Эксперты: Дешевые предложения постепенно вымываются с первичного рынка Москвы
Дешевые предложения постепенно вымываются с первичного рынка Москвы и уходят в Подмосковье. В 2009 г. была зарегистрирована самая низкая стоимость при покупке – квартира в Марфино была приобретена по цене 68500 рублей за 1 кв. м. Но уже сегодня за счет активных продаж (30-40 квартир в месяц) и высокой стадии готовности объектов средняя цена на новостройки эконом-класса приближается к 100 тысячам рублей за 1 кв. м.
«Самые дешевые предложения – это, как правило, панельные новостройки стандартных серий – П-44Т, П-3М, ГМС-1, - рассказывает директор Департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина, - с небольшими площадями квартир – от 38,5 до 80 кв. м., без подземной парковки, расположенные за 3-м транспортным кольцом, в спальных районах Москвы. Средняя стоимость жилья там сегодня колеблется от 85 до 120 тысяч рублей за 1 кв.м., в зависимости от стадии готовности дома».
Предложений такого уровня в Москве совсем немного – не более 15-20 домов. При этом большая часть из них практически реализована – в некоторых проектах, таких как Кожухово, осталось по несколько непроданных квартиры. Остальные находятся на высокой стадии готовности – в таких проектах как «Волжский», «Заповедный уголок», «Нахимово», «Золотой треугольник» значительная часть корпусов уже построена, и цены увеличились. Существуют также проекты точечной застройки – дома на ул. Академика Опарина («Главмосстрой»), на Каховской ул. (ГК ПИК), однако они не могут удовлетворить массовую потребность в жилье. Общий объем вводимого жилья в Марфино составит около 300 тысяч кв. м, «Нахимово» – 80 тыс. кв. м, что несопоставимо с точечной застройкой одного дома (10-12 тысяч кв. м.).
Монолитные дома (ЖК «Кантемировский», мкр. Царицыно) увеличить рынок самых дешевых предложений Москвы также не могут – даже если заявляемая цена 1 кв. м в них приближается к стоимости панельного дома, площади квартир там намного больше. Так, если в панельной серии П-44Т можно приобрести 1-комнатную квартиру площадью 38,5 кв. м, то в монолитном доме минимальная площадь «однушки» – 45 кв. м.
Самые дешевые новостройки Москвы:
|
Название комплекса |
Адрес |
Застройщик |
Стоимость руб/кв.м. |
Готовность объекта |
|
«Нахимово» |
Ул. Болотниковская |
Ведис Груп |
От 90 тыс. |
Средняя |
|
«Заповедный уголок» |
Ул. Заповедная |
ПИК |
От 94 тыс. |
средняя |
|
«Волжский» |
Волжский бульвар |
ПИК |
От 105 тыс. |
высокая |
|
«Золотой треугольник» |
Кастанаевская ул. |
Су-155 |
От 115 тыс. |
высокая |
В ближайшее время на рынок новостроек низшего ценового сегмента должен выйти ряд проектов на нулевой стадии – ЖК «Новый» (МФС-6), ЖК «Юрлово» («Ведис Груп»), стартовая цена 1 кв. м в которых может составить 80-85 тысяч рублей.
«Сегодня в условиях дефицита предложений панельных домов в Москве некоторые покупатели уходят в Подмосковье, покупают квартиры в монолитных домах по стоимости панели в Москве, или приобретают квартиры подороже в домах более высокой категории», - рассказывает Ю.Гераськина. Так, сегодня стоимость 1 кв. м в таких комплексах как «Скай Форт», «Соколиная гора», комплекс на ул. Вавилова начинается от 85 тысяч рублей (средняя цена – 120 тысяч), при этом по многим потребительским свойствам эти проекты соответствуют уровню бизнес-класса.
По данным АКЦ «Миэль» в 2009 г. в столице было сдано 672,1 тысячи кв. м складских площадей, при этом все объекты, которые были введены, к началу года уже находились уже в высокой степени готовности.
Сегодня, общая емкость складского рынка Московского региона на сегодня составляет 5,3 млн. кв. м качественных площадей. В 2010 г. планируется ввод порядка 738 тысяч кв. м. Стоит также отметить, что в 2009 г. на практически отсутствовала информация о начале строительства новых складов.
Спрос в 2009 г. продемонстрировал значительное снижение. Крупные сделки по складским помещениям в I полугодии были единичными явлениями. Лишь в III квартале была отмечена активизация спроса, следствием которой стало проведение ряда сделок. В целом, в сравнении с 2008 г., спрос на аренду снизился на 21%, а на покупку - на 29%.
Наиболее востребованными у арендаторов были помещения размером до 500 кв. м. У потенциальных покупателей ими остались помещения 1000-5000 кв. м.
Относительно территориальных предпочтений, вкусы арендаторов за 2009 г. сильно сменились. Если в 2008 г. они выбирали южное направление, теперь в большинстве случаев – север. Покупатели же по-прежнему выбирают юг, юго-восток и юго-запад.
Доля вакантных площадей в течение года сохранялась на уровне 15%. В IV квартале этот показатель снизился до 12%. При этом, спрос со стороны арендаторов к проектируемым комплексам значительно упал из-за широкого выбора свободных площадей.
За год падение ставок аренды внутри МКАД составило 35-39%, за МКАД – 30-31%. Однако в IV квартале был отмечен рост цен продаж. Арендные ставки при этом упали – на помещения внутри МКАД на 5-7% и на 8-10% - на складские площади за МКАД. За год цены продаж упали на 23-28% - внутри МКАД и на 28-34% - за МКАД.
В IV квартале цены на качественные склады в среднем повысились на 14-21%. Складская недвижимость в области в IV квартале стоила в среднем 1000-1500 долларов за 1 кв.м. Этот уровень соответствует ценам на складскую недвижимость на начало 2008 г.
Одной из основных тенденций 2009 г. стало замораживание и перенос сроков ввода новых объектов. При этом, ввиду неравномерности восстановления рынка после кризиса, наблюдалось сосредоточение ресурсов девелоперов на проектах в крупных городах России, в большей степени Москве, Санкт-Петербурге, вплоть до отказа от строительства объектов складского сектора в регионах.
«На фоне кризиса изменилась структура спроса на аренду складских площадей, в которой значительную долю клиентов занимали производственные и торговые компании. Развитие розничных сетей в 2010 г., выход на рынок Московского региона региональных и иностранных операторов ритейла, могут повысить спрос на складскую недвижимость, тем самым простимулировав рынок, понизив вакантность, что, в свою очередь, приведет к повышению ставок аренды и восстановлению строительства замороженных проектов», - считает гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков.
«В 2010 г. рынок будет развиваться стабильно, поглощая существующие свободные площади, и к началу 2011 г. рост арендных ставок может составить 7-8%» - прогнозирует директор «Миэль-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко.