Эксперт: Коммуникации в загородных поселках не приносят прибыли, но позволяют продать землю
Коммуникации в коттеджном поселке – это тот камень преткновения, который породил кризис доверия к застройщикам на загородном рынке. В 2008-2009 гг. многие девелоперы оказались не способными выполнить эту энергоемкую и затратную часть работ и либо отказались от первоначальных планов, либо сдвинули сроки сдачи проектов.
Земля без коммуникаций в сегменте эконом сегодня занимает не более 15% от рынка, но стоит почти в 2 раза дешевле. Как правило, такие проекты осваивают девелоперы, которым нужны быстрые деньги. Прокладка коммуникаций увеличивает сроки реализации проекта минимум на 2 года (год – получение техусловий, 6 месяцев разработка проекта и минимум полгода на сами работы, и все это – при самом благоприятном стечении обстоятельств), а также увеличивает себестоимость строительства минимум в 2 раза. Причем прибыли от прокладки инженерных систем застройщик, как правило, не получает.
«Коммуникации – это маркетинговый инструмент, который не приносит прибыли, но позволяет продать землю, - рассказывает директор по продажам поселка «Окская слобода» Дмитрий Герасимов. – Реальные цифры затрат на коммуникации формируются и подсчитываются по факту – то есть после выполнения всех работ, когда земля уже продана и застройщик деньги получил. Как правило, реальная стоимость отличается от запланированной на 20% в сторону увеличения».
Тем не менее, более 85% рынка эконом-класса занимают поселки с коммуникациями, по крайней мере, обещанными. Сотка земли без инженерной инфраструктуры в эконом-классе стоит в среднем 60-70 тысяч, а при намерении застройщика проложить коммуникации – 140-150 тыс. Каков реальный процент поселков, где работы все же будут выполнены, предсказать трудно. Но настораживать уже сегодня должны те проекты, цена которых сильно отличается от среднерыночной.
«Если 10 соток продаются за 300 тысяч рублей, - подсчитывает Дмитрий Герасимов, Директор по продажам поселка «Окская слобода», - а стоимость минимального набора коммуникаций на такую же площадь составляет не менее 400 тысяч, остается только гадать, каким образом девелопер собирается выполнить свои обещания перед покупателями».
Многих девелоперов кризис заставил пересмотреть концепции своих поселков в части материального обеспечения – практически во всех новых проектах, вышедших на рынок после кризиса, набор запланированных опций серьезно сократился. Если до 2008 г. обычный комплекс включал в себя электричество, воду (скважина или центральное подключение), централизованный газ, канализацию (либо центральную, либо септик или так называемые индивидуальные очистные сооружения), то сегодня стандартный набор ограничивается электричеством (7-10 кВт на участок около 10 соток в проектах эконом-класса) и водой (обычно, скважина). Центральный водопровод и другие опции чаще всего оплачиваются за счет дополнительных взносов.
Важный пункт – сооружение сточно-ливневой канализации, то есть направление стока вод за счет специальных кюветов вдоль дорог, сегодня сложно найти в списках предусмотренных застройщиком коммуникаций. «Если не предусмотреть такую систему, со временем произойдет размыв грунта, дорог, размыв фундаментов домов, то есть жители поселка могут столкнуться с проблемами, которые решить самостоятельно будут не в силах, - считает Д.Герасимов».
Очевидно, что старые поселки, которые вышли на рынок еще до кризиса, продаются лучше за счет более полного набора опций в системе коммуникаций и, конечно, более высокой стадии строительства. Сегодня вполне реально за 150-200 тысяч долларов купить дачу, которую можно использовать уже этим летом. Причем наличие подключенных коммуникаций, увеличивая потребительскую привлекательность предложения, не влияет на цену объекта, которая была заранее сформирована и рассчитана с учетом будущих затрат на эти виды работ. И, хотя рынок готовых домов с подключенными коммуникациями в сегменте эконом ограничивается не более 10-15%, такие предложения есть. «Наряду с участками без подряда, которые предполагают долгосрочные вложения уже лично от покупателя, готовые дома, скорее всего, этой весной будут пользоваться повышенным спросом, - считает Д.Герасимов».
