В 2010 г. в Москве ожидается ввод в эксплуатацию около 1,5 млн. кв. м офисных площадей
По итогам 2009 г. общий объем качественных офисных площадей в Москве составил около 10 млн. кв. м. Некоторые объекты, ввод которых ожидался в IV квартале 2009 г., не были сданы в эксплуатацию. Всего в 2010 г. ожидается ввод около 1,5 млн. кв. м офисных площадей, значительную долю которых составит класс А.
По данным «Миэль-Коммерческая недвижимость», в феврале 2010 г. на рынке коммерческой недвижимости Москвы сохраняются тренды 2009 г. По-прежнему, есть спрос потенциальных арендаторов на небольшие офисные площади. Наибольшей популярностью пользуются помещения площадью до 100 кв.м., поэтому арендодатели, за докризисные годы привыкшие к формату «от этажа», вынуждены делать более мелкое дробление офисных площадей.
До кризиса процент пустующих площадей в бизнес-центрах класса А не превышал 2-3%. Сейчас он составляет 21% для класса А и 24% для класса В.
За период кризиса уровень арендных ставок упал в среднем на 40-50% во всех классах офисной недвижимости. По итогам 2009 г. средние базовые ставки предложения распределились следующим образом: класс А – 633 долларов за 1 кв. м. в год, класс В – 385 долларов, класса С – 365 долларов, автономные офисы – 380 долларов.
За 2009 г. цена предложения продажи офисов снизилась на 20-45%, в зависимости от качества. Средние цены продаж помещений в классе А составили 8346 долларов за 1 кв.м, классе В – 3619 долларов, классе С – 3314 долларов, автономных офисах – 5477 долларов.
«Самым действенным способом привлечения арендаторов был и остается дисконт в любой форме, - утверждает директор «Миэль-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко, - помимо привычных скидок, собственники предлагают и специальные акции, например, увеличение срока арендных каникул, полгода бесплатной аренды. Некоторые до сих пор готовы предоставлять даже зачетные схемы оплаты, например, ремонт офиса за счет части стоимости аренды».
По данным АКЦ «Миэль» в 2009 г. в столице было сдано 672,1 тысячи кв. м складских площадей, при этом все объекты, которые были введены, к началу года уже находились уже в высокой степени готовности.
Сегодня, общая емкость складского рынка Московского региона на сегодня составляет 5,3 млн. кв. м качественных площадей. В 2010 г. планируется ввод порядка 738 тысяч кв. м. Стоит также отметить, что в 2009 г. на практически отсутствовала информация о начале строительства новых складов.
Спрос в 2009 г. продемонстрировал значительное снижение. Крупные сделки по складским помещениям в I полугодии были единичными явлениями. Лишь в III квартале была отмечена активизация спроса, следствием которой стало проведение ряда сделок. В целом, в сравнении с 2008 г., спрос на аренду снизился на 21%, а на покупку - на 29%.
Наиболее востребованными у арендаторов были помещения размером до 500 кв. м. У потенциальных покупателей ими остались помещения 1000-5000 кв. м.
Относительно территориальных предпочтений, вкусы арендаторов за 2009 г. сильно сменились. Если в 2008 г. они выбирали южное направление, теперь в большинстве случаев – север. Покупатели же по-прежнему выбирают юг, юго-восток и юго-запад.
Доля вакантных площадей в течение года сохранялась на уровне 15%. В IV квартале этот показатель снизился до 12%. При этом, спрос со стороны арендаторов к проектируемым комплексам значительно упал из-за широкого выбора свободных площадей.
За год падение ставок аренды внутри МКАД составило 35-39%, за МКАД – 30-31%. Однако в IV квартале был отмечен рост цен продаж. Арендные ставки при этом упали – на помещения внутри МКАД на 5-7% и на 8-10% - на складские площади за МКАД. За год цены продаж упали на 23-28% - внутри МКАД и на 28-34% - за МКАД.
В IV квартале цены на качественные склады в среднем повысились на 14-21%. Складская недвижимость в области в IV квартале стоила в среднем 1000-1500 долларов за 1 кв.м. Этот уровень соответствует ценам на складскую недвижимость на начало 2008 г.
Одной из основных тенденций 2009 г. стало замораживание и перенос сроков ввода новых объектов. При этом, ввиду неравномерности восстановления рынка после кризиса, наблюдалось сосредоточение ресурсов девелоперов на проектах в крупных городах России, в большей степени Москве, Санкт-Петербурге, вплоть до отказа от строительства объектов складского сектора в регионах.
«На фоне кризиса изменилась структура спроса на аренду складских площадей, в которой значительную долю клиентов занимали производственные и торговые компании. Развитие розничных сетей в 2010 г., выход на рынок Московского региона региональных и иностранных операторов ритейла, могут повысить спрос на складскую недвижимость, тем самым простимулировав рынок, понизив вакантность, что, в свою очередь, приведет к повышению ставок аренды и восстановлению строительства замороженных проектов», - считает гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков.
«В 2010 г. рынок будет развиваться стабильно, поглощая существующие свободные площади, и к началу 2011 г. рост арендных ставок может составить 7-8%» - прогнозирует директор «Миэль-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко.