эксперты РСС утверждают, что в настоящее время завершаются процедуры изъятия активов, начатые в конце 2008 – I полугодии 2009 гг. Их активизация является на данном этапе закономерным явлением, так как банки не могут многократно реструктуризировать просроченную задолженность.
Как заявил руководитель рабочей группы РСС Михаил Уринсон, реструктуризировать кредит целесообразно, когда заемщик может четко объяснить как, в какой срок и за счет чего бизнес будет оздоровлен, а банку обеспечен возврат средств. В ином случае залоги следует изымать, капитализировать и продавать через 3-5 лет после до капитализации, при этом ожидая момент наиболее благоприятный конъюнктуры на рынке.
«Заемщикам была представлена более чем годовая возможность оздоровить ситуацию. В лице преуспевших, банк получает надежных клиентов. Отсутствие результата свидетельствует о необходимости изъятия, так как иные варианты на данном этапе опробованы и признаны неэффективными», - сказал он.
Наибольшую сложность для банков составляют незначительные от 100 до 3000 кв. м объекты недвижимости, торговые, офисные, складские помещения, отдельно-стоящие или встроено-пристроенные, выяснили эксперты. Эти объекты проблемны с точки зрения эксплуатации, централизованного сбора аренды и др. Их целесообразно продавать максимально быстро и практически по любой цене. Часть объектов потребуется реконструировать и инвестиции целесообразно в первую очередь централизованно направить в реконструкцию. Кроме того, сложной проблемой для банков станут земельные участки, стоимость которых была очень сильно переоценена в докризисный период и снизилась до 80%.
«В текущих условиях рынок земли особенно в регионах в целом очень пассивен, реального оживления в ближайшие 1-3 года не ожидается, в силу отсутствия обоснованного спроса на возведение новых объектов недвижимости, а также источников финансирования новых проектов. Для возобновления активности на рынке земли сначала потребуется разобраться с уже функционирующими или проектами в стадии строительства, а это займет не менее 1-2 лет», - рассказал М.Уринсон.
В перспективе эксперты рекомендуют банкам объединять перешедшие на баланс имущество в ЗПИФы недвижимости, выбирать эффективных управленцев – девелоперов, подрядчиков, управляющих компаний, брокеров. Эта форма позволит банку максимально эффективно управлять финансовыми потоками по разным объектам, централизовать их, использовать налоговые преимущества предоставляемые формой, для капитализации отдельных проектов и роста стоимости паев в среднесрочной перспективе 3-5 лет.
На острове Кижи по решению 33-й сессии Комитета всемирного наследия ЮНЕСКО работала миссия ЮНЕСКО. Задача, которая стояла перед экспертами – познакомиться с результатами работы музея по реставрации Преображенской церкви за 3 года, прошедших со времени предыдущего посещения миссией острова, и увидеть, как выполняются музеем и государством-участником рекомендации ЮНЕСКО по сохранению уникального памятника.
За два дня миссия ЮНЕСКО в составе руководителя группы А.Сидоренко-Дулом (Франция) и экспертов С.Хельсета (Норвегия), Э.Паутэра (Канада) познакомилась с работами, проводимыми музеем по реставрации памятников деревянного зодчества.
Миссии были предоставлены отчеты по всему объему работ на Преображенской церкви; энергоснабжению острова; системе противопожарной защиты Погоста; решению проблемы границ музея и буферных зон вокруг памятников; участию государства на федеральном и местном уровнях в управлении памятником Всемирного наследия, которым является Кижский Погост.
Эксперт положительно оценили целевое федеральное финансирование работ по реставрации и по созданию современной инфраструктуры острова Кижи. Они также выразили позитивное мнение о результатах работы музея и его подрядных организаций по реализации проекта реставрации Преображенской церкви методом лифтинга.
Исчерпывающая информация была дана главным архитектором проекта В.Рахмановым (ОАО «НИИ Спецпроектреставрация», Санкт-Петербург). Существующая сегодня система металлических стоек вывешивания церкви и внутренних домкратов получила высокую экспертную оценку. И хотя метод лифтинга ими признается как один из самых сложных в реставрации, уровень работ в музее «Кижи» вызвал уважение и доверие. Главная рекомендация миссии – начатые работы на памятнике не останавливать.
Также положительную оценку получил и проект укрепления фундамента церкви, разработанный ООО «Стройреконструкция» (Санкт-Петербург), которое на встрече представлял главный инженер проекта И.Раша.
Эксперты познакомились с работами в Производственном комплексе, где сегодня идет реставрация бревен трапезной Преображенской церкви. Хорошую оценку получили плотницкие работы на бревнах большой толщины.
Дискуссия по поводу применения как твердых, так и мягких клеев при реставрации бревен закончилась рекомендацией миссии, основываясь на многолетнем европейском опыте, стараться избегать этого метода, особенно там, где можно без него обойтись.
Эксперты также познакомились с профилактическими работами, проводимыми музеем на Покровской церкви: системой укрепления сруба, работами по реставрации главок. Была дана высокая оценка уровню профилактического ухода за памятником и качеству плотницкого и реставрационного мастерства сотрудников Плотницкого центра музея.
Главный вывод, который сделан официальными представителями ЮНЕСКО-ИКОМОС: проект реставрации Преображенской церкви, являющийся на сегодняшний день самым сложным в мире для памятников деревянного зодчества находится в надежных руках, сообщает пресс-служба музея.