Эксперты: «Ипотечный бум» декабря 2009 г. может не быть началом долгосрочной тенденции
В 2009 г. россияне получили 178 тысяч жилищных кредитов на 182 млрд. рублей. Их количество оказалось в меньше, чем в 2008 г. в 2,85 раза, а их объем – в 4,15 раза.
Однако, наиболее острую часть кризиса ипотека прошла еще в I полугодии 2009 г., когда количество выдаваемых кредитов упало чуть ли не на порядок. В декабре 2009 г. россияне взяли уже 30 тысяч кредитов на покупку жилья на сумму 32 млрд. рублей, поставив рекорд года. Жилищное кредитование из штучного вновь стало массовым продуктом.
На фоне восстановления рынка жилищного кредитования продолжаются и негативные тенденции. Доля просроченной задолженности возросла за декабрь до 2,93% - в начале 2009 г. она составляла 1%. Заемщики не вернули в срок банкам уже 34,5 млрд. рублей. Для кредитов, выданных в валюте, к концу 2009 г. уровень просрочки вырос до 6,5% (в начале года было 2,5%).
По мнению специалистов GED analytics высока вероятность того, что декабрьский «ипотечный бум» лишь кратковременное явление, а не начало долгосрочной тенденции взрывного роста рынка жилищного кредитования. В значительной мере рост был обусловлен традиционной привычкой осуществлять важные покупки в конце года, приходом на рынок «отложенных» заемщиков, в том числе и тех, кто копил на первоначальный взнос, стабилизацией уровня цен на жилье, снижением процентных ставок банками.
Средневзвешенная ставка в декабре по выданным жилищным кредитам составила 14% (в ноябре 14,5%) а по выданным в валюте – 13% (13,5% в ноябре). В целом за II полугодие 2009 г. ставка по выдаваемым жилищным кредитам снизилась с 15,4% до 14% в рублях и с 14% до 13% годовых в валюте.
Дальнейший рост рынка жилищного кредитования по количеству выдаваемых кредитов маловероятен в ближайшие месяцы, так как ставки по жилищным кредитам хотя и снизились, однако существенно превышают уровень инфляции. По-прежнему действуют и высокие требования к уровню первоначального взноса и подтверждению доходов заемщиками.
Круг потенциальных заемщиков очень узок. Многие из них удовлетворили свои потребности в кредитах еще на стадии докризисного бума жилищного кредитования или считают жилищное кредитование экономически не обоснованным. Ставки аренды квартир на 30-50% ниже, чем аннуитетные платежи по жилищным кредитам, из-за чего многие предпочитают быть нанимателями, а не собственниками жилья.
По данным АРИН, в конце 2009 г. на этапе строительства в Санкт-Петербурге находилось порядка 40 объектов торговой недвижимости арендопригодной площадью около 970 тысяч кв. м. По результатам исследования, в конце IV квартала 2009 г. активно строилось 7 объектов. Более половины площадок были неактивны.
«В общем объеме строящейся торговой недвижимости представлены объекты на всех стадиях готовности, - рассказывает руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. – Около 38% строящихся торговых объектов или 39% от общей площади находилось на начальной стадии строительства».
Фактическое сворачивание банками проектного финансирования и продолжающееся падение спроса на торговую недвижимость негативно отражается на активности строительства. В конце 2009 г. среди объектов на начальной стадии активно строящихся не было.
Строительная активность увеличивается по мере приближения к срокам сдачи. «Если на начальной стадии и при 30-процентной готовности доля объектов с отсутствие активности на стройплощадке составляла 80%, то на завершающей стадии – лишь 26%», - говорит З.Захарова.
На завершающем этапе отсутствие видимой строительной активности или ее снижение объясняется спецификой выполняемых работ. «Общий объем фактически строящихся площадей на завершающей стадии составляет 74%», - добавляет она
Среди строящихся торговых центров наиболее распространены небольшие объекты арендопригодной площадью до 10 тысяч кв. м. Они составляли 46% от общего числа. Доля крупных объектов с GLA свыше 50 тысяч кв. м – 15%.
«Активно строящиеся объекты представлены в двух форматах – небольшие торговые центры арендопригодной площадью до 10 000 кв. м и крупные торгово-развлекательные центры с GLA до 100 тысяч кв. м», - рассказывает З.Захарова. Стройплощадки большинства объектов промежуточных форматов неактивны.
Наибольший объем торговых площадей, по данным на конец 2009 года, строится в Центральном, Выборгском и Московском районах, совокупная доля которых составляет около 50%.