В настоящее время руководство Группы компаний ПИК видит свою основную задачу в том, чтобы развивать собственные девелоперские проекты в Москве и в Московской области, сообщает пресс-служба компании.
В 2009 г. руководство ГК ПИК вело переговоры с кредиторами с целью реструктуризации долга и получения дополнительного финансирования. К началу 2010 г. большинство вопросов, связанных с реструктуризацией долга, было решено. Сбербанк РФ согласился открыть кредитную линию в размере 12,75 млрд. рублей для пополнения оборотного капитала, необходимого для ведения основной деятельности.
Деятельность ГК ПИК в 2010 г. будет вестись по следующим направлениям:
- Увеличение объемов ввода жилья. В результате мирового финансового кризиса конкуренция в ключевом сегменте российского рынка жилья – в Москве и в Московской области – сократилась. В 2010 г. сохранится тенденция уменьшения объемов ввода, т.к. многие строительные организации испытывают нехватку финансовых ресурсов, необходимых для запуска новых проектов. Ряд экспертов ожидают, что в целом по России снижение объемов строительства нового жилья может составить около 15-20%. В этих условиях ГК ПИК видит для себя возможности для дальнейшего развития собственных девелоперских проектов и увеличения своей доли на рынке жилой недвижимости в 2010 г.
ГК ПИК планирует построить в 2010 г. около 1 млн. кв. м жилья. Из них 459 тысячи кв. м будут построены в рамках собственных девелоперских проектов, остальное – посредством участия в сторонних проектах и оказания строительных услуг.
- Увеличение продаж. Рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области является сейчас наиболее емким – как с точки зрения количества сделок, так и их денежного размера. Поскольку доступность ипотеки пока остается невысокой, ГК ПИК применяет более гибкую и агрессивную политику продаж в отношении покупателей, приобретающих жилье без помощи ипотечных кредитов.
В то же время, ожидается увеличение количества ипотечных сделок после недавнего понижения ЦБ РФ ставки рефинансирования до 8,5% и реализации комплекса мер по развитию ипотеки на вновь строящееся жилье Правительства РФ. До кризиса около 25% всех продаж жилья ГК ПИК осуществлялось с использованием ипотечных кредитов. Доступность ипотеки должна привести к значительному увеличению объемов продаж.
90% всего объема жилья, которое планируется построить в 2010 г., будет возведено в Москве и в Московской области. На долю коммерческих продаж придется 47 домов, 31 из которых – новое строительство, а остальные дома – завершение начатых ранее проектов.
- Участие в федеральных и региональных государственных жилищных программах. Из 1 млн. кв. м жилья, которое ГК ПИК планирует построить в 2010 г., 461 тысяча кв. м будет возведено по заказу сторонних организаций. Из них 265 тысяч кв. м жилья – для нужд Минобороны РФ в Подольске. Участие в таких проектах гарантирует стабильную планируемую выручку, а также равномерную загрузку домостроительных комбинатов.
- Деятельность промышленных предприятий ГК ПИК. Планируется продолжение выпуска современной продукции на производственных мощностях модернизированных ДСК-2 и ДСК-3.
- Перспективы. ГК ПИК полагает, что рынок жилья в Московском регионе в сегменте эконом-класса уже прошел «дно», и в настоящее время очевидны тенденции его роста. Зафиксирован устойчивый спрос на квартиры в новостройках в Москве и в Московской области. Учитывается тот факт, что в целом объемы строительства жилья за последний год сократились, уже сейчас налицо дефицит жилья в сегменте эконом-класса.
Развитие в 2010 году собственных девелоперских проектов при положительной динамике в мировой и российской экономике, и в частности на рынке недвижимости даст возможность ГК ПИК значительно увеличить долю своего присутствия на рынке.
Президента ГК ПИК П.А.Поселонова отметил: «Прошедший 2009 г. оказался самым сложным годом за все время существования Группы. Тем не менее, ГК ПИК удалось сохранить свой производственный и девелоперский потенциал. Это позволит нам, на фоне улучшения рыночной конъюнктуры, осуществлять текущую деятельность в нормальном режиме и исполнять обязательства перед кредиторами, что, как мы надеемся, будет положительно оценено нашими акционерами».