В Москве строится более 2 млн. кв. м жилья бизнес-класса
По данным GED analytics, в настоящее время в Москве общая площадь возводимых домов, позиционирующихся застройщиками как бизнес-класс, немногим превышает 2 млн. кв. м. Средняя цена 1 кв. м в них – около 150 тысяч рублей.
2009 г. прошел под знаком возвращения жилья эконом-класса на московский рынок недвижимости. А когда значительный объем предложения появился в жилых комплексах с неплохой локацией («Марфино», «Алексеево», «Нахимово» и др.), то число покупателей в домах бизнес-класса сократилось еще сильнее. Причина крылась не только в ценовой разнице, но и в неопределенности со сроками сдачи практически всех дорогих новостроек.
Тем не менее, этот сегмент рынка в столице, несмотря на кризис, продолжает развиваться. Анализировать ситуацию на рынке жилья бизнес-класса сейчас стало весьма проблематично. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в домах на вторичном рынке немногим превышает 160 тысяч рублей (этот показатель выше стоимости жилья эконом-класса примерно на 35%). Средняя однушка обойдется в среднем в 10,1 млн. рублей, 2-комнатная квартира в 14,5 млн., «трешка» в 23,3 млн., а многокомнатная - в 34,5 млн.
Динамику цен в этом сегменте рынка за последние полгода можно определить как неустойчивое равновесие. Застройщиками периодически вбрасывается информация о начале роста цен, но в реальности средние рублевые цены по сегменту за последние полгода практически не изменились.
По словам ведущего эксперта Аналитического центра GED analytics Алексея Попова, ажиотажный спрос на рынке жилья бизнес-класса был в период экономического бума. Но подобной макроэкономической конъюнктуры в ближайшие годы не ожидается. Такой объем «шальных денег» на руках у населения как в 2005-2008 гг. вряд ли появится в обозримом будущем.
Московский бизнес-класс в «тучные годы» был переоценен сильнее других сегментов. По международным критериям столичный «бизнес» далеко отстает по качеству жизни от европейских аналогов (на одном уровне с ними – лишь цена). Девелоперам в период роста рынка не удалось главного – создать в Москве кварталы с принципиально более высоким качеством жизни. Новостройки бизнес-класса в 80% случаев расположены на незастроенных пустырях окраин советских микрорайонов, качество строительства этих домов оставляет желать лучшего.
По данным «Миэль-Коммерческая недвижимость», в связи с улучшением общей экономической ситуации в стране и ростом основных показателей рынок коммерческой недвижимости тоже стал постепенно восстанавливать свои позиции.
В III квартале 2009 г. начались сделки купли-продажи, и если в начале года потенциальные инвесторы готовы были рассматривать предложения со ставкой капитализации 18-20%, то сейчас реальные сделки происходят с доходностью 12,5- 14%. Очевидно, что дальнейшее падение цен на недвижимость не предвидится, и ожидания инвесторов о сверхприбылях не сбылись.
В I квартале 2008 г. сроки окупаемости офисных помещений составляли 9-10 лет, при этом ставка капитализации оценивалась в 10-11%. В сегменте торговой недвижимости возврат инвестиций осуществлялся через 8-9 лет, а ставка капитализации ровнялась 11-12,5%. Складские помещения окупались за 10-11 лет при ставке капитализации в 9-10 %. В 2009 г. в связи с непростыми экономическими условиями и повышением ставок по кредитованию, многие инвесторы, в том числе и иностранные, предпочли вкладывать средства в собственный бизнес или развитие других проектов. С целью сохранения спроса продавцы арендного бизнеса были вынуждены сокращать размер стоимости предложений, а, следовательно, сократились и сроки окупаемости объектов до 6-7 лет.
В настоящее время в связи с оживлением спроса со стороны частных инвесторов эксперты компании отмечают снижение ставки капитализации на помещения, переназначенные для сдачи в аренду. Рост спроса на коммерческую недвижимость, особенно на те сектора, которые меньше пострадали в кризис, привело к увеличению инвестиционных сделок. Основными инвесторами на рынке недвижимости выступают российские частные инвесторы.