В Новгороде появится новый микрорайон «Аркажская слобода»
Реализации нового проекта по строительству жилого микрорайона «Аркажская слобода» в Великом Новгороде было посвящено очередное заседание координационного совета при губернаторе области по совершенствованию инвестиционной деятельности.
Проект представила петербургская компания «РРТ», которая заявила о намерении преступить к его реализации уже в марте 2010 г. Он предусматривает строительство жилого микрорайона «Аркажская слобода» на землях бывшего аэродрома «Юрьево» в Псковском районе города. На участке 40 га планируется размещение 240970 кв. м жилья и 10000 кв. м встроенных коммерческих площадей.
Предполагается застройка трех типов: 3-этажные дома с мансардами, сблокированные дома (таунхаусы), усадебная застройка, ориентированная на разные слои населения. Как сообщил на презентации проекта председатель совета директоров группы «РРТ», экс-глава Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга Юнис Лукманов, будет построено 4286 квартир, в том числе 35% 1-комнатных (35-45 кв. м), 50% - 2-комнатных (54-62 кв. м), 15% 3-комнатных (75-80 кв.м), 146 сблокированных домов, 24 усадьбы.
Реализация проекта планируется за счет собственных и привлеченных средств, общий объем инвестиций составит 6,7 млрд. рублей. Представители компании подчеркнули, что к застройке микрорайона будут привлечены новгородские строительные компании, закупка строительных материалов также планируется у местных производителей.
Губернатор Новгородской области Сергей Митин отметил важность и актуальность нового инвестпроекта. «В последние годы в области строили 240-250 тысяч кв. м жилья, в 2010 г. мы планируем выйти на объем 300 тысяч кв. м. Проект «Аркажская слобода» станет существенным вкладом в решение этой задачи», - заявил он. Глава региона также обратил внимание представителей компании РРТ на возможность участия холдинга в ФЦП по выделению жилья ветеранам, военнослужащим, расселению ветхого и аварийного жилья.
На совещании обсуждались также вопросы внесения корректировок в план проекта детальной планировки Псковского района, проведения историко-археологическую экспертизы участка, готовность инфраструктуры города к реализации проекта и др.
Инвесторы также заявили о намерении построить 30 тысяч кв. м жилья до конца 2010 г., а также планах реализовать в Новгороде еще один проект по строительству на участке 4,4 га на Московской ул. 3 современных дилерских авто-центров, представляющих марки «Хонда», «Субару», «Ниссан» объединенных в один проект «Автодеревня РРТ».
Коммуникации в коттеджном поселке – это тот камень преткновения, который породил кризис доверия к застройщикам на загородном рынке. В 2008-2009 гг. многие девелоперы оказались не способными выполнить эту энергоемкую и затратную часть работ и либо отказались от первоначальных планов, либо сдвинули сроки сдачи проектов.
Земля без коммуникаций в сегменте эконом сегодня занимает не более 15% от рынка, но стоит почти в 2 раза дешевле. Как правило, такие проекты осваивают девелоперы, которым нужны быстрые деньги. Прокладка коммуникаций увеличивает сроки реализации проекта минимум на 2 года (год – получение техусловий, 6 месяцев разработка проекта и минимум полгода на сами работы, и все это – при самом благоприятном стечении обстоятельств), а также увеличивает себестоимость строительства минимум в 2 раза. Причем прибыли от прокладки инженерных систем застройщик, как правило, не получает.
«Коммуникации – это маркетинговый инструмент, который не приносит прибыли, но позволяет продать землю, - рассказывает директор по продажам поселка «Окская слобода» Дмитрий Герасимов. – Реальные цифры затрат на коммуникации формируются и подсчитываются по факту – то есть после выполнения всех работ, когда земля уже продана и застройщик деньги получил. Как правило, реальная стоимость отличается от запланированной на 20% в сторону увеличения».
Тем не менее, более 85% рынка эконом-класса занимают поселки с коммуникациями, по крайней мере, обещанными. Сотка земли без инженерной инфраструктуры в эконом-классе стоит в среднем 60-70 тысяч, а при намерении застройщика проложить коммуникации – 140-150 тыс. Каков реальный процент поселков, где работы все же будут выполнены, предсказать трудно. Но настораживать уже сегодня должны те проекты, цена которых сильно отличается от среднерыночной.
«Если 10 соток продаются за 300 тысяч рублей, - подсчитывает Дмитрий Герасимов, Директор по продажам поселка «Окская слобода», - а стоимость минимального набора коммуникаций на такую же площадь составляет не менее 400 тысяч, остается только гадать, каким образом девелопер собирается выполнить свои обещания перед покупателями».
Многих девелоперов кризис заставил пересмотреть концепции своих поселков в части материального обеспечения – практически во всех новых проектах, вышедших на рынок после кризиса, набор запланированных опций серьезно сократился. Если до 2008 г. обычный комплекс включал в себя электричество, воду (скважина или центральное подключение), централизованный газ, канализацию (либо центральную, либо септик или так называемые индивидуальные очистные сооружения), то сегодня стандартный набор ограничивается электричеством (7-10 кВт на участок около 10 соток в проектах эконом-класса) и водой (обычно, скважина). Центральный водопровод и другие опции чаще всего оплачиваются за счет дополнительных взносов.
Важный пункт – сооружение сточно-ливневой канализации, то есть направление стока вод за счет специальных кюветов вдоль дорог, сегодня сложно найти в списках предусмотренных застройщиком коммуникаций. «Если не предусмотреть такую систему, со временем произойдет размыв грунта, дорог, размыв фундаментов домов, то есть жители поселка могут столкнуться с проблемами, которые решить самостоятельно будут не в силах, - считает Д.Герасимов».
Очевидно, что старые поселки, которые вышли на рынок еще до кризиса, продаются лучше за счет более полного набора опций в системе коммуникаций и, конечно, более высокой стадии строительства. Сегодня вполне реально за 150-200 тысяч долларов купить дачу, которую можно использовать уже этим летом. Причем наличие подключенных коммуникаций, увеличивая потребительскую привлекательность предложения, не влияет на цену объекта, которая была заранее сформирована и рассчитана с учетом будущих затрат на эти виды работ. И, хотя рынок готовых домов с подключенными коммуникациями в сегменте эконом ограничивается не более 10-15%, такие предложения есть. «Наряду с участками без подряда, которые предполагают долгосрочные вложения уже лично от покупателя, готовые дома, скорее всего, этой весной будут пользоваться повышенным спросом, - считает Д.Герасимов».