Эксперт: К началу 2011 г. рост арендных ставок на складскую недвижимость в Москве составит 7-8%
По данным АКЦ «Миэль» в 2009 г. в столице было сдано 672,1 тысячи кв. м складских площадей, при этом все объекты, которые были введены, к началу года уже находились уже в высокой степени готовности.
Сегодня, общая емкость складского рынка Московского региона на сегодня составляет 5,3 млн. кв. м качественных площадей. В 2010 г. планируется ввод порядка 738 тысяч кв. м. Стоит также отметить, что в 2009 г. на практически отсутствовала информация о начале строительства новых складов.
Спрос в 2009 г. продемонстрировал значительное снижение. Крупные сделки по складским помещениям в I полугодии были единичными явлениями. Лишь в III квартале была отмечена активизация спроса, следствием которой стало проведение ряда сделок. В целом, в сравнении с 2008 г., спрос на аренду снизился на 21%, а на покупку - на 29%.
Наиболее востребованными у арендаторов были помещения размером до 500 кв. м. У потенциальных покупателей ими остались помещения 1000-5000 кв. м.
Относительно территориальных предпочтений, вкусы арендаторов за 2009 г. сильно сменились. Если в 2008 г. они выбирали южное направление, теперь в большинстве случаев – север. Покупатели же по-прежнему выбирают юг, юго-восток и юго-запад.
Доля вакантных площадей в течение года сохранялась на уровне 15%. В IV квартале этот показатель снизился до 12%. При этом, спрос со стороны арендаторов к проектируемым комплексам значительно упал из-за широкого выбора свободных площадей.
За год падение ставок аренды внутри МКАД составило 35-39%, за МКАД – 30-31%. Однако в IV квартале был отмечен рост цен продаж. Арендные ставки при этом упали – на помещения внутри МКАД на 5-7% и на 8-10% - на складские площади за МКАД. За год цены продаж упали на 23-28% - внутри МКАД и на 28-34% - за МКАД.
В IV квартале цены на качественные склады в среднем повысились на 14-21%. Складская недвижимость в области в IV квартале стоила в среднем 1000-1500 долларов за 1 кв.м. Этот уровень соответствует ценам на складскую недвижимость на начало 2008 г.
Одной из основных тенденций 2009 г. стало замораживание и перенос сроков ввода новых объектов. При этом, ввиду неравномерности восстановления рынка после кризиса, наблюдалось сосредоточение ресурсов девелоперов на проектах в крупных городах России, в большей степени Москве, Санкт-Петербурге, вплоть до отказа от строительства объектов складского сектора в регионах.
«На фоне кризиса изменилась структура спроса на аренду складских площадей, в которой значительную долю клиентов занимали производственные и торговые компании. Развитие розничных сетей в 2010 г., выход на рынок Московского региона региональных и иностранных операторов ритейла, могут повысить спрос на складскую недвижимость, тем самым простимулировав рынок, понизив вакантность, что, в свою очередь, приведет к повышению ставок аренды и восстановлению строительства замороженных проектов», - считает гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков.
«В 2010 г. рынок будет развиваться стабильно, поглощая существующие свободные площади, и к началу 2011 г. рост арендных ставок может составить 7-8%» - прогнозирует директор «Миэль-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко.
Коттеджные поселки с собственной инфраструктурой стремительно уходят с рынка загородной недвижимости. По данным компании «Маршал эстейт», количество таких проектов сократилось с начала финансового кризиса как минимум на 30%. Девелоперы не готовы вкладываться в строительство дополнительных элементов инфраструктуры, опасаясь, что долгосрочные вложения могут не окупиться на 100%, а для покупателей сегодня решающим фактором при покупке является, прежде всего, цена, а не наличие ресторана или медпункта.
«Девелоперы сегодня приходят к разумному минимализму, - отмечает директор по продажам поселка «Окская слобода»Дмитрий Герасимов, - ограничиваясь только самыми необходимыми элементами – инженерная инфраструктура, ограждение, дороги, помещение охраны, общественная парковка и, в лучшем случае, детская или спортивная площадка. Новых поселков эконом-класса с такими изысками как собственный причал или фитнес-центр сегодня на рынке практически нет».
Если в поселках эконом-класса на минимальный объем инфраструктурных объектов может приходиться 10-15% площади поселка, то в проектах бизнес-класса эта цифра может достигать 25-35%, а в элитных клубных поселках – 50%. При распределении одного и того же объема инфраструктуры на 10 клубных домов или на 600 участков в крупном жилом поселении конечная стоимость продукта на выходе тоже будет увеличиваться по-разному.
Очевидно, что без вложений в транспортную, рекрационую и социальную загородную инфраструктуру нормальное развитие рынка коттеджных поселков невозможно. Тем не менее, в ближайшие год-два значительное расширение этой сферы девелоперских вложений мы не ожидаем, считает Д.Герасимов. «Пока на рынке сохраняются «старые» поселки, проекты которых были разработаны еще до начала кризиса, у покупателя, по крайней мере, есть выбор. Если общая финансово-экономическая ситуация не ухудшится и спрос на подмосковную недвижимость сохранится, через несколько лет рынок вновь придет к комплексному освоению земель», - считает он.