Эксперты: Новостроек эконом-класса в Москве становится все меньше
«Устойчивых положительных ценовых тенденций на московском первичном рынке пока не наблюдается. Уход с рынка наиболее ликвидных и высокооцененных объектов эконом-класса привел к снижению доли таких объектов в структуре предложения и уменьшению средней цены в сегменте», - отмечает гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков.
По данным компании, в марте 2010 г. количество объектов-новостроек, выставленных на продажу, сократилось на 5,1% до 279 домов, по причине завершения продаж по ряду адресов.
В марте 2010 г. средневзвешенная цена предложения незначительно увеличилась по сравнению с предыдущим месяцем и составила 183,5 тысячи рублей за 1 кв. м, прирост за месяц составил 0,2%. Цена в долларах, увеличилась на 2,4%, до 6208 долларов за 1 кв. м.
В структуре предлагаемых объектов по-прежнему преобладают объекты бизнес- (54% домов) и среднего классов (21,9% домов).
По мере ухода с рынка наиболее ликвидных объектов эконом-класса (в конце 2009 г. эти они выставлялись по демпинговым ценам, а затем предлагались по переуступке прав на 10-15% дороже), доля этого сегмента в предложении сокращается. В марте произошло снижение с 8,2% до 6,5%. В связи с этим значение средневзвешенной цены предложения на объекты эконом-класса в марте понизилось до 112,3 тысячи рублей за 1 кв. м.
При этом средневзвешенная цена предложения на квартиры в новостройках бизнес-класса составила 171,3 тысячи рублей за 1 кв. м (снижение за март 0,6%), на квартиры в новостройках среднего класса 120,9 тысячи рублей за 1 кв. м (падение 0,4%).
Сравнительно невысокая цена предложения в сегменте среднего класса объясняется тем, что 62,7% новостроек предлагается по цене ниже среднерыночной. К числу объектов, формирующих такой уровень цен в данном сегменте, относятся жилые комплексы на начальных стадиях строительной готовности, вышедшие на продажу в начале 2010 г. Свое влияние на уровень цены оказывают и предлагающиеся к продаже дома, расположенные в районах, прилегающих к МКАД или за ее пределами.
«Из всех новостроек Москвы, представленных сегодня в продаже, полностью готовы к заселению менее 37%, или 102 объекта. При этом наибольшее количество готовых домов сосредоточено в ЦАО (17) и СЗАО (15); меньше всего – в ЮВАО (4). По мере стабилизации общеэкономической ситуации покупательский спрос распространяется не только на готовые новостройки, но и на объекты в стадии строительства, готовые менее чем на 80%», – отмечает гендиректор «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.
По данным Jones Lang LaSalle, спрос на площади в торговых центрах после оживления в конце 2009 г., сохранился на прежнем уровне. Московский рынок по-прежнему пользуется большей популярностью, чем региональные города.
Несколько международных ритейлеров анонсировали планы возвращения на российский рынок. Американская сеть кофеен Dunkin' Donuts и британская сеть универмагов Debenhams снова начнут работу в Москве в 2010 г. Японский одежный ритейлер Uniqlo открыл первый магазин в московском ТЦ «Атриум».
Ритейлеры продолжают открывать свои магазины в новых форматах – меньшего размера или дискаунтера. Аптечная сеть «Ригла» и сеть детских товаров «Детский мир» запустят дисконтные магазины. Decathlon откроет дискаунтер маленького размера под брендом Koodza. Castorama развивает магазины сети City Format.
Несмотря на оживление спроса со стороны ритейлеров, доля свободных площадей в первом квартале сохранилась на прежнем уровне, составив 10% в Москве, 13% в Санкт-Петербурге, и 15-20% в регионах. Причиной тому стало открытие новых торговых центров в полузаполненном состоянии.
В Москве в марте была открыта I фаза ТЦ «Речной» торговой площадью 20000 кв. м. Тенденция фазированного открытия ТК продолжилась в начале 2010 г. В московском ТЦ «Азовский» открылся только 1-й этаж, другие два будут введены в эксплуатацию позже. В ТЦ «Карамель» в Иркутске был начал работу супермаркет, остальные магазины будут открыты в июне. В феврале в Воронеже была запущена Iочередь ТЦ «Максимир», II очередь – в конце марта. В ТЦ OZ в Краснодаре открытылись якорные арендаторы – OBI и Kika.
На II квартал 2010 г. в Москве намечено открытие двух небольших центров: ТЦ «Ключевой» (13000 кв. м) и ТЦ «Вива Бутово» (24000 кв. м). Всего в 2010 г. будет введено 500 тысяч кв. м качественных торговых площадей. Среди них ТЦ «Вегас» (140000 кв. м) и Mall of Russia (101000 кв. м) станут последними крупными ТЦ открытыми в столице в среднесрочной перспективе. В региональных городах ожидается открытие небольшого числа торговых центров, среди них ТЦ «Триумф Молл» в Саратове (27000 кв. м), ТЦ «Июнь» в Череповце (27000 кв. м) и ТЦ OZ в Краснодаре (130000 кв. м).
В I квартале 2010 г. арендные ставки для большинства арендаторов в ТЦ Москвы выросли на 5-10%, а в ТЦ Санкт-Петербурга и региональных городов – сохранились на прежнем уровне. Почти всем ритейлерам предлагается ставка в форме процента с оборота. При этом в условиях договора прописывается минимальная фиксированная ставка.
Восстановление спроса ритейлеров на торговые площади не будет быстрым, поэтому в 2010 г. доля свободных площадей сохранится высокой. Большой объем ввода является еще одним фактором риска. Кроме того, некоторые ритейлеры сокращают размер своих магазинов, сохраняя уровень продаж на прежнем уровне в магазинах меньшего размера.