Проект бизнес-центра на Синопской наб. предложено пересмотреть
Градостроительный совет Санкт-Петербурга рассмотрел материалы эскизного проекта административного здания со встроенной подземной автостоянкой, которое намерено построить ЗАО «Синопская набережная». Как пояснил главный архитектор города Юрий Митюрев, предметом обсуждения является не предложенное архитектурное решение, а возможность отклонения от градостроительных параметров на участке застройки.
В квартале, ограниченном Исполкомской ул., пр. Бакунина, Херсонский проездом и Синопской наб., предельный высотный параметр, в соответствии с ПЗЗ, составляет 24-27 м. Однако инвестор, российско-американское ООО «Плаза Лотус Груп», представил графические и 3D-обоснования для строительства здания высотой 28 м по фасаду, с акцентом в виде купола в центральной части высотой 33 м.
Как сообщало АСН-инфо, разрешение на проектирование и строительство административного центра было предоставлено ЗАО «Синопская набережная» 3 июня 2009 г., в тот же день, когда правительство города подписало с инвестором соглашение о строительстве гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге. Интересы инвестора представлял председатель совета директоров ООО «Плаза Лотус Груп», совладелец ОАО «Группа «Илим» Борис Зингаревич.
Как пояснил директор по проектированию ООО «Плаза Лотос Групп» Сергей Гончаров, компания намерена возвести на участке здание, соответствующее уровню бизнес-центра класса А с соблюдением критериев LEED. В случае, если заказчику будет дозволено отклонение от разрешенных параметров застройки, по нормативам потребуется создание 170 машиномест, для которых компания намерена использовать соседний участок, также находящийся в инвестиционной аренде.
Эскизный проект разработан ООО «Архитектурная фабрика 32 декабря». Предлагаемое архитектурное решение перекликается с зданием офиса компании «Зингер» на Невском пр., различие – в более широком шаге колонн, большей площади остекления и центральном положении купола. Материалы, обосновывающие возможность отклонения от высотного параметра, подготовлены на 3D-модели ООО «ИТР».
Согласно пояснениям автора эскизного проекта Дмитрия Лагутина, отклонение вполне уместно, поскольку соседний квартал в 1970-х гг. застроен современными комплексами гостиницы «Москва» и кустовой машиносчетной станции ГТС (ныне офис «Северо-Западного Телекома»), имеющими высоту до 32,5 м.
Экс-председатель КГА Александр Викторов, выступавший рецензентом проекта, отметил, что действующие ПЗЗ создают сразу три парадокса. С одной стороны, предельный высотный параметр установлен настолько жестко, что здания «теряются» на фоне не только гостиницы «Москва», но и труб ТЭЦ в прилегающем к северу квартале. С другой стороны, в соответствии с ПЗЗ северный и западный фасады могут быть только глухими (не имеющими окон), поскольку расстояние до соседнего здания составляет меньше 10 м (дом №22, находившийся ранее на участке, имел окна с четырех сторон). Третье ограничение связано с числом парковочных мест, вопрос о которых также требует нестандартного решения. «ПЗЗ не могут учесть всех возможных ситуаций», - отметил А.Викторов.
При обсуждении проекта члены Градсовета согласились, что создание глухой стены у нового здания в данном случае не оправдано. Однако инициатива преодоления высотного параметра подверглось жесткой критике. По мнению Михаила Кондиайна, это создаст прецедент для других застройщиков (на Синопской наб. развивается несколько инвестпроектов). Юрий Земцов подверг сомнению расчеты высотности соседних зданий современной застройки, утверждая, что новый объект будет «громоздиться» над кварталом. Критике подверглось также «создание бессмысленной оси» в центре здания.
Представители заказчика объяснили возражения со стороны М.Земцова и М.Кондиайна тем, что их архитектурное бюро разрабатывало прежний вариант проекта, который был отклонен, поскольку не учитывал границ санитарных зон промышленных объектов. Однако возражения высказали также Никита Явейн, Аркадий Столярчук и Сергей Орешкин. Критики поинтересовались планами инвестора в отношении соседних зданий. Выяснилось, что дом №24, участок которого также находится в инвестиционной аренде, предполагается снести, чтобы создать дополнительный проезд вокруг административного здания. Между тем, по мнению Н.Явейна, участок набережной между Херсонским проездом и пр. Бакунина является редким примером сохранившейся купеческой застройки XVIII-XIX вв.
Главный архитектор Ю.Митюрев, принимая во внимание мнение консервативного большинства, согласился с тем, что превышение предельного параметра застройки нецелесообразно, и порекомендовал разработчикам при дальнейшей работе над архитектурным решением воспроизвести стиль снесенного дома №22.
В конце
Московский кредитный банк снизил в феврале размер первого взноса с 30% до 20%. Правда, в этом случае процентная ставка будет выше на 3 процентных пункта – не менее 13% годовых в рублях.
«Второй залог – это практически все расходы в двойном размере: на полный комплект документов по квартире, ее оценку, регистрацию залога и, главное, плюс еще две ежегодные страховки (страхование права собственности на квартиру и самой квартиры), - говорит гендиректор агентства «Ипотечный центр» Елена Домахина. – Поэтому для каждого заемщика нужно отдельно считать, что ему выгоднее». По ее словам, предложений с первым взносом ниже 30% на рынке сейчас немного. Но даже в тех банках, которые декларируют такую возможность, далеко не каждый претендент получит кредит. Банки компенсируют риск либо повышенной процентной ставкой, либо вторым залогом или разрешают пониженный первый взнос в проектах новостроек, где банк кредитует и застройщика.
Но вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц говорит, что риск просрочки по ипотечным кредитам существенно увеличивается лишь при снижении первого взноса ниже 20%. «Конечно, мы исходим из того, что потери банка при первом взносе в 20% будут несколько выше, и исходя из этого назначаем ставку», - говорит он. Стоимость таких кредитов на 0,5 п. п. выше, чем кредит с первым взносом от 40%.
Зампред правления «ГПБ-ипотеки» (входит в группу Газпромбанка) Александр Егоров отмечает, что размер первого взноса зависит не только от самого банка. Ведь в дальнейшем ему придется привлекать под кредиты финансирование. «Планируется, что основным инвестором в ипотечные бумаги выступит государство в лице ВЭБ, а в обсуждаемых мерах господдержки строительства жилья предполагается снижение первоначального взноса до 20%», - говорит он. Обеспечением для кредитов со сниженным первым взносом могут быть объекты недвижимости с низкой стоимостью