Эксперт: Коммуникации в загородных поселках не приносят прибыли, но позволяют продать землю
Коммуникации в коттеджном поселке – это тот камень преткновения, который породил кризис доверия к застройщикам на загородном рынке. В 2008-2009 гг. многие девелоперы оказались не способными выполнить эту энергоемкую и затратную часть работ и либо отказались от первоначальных планов, либо сдвинули сроки сдачи проектов.
Земля без коммуникаций в сегменте эконом сегодня занимает не более 15% от рынка, но стоит почти в 2 раза дешевле. Как правило, такие проекты осваивают девелоперы, которым нужны быстрые деньги. Прокладка коммуникаций увеличивает сроки реализации проекта минимум на 2 года (год – получение техусловий, 6 месяцев разработка проекта и минимум полгода на сами работы, и все это – при самом благоприятном стечении обстоятельств), а также увеличивает себестоимость строительства минимум в 2 раза. Причем прибыли от прокладки инженерных систем застройщик, как правило, не получает.
«Коммуникации – это маркетинговый инструмент, который не приносит прибыли, но позволяет продать землю, - рассказывает директор по продажам поселка «Окская слобода» Дмитрий Герасимов. – Реальные цифры затрат на коммуникации формируются и подсчитываются по факту – то есть после выполнения всех работ, когда земля уже продана и застройщик деньги получил. Как правило, реальная стоимость отличается от запланированной на 20% в сторону увеличения».
Тем не менее, более 85% рынка эконом-класса занимают поселки с коммуникациями, по крайней мере, обещанными. Сотка земли без инженерной инфраструктуры в эконом-классе стоит в среднем 60-70 тысяч, а при намерении застройщика проложить коммуникации – 140-150 тыс. Каков реальный процент поселков, где работы все же будут выполнены, предсказать трудно. Но настораживать уже сегодня должны те проекты, цена которых сильно отличается от среднерыночной.
«Если 10 соток продаются за 300 тысяч рублей, - подсчитывает Дмитрий Герасимов, Директор по продажам поселка «Окская слобода», - а стоимость минимального набора коммуникаций на такую же площадь составляет не менее 400 тысяч, остается только гадать, каким образом девелопер собирается выполнить свои обещания перед покупателями».
Многих девелоперов кризис заставил пересмотреть концепции своих поселков в части материального обеспечения – практически во всех новых проектах, вышедших на рынок после кризиса, набор запланированных опций серьезно сократился. Если до 2008 г. обычный комплекс включал в себя электричество, воду (скважина или центральное подключение), централизованный газ, канализацию (либо центральную, либо септик или так называемые индивидуальные очистные сооружения), то сегодня стандартный набор ограничивается электричеством (7-10 кВт на участок около 10 соток в проектах эконом-класса) и водой (обычно, скважина). Центральный водопровод и другие опции чаще всего оплачиваются за счет дополнительных взносов.
Важный пункт – сооружение сточно-ливневой канализации, то есть направление стока вод за счет специальных кюветов вдоль дорог, сегодня сложно найти в списках предусмотренных застройщиком коммуникаций. «Если не предусмотреть такую систему, со временем произойдет размыв грунта, дорог, размыв фундаментов домов, то есть жители поселка могут столкнуться с проблемами, которые решить самостоятельно будут не в силах, - считает Д.Герасимов».
Очевидно, что старые поселки, которые вышли на рынок еще до кризиса, продаются лучше за счет более полного набора опций в системе коммуникаций и, конечно, более высокой стадии строительства. Сегодня вполне реально за 150-200 тысяч долларов купить дачу, которую можно использовать уже этим летом. Причем наличие подключенных коммуникаций, увеличивая потребительскую привлекательность предложения, не влияет на цену объекта, которая была заранее сформирована и рассчитана с учетом будущих затрат на эти виды работ. И, хотя рынок готовых домов с подключенными коммуникациями в сегменте эконом ограничивается не более 10-15%, такие предложения есть. «Наряду с участками без подряда, которые предполагают долгосрочные вложения уже лично от покупателя, готовые дома, скорее всего, этой весной будут пользоваться повышенным спросом, - считает Д.Герасимов».
В 2010 г. на содержание и развитие сети автомобильных дорог общего пользования в Псковской области будет направлено почти 1,6 млрд. рублей, в том числе за счет бюджетного кредита из федерального бюджета 184,5 млн. рублей. Об этом сегодня на заседании администрации региона сообщил председатель Комитета по дорожному хозяйству Валерий Медведев.
По его словам, из этой суммы на региональную сеть автодорог будет направлено 1,3 млн. рублей. «В этом году приоритет будет отдаваться ремонту автодорог, проходящим по основным туристическим маршрутам области (Печоры, Изборск, Пушкинские Горы, Псков), и расположенным на подходах к пограничным пунктам пропуска», - уточнил В.Медведев.
В частности, планируется осуществить ремонт и капремонт участков региональных дорог: Новгородка – Пушкинские Горы, Березовка – Тригорское, Опочка – Дубровка до границы с Белоруссией, Остров – Вышгородок до границы с Латвией, Старый Изборск – Печоры – граница с Эстоней. Будут завершены работы по реконструкции начатого в 2009 г. участка трассы Псков – Гдов – Сланцы. Кроме того, в 2010 г. планируется начать ремонт 7 мостов в 6 районах области и ввести в эксплуатацию 4 моста в Псковском, Плюсском, Гдовском, Дедовичском районах.
В 2010 г. из бюджета области будет выделен 271 млн. рублей на ремонт улично-дорожной сети. По сравнению с 2009 г. эта сумма выросла на 63 млн. рублей, сообщил В.Медведев.
В Пскове планируется отремонтировать часть Рижского пр., ул. Маргелова (в настоящее время по ней разрабатывается проектно-сметная документация), Октябрьскую пл. с учетом ремонта тротуарного покрытия, участки ул. Леона Поземского, ул. Советской Армии. Также будут проведены работы по ремонту пл. Ленина.
По мнению главы администрации Пскова Яна Лузина, выбраны «самые болевые точки» на дорожной карте города. Со своей стороны, он пообещал в 2010 г. провести комплексный ремонт свыше 10 дворовых территорий.
Часть выделенных средств будет направлена на ремонт дорожного покрытия на улицах райцентров. Так, за счет областного бюджета будет благоустроена территория, прилегающая к Спасо-Елизаровскому монастырю в Псковском районе; отремонтированы участки в Печорах, Пыталово, Пушкинских Горах, Плюссе, Новосокольниках, сообщает пресс-служба правительства региона.