В Москве строится более 2 млн. кв. м жилья бизнес-класса
По данным GED analytics, в настоящее время в Москве общая площадь возводимых домов, позиционирующихся застройщиками как бизнес-класс, немногим превышает 2 млн. кв. м. Средняя цена 1 кв. м в них – около 150 тысяч рублей.
2009 г. прошел под знаком возвращения жилья эконом-класса на московский рынок недвижимости. А когда значительный объем предложения появился в жилых комплексах с неплохой локацией («Марфино», «Алексеево», «Нахимово» и др.), то число покупателей в домах бизнес-класса сократилось еще сильнее. Причина крылась не только в ценовой разнице, но и в неопределенности со сроками сдачи практически всех дорогих новостроек.
Тем не менее, этот сегмент рынка в столице, несмотря на кризис, продолжает развиваться. Анализировать ситуацию на рынке жилья бизнес-класса сейчас стало весьма проблематично. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в домах на вторичном рынке немногим превышает 160 тысяч рублей (этот показатель выше стоимости жилья эконом-класса примерно на 35%). Средняя однушка обойдется в среднем в 10,1 млн. рублей, 2-комнатная квартира в 14,5 млн., «трешка» в 23,3 млн., а многокомнатная - в 34,5 млн.
Динамику цен в этом сегменте рынка за последние полгода можно определить как неустойчивое равновесие. Застройщиками периодически вбрасывается информация о начале роста цен, но в реальности средние рублевые цены по сегменту за последние полгода практически не изменились.
По словам ведущего эксперта Аналитического центра GED analytics Алексея Попова, ажиотажный спрос на рынке жилья бизнес-класса был в период экономического бума. Но подобной макроэкономической конъюнктуры в ближайшие годы не ожидается. Такой объем «шальных денег» на руках у населения как в 2005-2008 гг. вряд ли появится в обозримом будущем.
Московский бизнес-класс в «тучные годы» был переоценен сильнее других сегментов. По международным критериям столичный «бизнес» далеко отстает по качеству жизни от европейских аналогов (на одном уровне с ними – лишь цена). Девелоперам в период роста рынка не удалось главного – создать в Москве кварталы с принципиально более высоким качеством жизни. Новостройки бизнес-класса в 80% случаев расположены на незастроенных пустырях окраин советских микрорайонов, качество строительства этих домов оставляет желать лучшего.
По данным Jones Lang LaSalle, основной чертой II полугодия 2009 г. на складском сегменте рынка недвижимости Москвы стало повышение активности арендаторов. Это во многом объясняется реализацией отложенного спроса с конца 2008 г. Объем купленных и арендованных площадей в I полугодии 2009 г. составил 260 тысяч кв. м, а во II полугодии – 678,5 тысячи кв. м. По этому показателю Москва опередила крупнейшие европейские столицы.
В 2009 г. было введено 965,8 тысячи кв. м складских помещений, что примерно на 6% больше, чем за 2008 г. (907,8 тысячи кв. м). Крупнейшими проектами в 2009 г. были I фаза Raven Russia Ногинск Восточный на 113 тысяч кв. м. и I фаза ПНК-Чехов на 113,2 тысячи кв. м.
В результате кризиса девелоперы пересмотрели свои планы, и многие новые складские проекты были отложены. Тем не менее, большинство проектов, находящихся на стадии активного строительства, будут завершены.
В IV квартале 2009 г. доля свободных площадей хотя и снизилась, но осталась высокой – на уровне 11,6%. Значительный объем складов на данный момент предлагается в субаренду, поскольку часть компаний ранее арендовали больше, чем им необходимо в данный момент.
Снижение доли свободных помещений способствовала стабилизации арендных ставок на уровне 110 долларов за 1 кв. м в год для высококлассных площадей класса А.
Руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова отметила: «Особенностью складского рынка является достаточно короткий цикл строительства, позволяющий более быстро реагировать на изменяющиеся условия рынка. В результате кризиса многие складские проекты, запланированные к выходу в 2009 г., были отложены. Несмотря на это, объем проектов, завершенных в 2009 г., превысил показатель 2008 г. При этом оживление спроса во II полугодии 2009 г. привело к уменьшению доли пустующих площадей и стабилизации ставок арендной платы. В 2010 г. мы ожидаем значительного снижения объемов нового строительства, что наряду с восстановлением спроса на складские площади приведет к выравниванию баланса спроса и предложения и постепенному восстановлению ставок арендной платы».