Эксперт: Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2010 г. достигнет 3,5 млрд. долларов

05.04.2010 13:28

Состоялась VI всероссийская конференция «Управление коммерческой недвижимостью». В ходе конференции обсуждались вопросы рынка недвижимости в Москве и регионах, пути его развития, стратегия развития девелопера, рецепты по антикризисному направлению для Управляющих компаний в регионах.

Компания Praedium ONCOR International приняла участие в конференции. От компании выступил управляющий директор Михаил Гец с докладом «Рынок недвижимости в Москве и регионах. Что ждет российский рынок коммерческой недвижимости: краткосрочный и среднесрочный прогнозы». Он рассказал о ситуации на рынке офисной, торговой и складской недвижимости по итогам 2009 г., а также озвучил прогнозы по развитию рынка на 2010 год.

«Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2009 г. составил 2,82 млрд. долларов, а прогнозируемый объем инвестиций на 2010 г. составляет 3,5 млрд.», - отметил М.Гец.

Офисная недвижимость

В 2009 г. качественные объекты с удачным расположением, построенные до кризиса, оставались заполненными практически на 100%. Однако наблюдалось рекордное падение ставок аренды вплоть до 60% относительно показателей 2008 г. По данным аналитиков Praedium ONCOR International ставки аренды на офисы в Москве снизились до уровня 11-летней давности, к временам кризиса 1998 г.

Завершение 2009 г. ознаменовалось укреплением следующих основных тенденций на рынке офисной недвижимости: заключение большого числа крупных сделок; сокращение доли вакантных площадей; стабилизация ставок аренды и цен продаж.

Торговая недвижимость

В 2009 г. объем нового строительства в сегменте составил порядка 600 тысяч кв. м. Снижение покупательской активности дало толчок развитию сетей, ориентированных на низкий ценовой сегмент – дискаунтеров и гипермаркетов. Наблюдалось снижение арендных ставок по новым помещениям до 50% в зависимости от расположения ТЦ и степени заполненности арендаторами, а также предоставление дисконта по ранее заключенным договорам от 10 до 50%.

М.Гец отметил: «В конце 2009 – начале 2010 г. на рынке торговой недвижимости отмечено заметное оживление, стабилизация ставок и даже рост в отдельных сегментах».

Складская недвижимость

Несмотря на неблагоприятные прогнозы, относительно объемов нового строительства в этом сегменте, большинство из заявленных на 2009 г. объектов было введено. Это порядка 750 тысяч кв. м качественных складских площадей, что на 38% больше, чем объемы ввода в 2008 г. (464 тысяч кв. м).

«В начале 2009 г. ставки аренды на качественные складские площади снизились на 30-40%. Однако во II полугодии ставки стабилизировались и составили: 100-110 долларов / кв.м / год для складов класса А, и 85-95 долларов для складов класса В, - рассказал М.Гец. – В августе 2009 г., вслед за периодом замирания бизнеса в складском секторе, на рынке было отмечено заметное оживление. В сентябре-декабре 2009 г. и I квартале 2010 г. был заключен ряд крупных сделок по аренде складских площадей».

Прогнозы на 2010 г.

Офисная недвижимость

В начале 2010 г. значительный объем вакантных площадей удерживает ставки на прежнем уровне. Во II полугодии 2010 г. ожидается положительная динамика. В связи с ростом активности со стороны арендаторов, соотношение спроса и предложения начнет смещаться в сторону спроса, и уровень вакантных площадей понизится.

Торговая недвижимость

Улучшение динамики социально-экономических показателей приведет к росту оборота розничной торговли и повышению активности сетей. В результате, процент вакантных площадей начнет сокращаться, а арендные ставки на торговые площади – плавно расти. Большое внимание будет уделяться концепции торгового объекта. Проекты с неудачным расположением и неграмотной концепцией будут по-прежнему не востребованы.

Складская недвижимость

Несмотря на увеличение количества и масштабов сделок в конце 2009 г., ставки аренды сохраняются на уровне, недостаточном для развития спекулятивного рынка складов. Поэтому в 2010 г. объемы нового строительства будут существенно ниже, чем в предыдущие периоды. Однако развитие торгового сектора повлечет за собой повышение активности и в складском сегменте в 2010-2011 гг., в результате чего ожидается повышение средних ставок аренды.

ИСТОЧНИК: АСН-инфо

Эксперт: Кризис размыл понятие жилья бизнес-класса в Москве
01.04.2010 19:41

После финансового кризиса критерии жилья бизнес-класса на рынке недвижимости меняются, но уже не из-за пожеланий клиентов, а в связи с экономическими возможностями девелоперов. По информации компании Est-a-Tet, застройщики начинают оптимизировать расходы и экономить на некоторых параметрах проектов бизнес-класса, а сам сегмент начинает размываться.

По словам директора департамента новостроек компании Юлии Гераськиной, на рынке до сих пор не существует четких параметров жилья этого сегмента. Такие проекты принято определять лишь по ряду формальных критериев: индивидуальная планировка дома, увеличенная площадь квартир, подземный паркинг, огороженная благоустроенная территория и пр.

К объектам бизнес-класса, можно отнести некоторые объекты вне ЦАО и в пределах МКАД. Цена их продажи – от 110 до 220 тысяч рублей за 1 кв. м. Среди них – дома компаний «Дон-Строй», «Крост», «Миракс», «ПИК» и др. Строительство значительной части этих объектов было заморожено в последние 1-2 года, и их активная реализация началась только в 2010 г., с появлением новых потоков финансирования.

Фактически новостройки бизнес-класса делятся на два ценовых сегмента. Цены на более дорогие объекты приближаются к стоимости элитного жилья, однако существуют и более доступные проекты, цены на которые могут конкурировать с эконом-классом.

К наиболее интересным проектам бизнес-класса в высшей ценовой категории можно отнести такие объекты как ЖК «Аврора» (ул. Гвардейская), «Дом на Кутузовском» (Кутузовский пр.), ЖК Oxygen (ул. Ярцевская), Arco di Sole (Попов проезд) и др. Цены на квартиры в этих домах варьируются от 160 до 250 тысяч рублей за 1 кв. м.

Примером более демократичной ценовой политики в сегменте могут служить ЖК «Скай Форт» (1-й Нагатинский проезд) и дом на пр. Буденного, вл. 26, кор.1, цена 1 кв. м в которых начинается от 90 тысяч рублей.

Низкие цены на эти объекты связаны со стратегией продаж застройщика. По мнению Ю.Гераськиной, при «стандартной» цене в сегменте уровень продаж на таком объекте будет находиться в диапазоне 100-600 кв. м в месяц, а при предлагаемом уровне цен может выходить на уровень 1000-1400 кв. м в месяц.

Тенденция «размывания» сегмента бизнес-класса со смещением некоторых присущих ему критериев продолжится за счет появления новых проектов на рынке. В связи с отсутствием высокого спроса, застройщики в ряде случаев пытаются сделать проекты более рентабельными путем изменения некоторых параметров. Как правило, это снижение расходов за счет удешевления некоторых элементов отделки, инженерии, уменьшения количества машиномест. Иногда девелоперы готовы жертвовать наличием огороженной территории: оформление дополнительной земли обходится слишком дорого.

По прогнозам Est-a-Tet, в ближайшее время бизнес-класс будет развиваться достаточно активно, что объясняется появлением новых строительных технологий и элементов инженерии. В то же время новые проекты будут осуществляться под девизом их усовершенствования в рамках оптимизации затрат девелопера.

ИСТОЧНИК: АСН-инфо