«Старт Девелопмент» намерен возвести малоэтажный город-спутник Петербурга
ОАО «Старт Девелопмент», которое контролирует председатель совета директоров лесопромышленной группы «Илим» Захар Смушкин, повезет на каннскую выставку MIPIM–2010 сразу с 3 девелоперскими проектами, пишет «Деловой Петербург».
Крупнейшим из них стал проект малоэтажного города-спутника Южный. На 3,5 тысячах га собственной земли, которая находится в Пушкинском районе Петербурга и Гатчинском районе Ленобласти, будет построено 8 млн. кв. м жилья. Южный будет поделен на 3 района: в 2 построят малоэтажные дома, а в третьем – индустриальный парк «Дони–Верево».
Сейчас компания ищет поставщиков панельных домов. Пока стоимость проекта не разглашается. По плану 70% средств будут заемными. При этом в компании отметили, что только выбирают финансовую модель и к проектированию еще не приступили. По оценкам экспертов, если компания, как обещает, будет строить не только жилые дома, но и всю инфраструктуру, то стоимость проекта составит более 5 млрд. долларов
Если «Старт Девелопмент» ограничится только жильем, то потратит около 3 млрд. долларов. При этом компания называет планируемую цену
В сегменте торговой недвижимости «Старт Девелопмент» представит сеть торговых комплексов (4 – в Петербурге). Также компания подготовила проект гостиницы «Софийский бульвар», которую собираются построить в Пушкине.
По мнению заместителя гендиректора корпорации «Главстрой» Игоря Евтушевского, «Старту» потребуется не менее 30 лет, чтобы продать все построенное жилье. «Уверенности в реализации таких объемов могла бы придать договоренность с Минобороны или городом по приобретению социального жилья», - считает Николай Казанский, глава Colliers Int в Петербурге Захар Смушкин.
Коммуникации в коттеджном поселке – это тот камень преткновения, который породил кризис доверия к застройщикам на загородном рынке. В 2008-2009 гг. многие девелоперы оказались не способными выполнить эту энергоемкую и затратную часть работ и либо отказались от первоначальных планов, либо сдвинули сроки сдачи проектов.
Земля без коммуникаций в сегменте эконом сегодня занимает не более 15% от рынка, но стоит почти в 2 раза дешевле. Как правило, такие проекты осваивают девелоперы, которым нужны быстрые деньги. Прокладка коммуникаций увеличивает сроки реализации проекта минимум на 2 года (год – получение техусловий, 6 месяцев разработка проекта и минимум полгода на сами работы, и все это – при самом благоприятном стечении обстоятельств), а также увеличивает себестоимость строительства минимум в 2 раза. Причем прибыли от прокладки инженерных систем застройщик, как правило, не получает.
«Коммуникации – это маркетинговый инструмент, который не приносит прибыли, но позволяет продать землю, - рассказывает директор по продажам поселка «Окская слобода» Дмитрий Герасимов. – Реальные цифры затрат на коммуникации формируются и подсчитываются по факту – то есть после выполнения всех работ, когда земля уже продана и застройщик деньги получил. Как правило, реальная стоимость отличается от запланированной на 20% в сторону увеличения».
Тем не менее, более 85% рынка эконом-класса занимают поселки с коммуникациями, по крайней мере, обещанными. Сотка земли без инженерной инфраструктуры в эконом-классе стоит в среднем 60-70 тысяч, а при намерении застройщика проложить коммуникации – 140-150 тыс. Каков реальный процент поселков, где работы все же будут выполнены, предсказать трудно. Но настораживать уже сегодня должны те проекты, цена которых сильно отличается от среднерыночной.
«Если 10 соток продаются за 300 тысяч рублей, - подсчитывает Дмитрий Герасимов, Директор по продажам поселка «Окская слобода», - а стоимость минимального набора коммуникаций на такую же площадь составляет не менее 400 тысяч, остается только гадать, каким образом девелопер собирается выполнить свои обещания перед покупателями».
Многих девелоперов кризис заставил пересмотреть концепции своих поселков в части материального обеспечения – практически во всех новых проектах, вышедших на рынок после кризиса, набор запланированных опций серьезно сократился. Если до 2008 г. обычный комплекс включал в себя электричество, воду (скважина или центральное подключение), централизованный газ, канализацию (либо центральную, либо септик или так называемые индивидуальные очистные сооружения), то сегодня стандартный набор ограничивается электричеством (7-10 кВт на участок около 10 соток в проектах эконом-класса) и водой (обычно, скважина). Центральный водопровод и другие опции чаще всего оплачиваются за счет дополнительных взносов.
Важный пункт – сооружение сточно-ливневой канализации, то есть направление стока вод за счет специальных кюветов вдоль дорог, сегодня сложно найти в списках предусмотренных застройщиком коммуникаций. «Если не предусмотреть такую систему, со временем произойдет размыв грунта, дорог, размыв фундаментов домов, то есть жители поселка могут столкнуться с проблемами, которые решить самостоятельно будут не в силах, - считает Д.Герасимов».
Очевидно, что старые поселки, которые вышли на рынок еще до кризиса, продаются лучше за счет более полного набора опций в системе коммуникаций и, конечно, более высокой стадии строительства. Сегодня вполне реально за 150-200 тысяч долларов купить дачу, которую можно использовать уже этим летом. Причем наличие подключенных коммуникаций, увеличивая потребительскую привлекательность предложения, не влияет на цену объекта, которая была заранее сформирована и рассчитана с учетом будущих затрат на эти виды работ. И, хотя рынок готовых домов с подключенными коммуникациями в сегменте эконом ограничивается не более 10-15%, такие предложения есть. «Наряду с участками без подряда, которые предполагают долгосрочные вложения уже лично от покупателя, готовые дома, скорее всего, этой весной будут пользоваться повышенным спросом, - считает Д.Герасимов».