Эксперт: Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2010 г. достигнет 3,5 млрд. долларов

05.04.2010 13:28

Состоялась VI всероссийская конференция «Управление коммерческой недвижимостью». В ходе конференции обсуждались вопросы рынка недвижимости в Москве и регионах, пути его развития, стратегия развития девелопера, рецепты по антикризисному направлению для Управляющих компаний в регионах.

Компания Praedium ONCOR International приняла участие в конференции. От компании выступил управляющий директор Михаил Гец с докладом «Рынок недвижимости в Москве и регионах. Что ждет российский рынок коммерческой недвижимости: краткосрочный и среднесрочный прогнозы». Он рассказал о ситуации на рынке офисной, торговой и складской недвижимости по итогам 2009 г., а также озвучил прогнозы по развитию рынка на 2010 год.

«Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2009 г. составил 2,82 млрд. долларов, а прогнозируемый объем инвестиций на 2010 г. составляет 3,5 млрд.», - отметил М.Гец.

Офисная недвижимость

В 2009 г. качественные объекты с удачным расположением, построенные до кризиса, оставались заполненными практически на 100%. Однако наблюдалось рекордное падение ставок аренды вплоть до 60% относительно показателей 2008 г. По данным аналитиков Praedium ONCOR International ставки аренды на офисы в Москве снизились до уровня 11-летней давности, к временам кризиса 1998 г.

Завершение 2009 г. ознаменовалось укреплением следующих основных тенденций на рынке офисной недвижимости: заключение большого числа крупных сделок; сокращение доли вакантных площадей; стабилизация ставок аренды и цен продаж.

Торговая недвижимость

В 2009 г. объем нового строительства в сегменте составил порядка 600 тысяч кв. м. Снижение покупательской активности дало толчок развитию сетей, ориентированных на низкий ценовой сегмент – дискаунтеров и гипермаркетов. Наблюдалось снижение арендных ставок по новым помещениям до 50% в зависимости от расположения ТЦ и степени заполненности арендаторами, а также предоставление дисконта по ранее заключенным договорам от 10 до 50%.

М.Гец отметил: «В конце 2009 – начале 2010 г. на рынке торговой недвижимости отмечено заметное оживление, стабилизация ставок и даже рост в отдельных сегментах».

Складская недвижимость

Несмотря на неблагоприятные прогнозы, относительно объемов нового строительства в этом сегменте, большинство из заявленных на 2009 г. объектов было введено. Это порядка 750 тысяч кв. м качественных складских площадей, что на 38% больше, чем объемы ввода в 2008 г. (464 тысяч кв. м).

«В начале 2009 г. ставки аренды на качественные складские площади снизились на 30-40%. Однако во II полугодии ставки стабилизировались и составили: 100-110 долларов / кв.м / год для складов класса А, и 85-95 долларов для складов класса В, - рассказал М.Гец. – В августе 2009 г., вслед за периодом замирания бизнеса в складском секторе, на рынке было отмечено заметное оживление. В сентябре-декабре 2009 г. и I квартале 2010 г. был заключен ряд крупных сделок по аренде складских площадей».

Прогнозы на 2010 г.

Офисная недвижимость

В начале 2010 г. значительный объем вакантных площадей удерживает ставки на прежнем уровне. Во II полугодии 2010 г. ожидается положительная динамика. В связи с ростом активности со стороны арендаторов, соотношение спроса и предложения начнет смещаться в сторону спроса, и уровень вакантных площадей понизится.

Торговая недвижимость

Улучшение динамики социально-экономических показателей приведет к росту оборота розничной торговли и повышению активности сетей. В результате, процент вакантных площадей начнет сокращаться, а арендные ставки на торговые площади – плавно расти. Большое внимание будет уделяться концепции торгового объекта. Проекты с неудачным расположением и неграмотной концепцией будут по-прежнему не востребованы.

Складская недвижимость

Несмотря на увеличение количества и масштабов сделок в конце 2009 г., ставки аренды сохраняются на уровне, недостаточном для развития спекулятивного рынка складов. Поэтому в 2010 г. объемы нового строительства будут существенно ниже, чем в предыдущие периоды. Однако развитие торгового сектора повлечет за собой повышение активности и в складском сегменте в 2010-2011 гг., в результате чего ожидается повышение средних ставок аренды.

ИСТОЧНИК: АСН-инфо

В 2009 г. объемы досрочного погашения ипотеки путем продажи заложенного жилья выросли до 2,67 млрд. рублей
29.03.2010 12:41

За 2009 г. структура досрочного погашения ипотечных кредитов существенно поменялась, свидетельствуют данные ЦБ. При том, что объемы досрочного погашения в 2009 г. даже несколько упали (138,6 млрд. рублей против 145,8 млрд. в 2008 г.), заемщики стали гораздо активнее рассчитываться по кредитам не собственными средствами, а продавая квартиры. В 2009 г. объемы досрочного погашения за счет средств, полученных от реализации заложенных квартир, выросли более чем в 4 раза, составив 2,67 млрд. рублей против 629 млн. в 2008 г. Соответственно, увеличилось и количество заемщиков, вынужденных продавать свое жилье, пишет «Коммерсант».

Учитывая, что статистика ЦБ отражает лишь объемы в денежном выражении, а не количество досрочно погашенных кредитов, достоверно оценить, насколько выросло число таких заемщиков, невозможно, отмечают эксперты. По словам директора департамента по работе с финансовыми институтами «Дельтакредита» Вадима Пахаленко, косвенно рост числа таких заемщиков подтверждает динамика просроченной задолженности: в 2008 г., по данным ЦБ, она составляла 1% (11,5 млрд. рублей) от общего ипотечного портфеля российских банков, а в 2009 г. – 3,06% (31 млрд.).

Также в 2009 г. в 2 раза – с 17,1 до 38,1 млрд. рублей – увеличилось досрочное погашение за счет «прочих средств». ЦБ не указывает, что включают эти средства, однако участники рынка уверены, что это бюджетные субсидии и в первую очередь материнский капитал. Согласно данным Пенсионного фонда РФ, в 2009 г. 112 тысяч российских семей частично или полностью погасили маткапиталом жилищные кредиты на сумму 30,8 млрд. рублей.

Остальные 8 млрд. рублей, вероятно, субсидии региональных властей по процентной ставке кредитов, полагают эксперты. Таким образом, почти треть объемов досрочного погашения в 2009 г. была обеспечена госсредствами (в 2008 г. – 11%). И их доля будет расти: по данным ПФР, уже в 2010 г. заемщиками подано заявлений на погашение ипотеки за счет материнского капитала на 37 млрд. рублей.

В 2009 г. собственными средствами заемщики досрочно погасили ипотеку на 97,6 млрд. рублей против 127,8 млрд. в 2008 г. (соответственно 70 и 88% в общем объеме досрочного погашения). Еще хуже обстоят дела с рефинансированием ипотеки в других банках. Если до кризиса банки гонялись за чужими клиентами, предлагая ипотечные кредиты в своем банке для погашения ссуд в других банках, то в 2009 г. объемы выдачи таких кредитов упали в 9 раз – до незаметных 15 млн. рублей (0,01% в общем объеме).

«Рефинансирование ожило только в IV квартале 2009 г/, когда ключевые игроки понизили ставки и начали бороться за качественных заемщиков, - говорит начальник управления анализа и исследований АИЖК Анна Любимцева. – По нашим наблюдениям, в этот период к практике рефинансирования как своей, так и чужой ипотеки вернулись многие крупные игроки: ВТБ 24, Сбербанк, Банк Москвы, Россельхозбанк».

ИСТОЧНИК: АСН-инфо