Стадионы в Петербурге возвращаются в городскую собственность
Как сообщили в КУГИ, заканчивается процесс передачи в горсобственность стадиона «Шторм». Стараниями Смольного он исключен из плана приватизации владельца — ФГУ «ЦНИИ технологии и судостроения», и сейчас Росимущество готовит распоряжение о передаче стадиона площадью 3,6 га городу, пишет «Деловой Петербург».
В администрации Кировского района, на территории которого находится стадион, предполагают восстановить на нем поле для регби и возвести рядом «хотя бы один многофункциональный ФОК». Чиновники не прочь построить здесь и «что-нибудь более крупное», но сколько на это потребуется денег еще не оценивали.
Их коллеги из Красногвардейского района уже подсчитали, что на ремонт бассейна «Динамо» (его обещают передать в горсобственность в течение месяца) необходимо 15-20 млн. рублей. Большую часть этой суммы они собираются просить у городского правительства. Есть планы сделать бассейн крытым и построить рядом легкоатлетический манеж, но на это уже необходимо примерно 400 млн. рублей.
Право собственности Петербурга уже зарегистрировано на стадион «Приморец» площадью 6 га (принадлежал «Северному заводу»). «Ленэнерго» отдало городу спортлагерь «Луч» в пос. Серово (22 га), а ООО «Русель» - стадион «Турбостроитель».
По словам зампреда Комитета по физкультуре и спорту Константина Желудкова, стадионы уходили в частные руки, как правило, через принудительное взыскание. Долги предприятий позволяли судам выносить решения об изъятии в счет долга даже социальных объектов, не подлежащих приватизации. Затем они неоднократно перепродавались. Остановить такой процесс получилось лишь в случае с «Приморцем». В остальных случаях взамен спортсооружения инвестор получал другую недвижимость.
Договоренность о такой мене достигнута по стадионам: «Ракета» (Петергоф) – с ПЧЗ, «Корабел» (дорога на Турухтанные острова) — с «М-Индустрией», ЛЭМЗ (Петергофское шоссе, 72) — с корпорацией «Элис» и стадиону ОАО «Светлана» (Светлановская пл.).
По мнению гендиректора ООО «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгия Рыкова, возвращение стадионов может дать толчок развитию территорий. Но он сомневается, что городской бюджет выдержит дополнительную нагрузку, и предполагает, что спортивные объекты вновь окажутся у частных компаний. По данным компании "Praktis Управление и эксплуатация», содержание современного спорткомплекса требует не менее 1,5 млн рублей в месяц.
Коммуникации в коттеджном поселке – это тот камень преткновения, который породил кризис доверия к застройщикам на загородном рынке. В 2008-2009 гг. многие девелоперы оказались не способными выполнить эту энергоемкую и затратную часть работ и либо отказались от первоначальных планов, либо сдвинули сроки сдачи проектов.
Земля без коммуникаций в сегменте эконом сегодня занимает не более 15% от рынка, но стоит почти в 2 раза дешевле. Как правило, такие проекты осваивают девелоперы, которым нужны быстрые деньги. Прокладка коммуникаций увеличивает сроки реализации проекта минимум на 2 года (год – получение техусловий, 6 месяцев разработка проекта и минимум полгода на сами работы, и все это – при самом благоприятном стечении обстоятельств), а также увеличивает себестоимость строительства минимум в 2 раза. Причем прибыли от прокладки инженерных систем застройщик, как правило, не получает.
«Коммуникации – это маркетинговый инструмент, который не приносит прибыли, но позволяет продать землю, - рассказывает директор по продажам поселка «Окская слобода» Дмитрий Герасимов. – Реальные цифры затрат на коммуникации формируются и подсчитываются по факту – то есть после выполнения всех работ, когда земля уже продана и застройщик деньги получил. Как правило, реальная стоимость отличается от запланированной на 20% в сторону увеличения».
Тем не менее, более 85% рынка эконом-класса занимают поселки с коммуникациями, по крайней мере, обещанными. Сотка земли без инженерной инфраструктуры в эконом-классе стоит в среднем 60-70 тысяч, а при намерении застройщика проложить коммуникации – 140-150 тыс. Каков реальный процент поселков, где работы все же будут выполнены, предсказать трудно. Но настораживать уже сегодня должны те проекты, цена которых сильно отличается от среднерыночной.
«Если 10 соток продаются за 300 тысяч рублей, - подсчитывает Дмитрий Герасимов, Директор по продажам поселка «Окская слобода», - а стоимость минимального набора коммуникаций на такую же площадь составляет не менее 400 тысяч, остается только гадать, каким образом девелопер собирается выполнить свои обещания перед покупателями».
Многих девелоперов кризис заставил пересмотреть концепции своих поселков в части материального обеспечения – практически во всех новых проектах, вышедших на рынок после кризиса, набор запланированных опций серьезно сократился. Если до 2008 г. обычный комплекс включал в себя электричество, воду (скважина или центральное подключение), централизованный газ, канализацию (либо центральную, либо септик или так называемые индивидуальные очистные сооружения), то сегодня стандартный набор ограничивается электричеством (7-10 кВт на участок около 10 соток в проектах эконом-класса) и водой (обычно, скважина). Центральный водопровод и другие опции чаще всего оплачиваются за счет дополнительных взносов.
Важный пункт – сооружение сточно-ливневой канализации, то есть направление стока вод за счет специальных кюветов вдоль дорог, сегодня сложно найти в списках предусмотренных застройщиком коммуникаций. «Если не предусмотреть такую систему, со временем произойдет размыв грунта, дорог, размыв фундаментов домов, то есть жители поселка могут столкнуться с проблемами, которые решить самостоятельно будут не в силах, - считает Д.Герасимов».
Очевидно, что старые поселки, которые вышли на рынок еще до кризиса, продаются лучше за счет более полного набора опций в системе коммуникаций и, конечно, более высокой стадии строительства. Сегодня вполне реально за 150-200 тысяч долларов купить дачу, которую можно использовать уже этим летом. Причем наличие подключенных коммуникаций, увеличивая потребительскую привлекательность предложения, не влияет на цену объекта, которая была заранее сформирована и рассчитана с учетом будущих затрат на эти виды работ. И, хотя рынок готовых домов с подключенными коммуникациями в сегменте эконом ограничивается не более 10-15%, такие предложения есть. «Наряду с участками без подряда, которые предполагают долгосрочные вложения уже лично от покупателя, готовые дома, скорее всего, этой весной будут пользоваться повышенным спросом, - считает Д.Герасимов».