Эксперт: В Кировском районе нет условий для создания коммерческой недвижимости высокого класса
Из настоящее время в Кировском районе Санкт-Петербурга действует 36 бизнес-центров, из которых 9 относятся к классу B. В районе имеется 5 отелей и 28 мини-гостиниц, из этого числа только 3 объекта соответствуют критериям трех «звезд», более высокого класса нет. Несмотря на редевелопмент значительной части промышленных территорий, улучшение экологической обстановки и расположение на пути в элитные пригороды, в районе Нарвской заставы сохраняется репутация депрессивного района, отметил на круглом столе директор по приобретениям компании Aberdeen Дмитрий Чубик.
На оценку района иностранными инвесторами оказывает влияние целый ряд обстоятельств: существование промзон, которые до сих пор составляют 28% территории района, низкая эстетика прилегающих территорий, в том числе жилого фонда, слабое развитие транспортной инфраструктуры, социальный состав населения.
Класс коммерческой недвижимости в таком мегаполисе, как Санкт-Петербург, в первую очередь определяется локацией, напоминает эксперт. Кроме того, институциональные инвесторы при приобретении объектов настроены на последующую перепродажу, а ликвидность большинства из них, особенно в период кризиса, представляется сомнительной.
Вместе с тем Д.Чубик не считает, что инвестиционную привлекательность района повысить в принципе невозможно. Он напоминает, что бывшие промышленные города Великобритании стали крупными деловыми центрами благодаря грамотному редевелопменту, разработанному для крупных территорий. Однако для такого изменения требуются годы, подчеркивает эксперт.
Гостиничная компания UMACO намерена запустить сеть бюджетных отелей Katerina Inn от 100 до 200 номеров каждый, рассказал ее владелец, бывший вице-мэр Сочи Александр Удалов. Общий номерной фонд сети достигнет 3-4 тысячи номеров. Эти гостиницы будут строиться с нуля, первый объект должен появиться в Омске, где UMACO владеет участком, пишет газета «Коммерсант».
Объем инвестиций в этот проект может достичь 300-400 млн. долларов, из расчета 100 тысяч долларов за номер, считает замдиректора по развитию CB Richard Ellis Станислав Ивашкевич.
Компания также намерена развивать вторую сеть Katerina City, говорит А.Удалов. «Для этой сети планируется приобрести 10 отелей в Москве и столько же в городах с населением от 500 тысяч человек и более», - отмечает он.
По словам С.Ивашкевича, сегодня собственники готовы продавать свои объекты с дисконтом в 15-30%, или в среднем около 200 тысяч долларов за номер.
Развивать две новые сети UMACO собирается за счет средств пайщиков ЗПИФН «Инфра-Отель», созданного в октябре 2009 г. «Юмако-финанс» (100-процентная «дочка» компании). Такую схему финансирования сделки UMACO недавно апробировала во время покупки отеля «Евролюкс» на 260 номеров на юге Москвы, добавляет А.Удалов (по оценкам экспертов, сумма сделки – около 50 млн. долларов). По его словам, UMACO в качестве своего взноса в ЗПИФН внесла свой земельный участок в Омске и денежные средства, а остальное – пайщики из числа квалифицированных инвесторов, чьи имена не разглашаются.
В будущем отели из ЗПИФН будут продаваться рентному фонду «Инфраэстейт», который сейчас создается «Юмако-финанс». UMACO подпишет с рентным фондом договоры аренды на 25 лет. Пайщики ЗПИФН «Инфра-Отель» нацелены на доходность 30-50% годовых, а 2Инфраэстейт» будет предлагать 10-12%, отмечает Александр Удалов. Доходность на вложенный капитал при строительстве гостиниц составляет сейчас всего 20%, говорит Станислав Ивашкевич.