Эксперты: «Ипотечный бум» декабря 2009 г. может не быть началом долгосрочной тенденции
В 2009 г. россияне получили 178 тысяч жилищных кредитов на 182 млрд. рублей. Их количество оказалось в меньше, чем в 2008 г. в 2,85 раза, а их объем – в 4,15 раза.
Однако, наиболее острую часть кризиса ипотека прошла еще в I полугодии 2009 г., когда количество выдаваемых кредитов упало чуть ли не на порядок. В декабре 2009 г. россияне взяли уже 30 тысяч кредитов на покупку жилья на сумму 32 млрд. рублей, поставив рекорд года. Жилищное кредитование из штучного вновь стало массовым продуктом.
На фоне восстановления рынка жилищного кредитования продолжаются и негативные тенденции. Доля просроченной задолженности возросла за декабрь до 2,93% - в начале 2009 г. она составляла 1%. Заемщики не вернули в срок банкам уже 34,5 млрд. рублей. Для кредитов, выданных в валюте, к концу 2009 г. уровень просрочки вырос до 6,5% (в начале года было 2,5%).
По мнению специалистов GED analytics высока вероятность того, что декабрьский «ипотечный бум» лишь кратковременное явление, а не начало долгосрочной тенденции взрывного роста рынка жилищного кредитования. В значительной мере рост был обусловлен традиционной привычкой осуществлять важные покупки в конце года, приходом на рынок «отложенных» заемщиков, в том числе и тех, кто копил на первоначальный взнос, стабилизацией уровня цен на жилье, снижением процентных ставок банками.
Средневзвешенная ставка в декабре по выданным жилищным кредитам составила 14% (в ноябре 14,5%) а по выданным в валюте – 13% (13,5% в ноябре). В целом за II полугодие 2009 г. ставка по выдаваемым жилищным кредитам снизилась с 15,4% до 14% в рублях и с 14% до 13% годовых в валюте.
Дальнейший рост рынка жилищного кредитования по количеству выдаваемых кредитов маловероятен в ближайшие месяцы, так как ставки по жилищным кредитам хотя и снизились, однако существенно превышают уровень инфляции. По-прежнему действуют и высокие требования к уровню первоначального взноса и подтверждению доходов заемщиками.
Круг потенциальных заемщиков очень узок. Многие из них удовлетворили свои потребности в кредитах еще на стадии докризисного бума жилищного кредитования или считают жилищное кредитование экономически не обоснованным. Ставки аренды квартир на 30-50% ниже, чем аннуитетные платежи по жилищным кредитам, из-за чего многие предпочитают быть нанимателями, а не собственниками жилья.
В 2009 г. около 90% всех ипотечных кредитов было выдано тремя структурами – Сбербанком, АИЖК и ВТБ 24. Причем доля Сбербанка превысила 63% против 37% в 2008 г., пишет «Коммерсант».
По статистике ЦБ, за 2009 г. объем выданных ипотечных кредитов сократился более чем в 4 раза — с 655,7 млрд. рублей в 2008 г. до 152,4 млрд. в 2009 г. При этом большинство игроков, ранее выдававших заметные объемы ипотеки, практически прекратили предоставление кредитов, ограничившись обслуживанием накопленного портфеля.
Сбербанк во время кризиса почти вдвое увеличил свою долю в выдаче ипотеки. Остальные банки, включая государственный ВТБ 24, сокращали этот показатель. Если в 2008 г. ВТБ 24 выдал собственных и выкупил чужих кредитов на 109 млрд. рублей, то в 2009 г. выдал всего 11,7 млрд. Соответственно его доля снизилась с 16,6 до 7,6%.
В банке это объясняют антикризисными мерами, введенными осенью 2008 г., когда банк повысил первоначальный взнос до 30%, а также ввел мораторий на кредитование первичного рынка жилья.
Третьим крупным игроком ипотечного рынка в прошлом году стало АИЖК – его доля составляет 19% (28,7 млрд. рублей). Напомним, само АИЖК выдачей не занимается, а выкупает кредиты, выданные региональными банками по его стандартам. Однако объемы рефинансирования АИЖК в 2009 г. позволяют оценивать объемы выдачи его банков-партнеров, поскольку другие структуры, до кризиса также выкупавшие выданные по стандартам АИЖК кредиты, ушли с этого рынка.
Специализированные ипотечные банки практически незаметны на этом рынке – «Дельта Кредит», доля которого в 2008 г. составляла около 5%, по итогам 2009 г. сократил ее до 3%. Городской ипотечный банк не выдает собственных кредитов, и с лета 2009 г. работает как агент АИЖК. Практически приостановили ипотечное кредитование и иностранные банки. К примеру, ОТП-банк в 2008 г. выдал 2,5 млрд. рублей кредитов, а в 2009 г. – всего 49 млн.
Концентрация рынка ипотеки в пользу Сбербанка не удивляет участников рынка. «Такое распределение долей на рынке связано с тем, что в 2009 г. у банков не было возможности привлечения рыночного финансирования», - говорит заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк.
Впрочем, есть и нерыночные причины для лидерства Сбербанка, говорят банкиры. «У Сбербанка большой портфель кредитов застройщикам, и те из них, кто не может вернуть долги, расплачиваются с банком построенным жильем», - говорит один из участников рынка. А поскольку реализовать недвижимость сейчас сложно, то Сбербанк продает эти квартиры через ипотеку, а для большей привлекательности устанавливает цену этого жилья ниже рыночной, отмечает он.
«У нас всегда были льготные условия по ипотечному кредитованию жилья, строительство которого финансируется за счет кредитных средств Сбербанка, и это никак не повлияло на увеличение нашей доли, - возражает член правления Сбербанка Денис Бугров. По его мнению, доля банка выросла потому, что он – «один из немногих, кто не свернул ипотеку и установил приемлемые ставки».
Однако участники рынка не признают, что доминирующее положение Сбербанка способствовало снижению ставок. «Ставки Сбербанка в 2009 г. были на уровне большинства коммерческих банков, которые остались на этом рынке, - 14-16% годовых, - говорит директор департамента по работе с финансовыми институтами «Дельта Кредит» Вадим Пахаленко. – Наиболее сильно на ставки на рынке влияло АИЖК, которому государственные ресурсы на поддержку ипотечного рынка позволяли снижать уровень ставок».