Эксперт: В 2010 г. в Москве ожидается ввод 1,2 млн. кв. м качественных торговых площадей
По данным АКЦ «Миэль для рынка торговой недвижимости 2009 г., несмотря на замораживание и перенос сроков строительства многих проектов, стал весьма результативным.
За 2009 г. было построено 40,5% от объема площадей всех заявленных проектов. Для сравнения: в 2008 г. этот показатель составлял 51%, в 2007 г. – 45%. Было введено 598,9 тысяч кв. м качественных торговых площадей, что в 1,6 раза больше, чем в 2008 г. Общий объем арендопригодной площади качественной торговой недвижимости в Москве составил 3,58 млн. кв.м.
Всего за 2009 г. было введено 13 торговых центров, причем в IV квартале 2009 г – 60% от всего объема за год. Это стало возможным благодаря открытию 2 самых крупных торговых центров, расположенных в внутри МКАД, - ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» и ТЦ «Город-2».
В 2010 г. следует ожидать еще большего объема ввода качественных торговых площадей – 1,2 млн. кв. м. Причем ввод всего 3 объектов: ТРЦ Vegas, ТРЦ Mall of Russia, ТЦ «Гагаринский», обеспечит 38% от ожидаемого общего объема.
По результатам 2009 г. на рынке торговой недвижимости, в отличие от остальных сегментов, наблюдался рост заявок на аренду. При этом спрос на аренду помещений сместился с западного и юго-западного направлений в центр. Это вызвано появившейся возможностью снять помещение по «кризисным» ставкам в наиболее дорогой и привлекательной части города. Спрос на покупку торговых площадей также переместился с юга и юго-востока на север и северо-запад столицы.
Доля вакантных площадей на протяжении всего года оставалась на достаточно высоком уровне. Если в I полугодии 2008 г. она составляла порядка 3-5%, то в 2009 г. этот показатель не опускался ниже 10%. И только в IV квартале было отмечено уменьшение вакантных площадей.
Падение ставок аренды на торговые помещения за 2009 г. в среднем по рынку составило 35%. Минимальное снижение претерпели ставки в торговых центрах (29,5%), наибольшее – в торговых комплексах и отдельно стоящих объектах (40%). Таким образом, наиболее подверженными кризису оказались менее качественные объекты торговой недвижимости.
В IV квартале 2010 г. ставки аренды в среднем показали рост в 12% и в настоящее время находятся на уровне середины 2007 г. В сегменте ТЦ средняя базовая ставка составила 996 долларов за 1 кв. м в год.
В сравнении с 2008 г., цены продаж упали на 30,5%. Стабилизация цен во II-III квартале, сменились ростом в конце 2009 г. В IV квартале средняя базовая цена торгового помещения составила 6716 долларов за 1 кв. м. Большинство сделок года было проведено под влиянием дефолтных кредитов, реструктуризации долгов компаний и в качестве сделок M&A.
Основной тенденцией 2009 года стало перераспределение собственности. Финансовые проблемы многих компаний привели к возникновению значительного числа сделок по смене собственников как бизнесов, так и объектов недвижимости. «Кризис подстегнул девелоперов к скорейшей реализации достраиваемых объектов. Вследствие этого, 2009 г. стал рекордным по объему ввода площадей. В тоже время, появилась практика ввода ТЦ по частям, этажами или блоками, начиная с якорных арендаторов, с дальнейшим подтягиванием торговых галерей, - отмечает гендиректор АКЦ «МИЭЛЬ» Владислав Луцков.
По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», в феврале
В то же время, продавцы стали возвращаться на рынок. Доля нового предложения выросла на 2 пункта – до 23,6% от всего объема продаваемых квартир. Объем предложения вернул позиции, утраченные в конце 2009 – начале 2010 гг. Прибавив 16%, он достиг уровня в 47,7 тысячи объектов. Объем выставленных на продажу квартир в денежном выражении и в общей площади выросли на 15%.
«Возвращение на рынок отложенного спроса, преимущественно базирующегося в сегменте эконом-класса, является стимулирующим фактором при формировании цены на эту категорию жилья. Именно в результате этого цена в сегменте пошла вверх, хоть и незначительно (1,7%) - говорит гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков.
«Отмечаемый сегодня рост рублевых цен говорит, скорее, не о подъеме стоимости жилья, а об уходе с рынка наиболее дешевых объектов. Но если экстраполировать эту динамику, то можно ожидать, что к осени цены на вторичном рынке вырастут до 10%», – отмечает гендиректор «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов.