Эксперты: У инвесторов пока нет эффективных путей для расселения бывших общежитий
У петербургских риэлторов появилась новая категория потенциальных клиентов. Ими стали жильцы бывших общежитий, получившие свои комнаты в собственность. Как заверяют городские власти, что процесс изменения статуса общежитий, находящихся в собственности Петербурга, должен полностью завершиться к началу 2011 г. По данным Жилищного комитета, к настоящему времени возможность оформить жилье в общежитии в собственность получили более 14 тысяч человек.
«Мы уже чувствуем наплыв клиентов из общежитий», - заявила сегодня на круглом столе, посвященном сделкам в малобюджетном сегменте петербургского рынка недвижимости, организованном Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСПб) исполнительный директор АН «Дарко» Наталья Лаврова. По ее мнению, комната в общежитии в ряде случаев может быть выгодной покупкой.
Однако, чаще всего, как отметил гендиректор «Городского жилищного агентства» Алексей Башкин, реализовать продажу комнаты в общежитии удается лишь с помощью фиктивной сделки дарения. Он пояснил, что для заключения договора купли-продажи такой недвижимости по закону требуется получить согласие всех остальных жильцов. Иногда общежитие оформлено таким образом, что его можно рассматривать как одну большую коммунальную квартиру. Но чаще жильцы становятся правообладателями некоторой общей доли жилья на этаже или в отсеке общежития.
Чем больше собственников, тем сложнее сделка. В случае, когда собственник, пожелавший продать свою комнату в общежитии, получает отказ со стороны других владельцев, фиктивная сделка дарения – это последняя возможность, на которую он может рассчитывать. «Подарить комнату по закону можно кому угодно. Но риск заключается в том, что эта сделка может быть обжалована в судебном порядке одним из собственников, если ему удастся доказать, что это не акт дарения, а продажа. В этом случае истец может перевести права продавца недвижимости на себя», - рассказал А.Башкин.
«Расселенное здание общежития, безусловно, представляет интерес для инвесторов, например, его можно реконструировать под бизнес-центр, - отмечает Н.Лаврова. – Мы пытаемся придумать окупаемые варианты для расселения общежитий. Но, насколько мне известно, особо интересных идей на этот счет пока ни у кого нет».
Согласно предварительной неаудированной финансовой отчетности за 2009 г., подготовленной в соответствии с МСФО, по состоянию на 31 декабря 2009 г. совокупный долг Группы ЛСР составил 39,541 млрд. рублей, то есть на 7% больше, чем в конце 2008 г. (36,874 млрд. рублей), сообщает пресс-служба компании.
Около 90% совокупной задолженности пришлось на банковские и другие кредиты, 7% - на рублевые облигации и 3% - на обязательства по финансовому лизингу.
В течение 2009 г. крупнейшие российские банки Сбербанк и ВТБ оставались основными кредиторами Группы ЛСР, как и в предыдущие годы. В 2009 г. компания начала сотрудничество с ВЭБ, который предоставил долгосрочный кредит для окончания строительства цементного завода, а также с Россельхозбанком. Доля рублевых облигаций в долговом портфеле Группы ЛСР сократилась с 23% в начале 2009 г. до 7% к концу года.
По состоянию на 31 декабря 2009 г., значительная часть долга компании – 47% - была номинирована в рублях, 38% - в долларах и 15% - в евро.
Примечание: без учета обязательств по финансовому лизингу и прочих (небанковских) кредитов
|
Сроки погашения задолженности Период |
Всего, млн руб.* |
Млн.руб. |
Млн. долл. |
Млн. евро |
|
1 квартал 2010 |
2 208 |
1 960 |
7 |
1 |
|
2 квартал 2010 |
3 846 |
2 953 |
28 |
1 |
|
3 квартал 2010 |
4 341 |
3 444 |
28 |
1 |
|
4 квартал 2010 |
1 405 |
1 166 |
6 |
1 |
|
1 квартал 2011 |
914 |
657 |
4 |
3 |
|
2 квартал 2011 |
4 442 |
4 282 |
4 |
1 |
|
3 квартал 2011 |
1 718 |
358 |
32 |
9 |
|
4 квартал 2011 |
2 224 |
182 |
66 |
1 |
|
2012 |
5 055 |
217 |
132 |
20 |
|
2013 и позже |
12 127 |
2 660 |
176 |
96 |
|
Всего |
38 280 |
17 880 |
482 |
134 |
Примечания:
Без учета обязательств по финансовому лизингу и прочих (небанковских) кредитов
Представленный профиль погашения долга учитывает даты окончательного погашения рублевых облигационных займов. Даты оферт по облигационным займам представлены в таблице ниже.
*Суммы кредитов в долларах и евро переведены в рубли по курсу на 31 декабря 2009 г: RUR/USD 30,2442, RUR/EUR 43,3883.
По состоянию на 31 декабря 2009 г., Группа ЛСР имела 2 непогашенных облигационных займа:
|
Сумма займа |
Непогашенная часть займа на 31/12/09 |
Дата выпуска |
Оферта |
Дата погашения |
Ставка купона |
|
5 000 млн. руб. |
2 669 млн. руб. |
07.08.08 |
08.02.11 (установлена в январе 2010) |
01.08.13 |
1 ,2 и 3 купоны – 13,25% |
|
4, 5 купоны – 13,5% |
|||||
|
6, 7, 8, 9,10 купоны – будет установлен в ходе оферты |
|||||
|
3 000 млн. руб. |
1 млн.руб. |
19.07.07 |
15.07.10 |
14.07.11 |
1-4 купоны – 8,35% |
|
5, 6 купоны - 17% |
|||||
|
7, 8 купоны – будет установлен в ходе оферты |
|||||
9 февраля 2010 г. Группа ЛСР выполнила свои обязательства по оферте по 4-му облигационному займу. В ходе оферты по требованию держателей облигаций было выкуплено всего 1979414 облигаций на общую сумму 1,983 млрд. рубдей.
В 2009 г. Группа ЛСР существенно сократила программу капитальных вложений, однако продолжила реализацию стратегического инвестиционного проекта по строительству нового цементного завода годовой мощностью 1,86 млн. тонн в Ленобласти. Общий планируемый объем инвестиций, требуемый для реализации этого проекта, составляет примерно 445 млн. евро.
В июне 2009 г. ВЭБ предоставил компании 2 кредита на сумму 239 млн. долларов и 2,735 млрд. рублей для продолжения строительства завода. Приобретение технологического оборудования финансируется за счет привлеченного в марте 2008 г. кредита от ABN AMRO и HSBC на сумму 114 млн. евро и сроком 10 лет.
|
Использование указанных кредитных средств по состоянию на 31 декабря 2009 года: Банк |
Валюта |
Сумма кредита, млн |
Выбранная сумма на 31 декабря 2009, млн |
|
ABN AMRO/ HSBC |
EUR |
114 |
114 |
|
ВЭБ кредит 1 |
USD |
239 |
123 |
|
ВЭБ кредит 2 |
RUR |
2 735 |
342 |
Финансовый директор Группы ЛСР Елена Туманова отмечает: «В 2009 г. основной нашей задачей было управление ликвидностью. В течение года мы уделяли особое внима