Петербург представляет свои проекты на MIPIM-2010
Крупные девелоперские проекты, формирующие будущий облик Санкт-Петербурга, представлены сегодня на международной выставке инвестиций в недвижимость MIPIM-2010 в Каннах. По словам зампреда КИСП Марины Дунаевой, акцент петербургской экспозиции сделан на «наиболее заметных проектах сегодняшнего дня, которые в ближайшем будущем окажут значительное влияние на развитие города».
Вниманию участников и посетителей выставки представлены проекты развития аэропорта «Пулково» и прилегающих территорий, создание намывной территории западной части Васильевского острова и строительство Морского пассажирского терминала, преобразование зоны станции Московская-Товарная, проект стадиона на Крестовском острове, а также проекты «Невская Ратуша» и «Набережная Европы».
М.Дунаева также отметила, что «некоторые проекты уже знакомы международному инвестиционному сообществу по прошлым выставкам». На выставке планируется представить и коммерческие проекты, отобранные городским правительством как примеры эффективного сочетания развития городской среды и коммерческого успеха.
Проект стадиона на Крестовском острове в Канне представлен впервые и привлек особое внимание посетителей. Высокий интерес к нему, по мнению заместителя гендиректора компании – субподрядчика строительства стадиона «Эдванс» Владимира Альева, обусловлен тем, что «на сегодняшний день это самый крупный спортивный объект в Европе. Более того, применяются уникальные технологические решения, которые раньше не реализовывались. Арена будет использоваться не только для спортивных мероприятий, но и для культурных, общественно-деловых».
Вместимость стадиона составит более 62 тысячи мест, высота строения – 56,6 м. Одной из особенностей проекта разработчики называют выдвижное поле, вес которого 11400 тонн, в связи с чем выдвигаются повышенные требования к сооружению по степени надежности и безопасности объекта. Кроме того, новый стадион станет уникальным световым ансамблем. Концепция архитектурно-художественной подсветки разработана с учетом изначального замысла японского архитектора Кисе Куракавы.
Одной из главных особенностей участия петербургской делегации 2010 г. станет обширная деловая программа и специальная конференц-зона, посвященные теме экономической конкуренции среди мировых мегаполисов. Санкт-Петербург предложит крупнейшим городам мира свое видение решения главных урбанистических проблем – от поиска новых архитектурных форм до развития транспортной инфраструктуры. Отдельное внимание будет уделено внедрению инноваций в управление городским хозяйством, повышению энергоэффективности и экодевелопменту.
Как считают члены делегации, участие в выставке позволит не только представить существующие и перспективные инвестиционные проекты и установить деловые контакты, но и привлечь зарубежные инвестиции на петербургский рынок недвижимости.
Коммуникации в коттеджном поселке – это тот камень преткновения, который породил кризис доверия к застройщикам на загородном рынке. В 2008-2009 гг. многие девелоперы оказались не способными выполнить эту энергоемкую и затратную часть работ и либо отказались от первоначальных планов, либо сдвинули сроки сдачи проектов.
Земля без коммуникаций в сегменте эконом сегодня занимает не более 15% от рынка, но стоит почти в 2 раза дешевле. Как правило, такие проекты осваивают девелоперы, которым нужны быстрые деньги. Прокладка коммуникаций увеличивает сроки реализации проекта минимум на 2 года (год – получение техусловий, 6 месяцев разработка проекта и минимум полгода на сами работы, и все это – при самом благоприятном стечении обстоятельств), а также увеличивает себестоимость строительства минимум в 2 раза. Причем прибыли от прокладки инженерных систем застройщик, как правило, не получает.
«Коммуникации – это маркетинговый инструмент, который не приносит прибыли, но позволяет продать землю, - рассказывает директор по продажам поселка «Окская слобода» Дмитрий Герасимов. – Реальные цифры затрат на коммуникации формируются и подсчитываются по факту – то есть после выполнения всех работ, когда земля уже продана и застройщик деньги получил. Как правило, реальная стоимость отличается от запланированной на 20% в сторону увеличения».
Тем не менее, более 85% рынка эконом-класса занимают поселки с коммуникациями, по крайней мере, обещанными. Сотка земли без инженерной инфраструктуры в эконом-классе стоит в среднем 60-70 тысяч, а при намерении застройщика проложить коммуникации – 140-150 тыс. Каков реальный процент поселков, где работы все же будут выполнены, предсказать трудно. Но настораживать уже сегодня должны те проекты, цена которых сильно отличается от среднерыночной.
«Если 10 соток продаются за 300 тысяч рублей, - подсчитывает Дмитрий Герасимов, Директор по продажам поселка «Окская слобода», - а стоимость минимального набора коммуникаций на такую же площадь составляет не менее 400 тысяч, остается только гадать, каким образом девелопер собирается выполнить свои обещания перед покупателями».
Многих девелоперов кризис заставил пересмотреть концепции своих поселков в части материального обеспечения – практически во всех новых проектах, вышедших на рынок после кризиса, набор запланированных опций серьезно сократился. Если до 2008 г. обычный комплекс включал в себя электричество, воду (скважина или центральное подключение), централизованный газ, канализацию (либо центральную, либо септик или так называемые индивидуальные очистные сооружения), то сегодня стандартный набор ограничивается электричеством (7-10 кВт на участок около 10 соток в проектах эконом-класса) и водой (обычно, скважина). Центральный водопровод и другие опции чаще всего оплачиваются за счет дополнительных взносов.
Важный пункт – сооружение сточно-ливневой канализации, то есть направление стока вод за счет специальных кюветов вдоль дорог, сегодня сложно найти в списках предусмотренных застройщиком коммуникаций. «Если не предусмотреть такую систему, со временем произойдет размыв грунта, дорог, размыв фундаментов домов, то есть жители поселка могут столкнуться с проблемами, которые решить самостоятельно будут не в силах, - считает Д.Герасимов».
Очевидно, что старые поселки, которые вышли на рынок еще до кризиса, продаются лучше за счет более полного набора опций в системе коммуникаций и, конечно, более высокой стадии строительства. Сегодня вполне реально за 150-200 тысяч долларов купить дачу, которую можно использовать уже этим летом. Причем наличие подключенных коммуникаций, увеличивая потребительскую привлекательность предложения, не влияет на цену объекта, которая была заранее сформирована и рассчитана с учетом будущих затрат на эти виды работ. И, хотя рынок готовых домов с подключенными коммуникациями в сегменте эконом ограничивается не более 10-15%, такие предложения есть. «Наряду с участками без подряда, которые предполагают долгосрочные вложения уже лично от покупателя, готовые дома, скорее всего, этой весной будут пользоваться повышенным спросом, - считает Д.Герасимов».