Эксперты: Рынок коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается
По данным «Миэль-Коммерческая недвижимость», в связи с улучшением общей экономической ситуации в стране и ростом основных показателей рынок коммерческой недвижимости тоже стал постепенно восстанавливать свои позиции.
В III квартале 2009 г. начались сделки купли-продажи, и если в начале года потенциальные инвесторы готовы были рассматривать предложения со ставкой капитализации 18-20%, то сейчас реальные сделки происходят с доходностью 12,5- 14%. Очевидно, что дальнейшее падение цен на недвижимость не предвидится, и ожидания инвесторов о сверхприбылях не сбылись.
В I квартале 2008 г. сроки окупаемости офисных помещений составляли 9-10 лет, при этом ставка капитализации оценивалась в 10-11%. В сегменте торговой недвижимости возврат инвестиций осуществлялся через 8-9 лет, а ставка капитализации ровнялась 11-12,5%. Складские помещения окупались за 10-11 лет при ставке капитализации в 9-10 %. В 2009 г. в связи с непростыми экономическими условиями и повышением ставок по кредитованию, многие инвесторы, в том числе и иностранные, предпочли вкладывать средства в собственный бизнес или развитие других проектов. С целью сохранения спроса продавцы арендного бизнеса были вынуждены сокращать размер стоимости предложений, а, следовательно, сократились и сроки окупаемости объектов до 6-7 лет.
В настоящее время в связи с оживлением спроса со стороны частных инвесторов эксперты компании отмечают снижение ставки капитализации на помещения, переназначенные для сдачи в аренду. Рост спроса на коммерческую недвижимость, особенно на те сектора, которые меньше пострадали в кризис, привело к увеличению инвестиционных сделок. Основными инвесторами на рынке недвижимости выступают российские частные инвесторы.
Сегодня в АБН было презентовано новое НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» (СПбПН). Как рассказал полномочный представитель президента РГР в СЗФО Павел Созинов, в новую структуру вошли компании, ранее не представленные в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, а также индивидуальные частные предприниматели.
Гендиректор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский, избранный президентом СПбПН, подчеркнул, что 90% риэлторских структур в Санкт-Петербурге относится к субъектам малого и среднего бизнеса. Примерно такая же доля юрлиц, действующих на городском рынке недвижимости, не организована в какие-либо ассоциации. Главная НП – повысить безопасность сделок на рынке, а также дать возможность эффективно развиваться всем его участникам.
Как отмечает гендиректор ООО «Экотон-Центральный» Екатерина Романенко, вовлечение в цивилизованный рынок большей части риэлторского сообщества качественно повысит уровень безопасности сделок. «У нас часто говорят об обманутых дольщиках, поскольку они объединяются и вместе отстаивают свои интересы. Между тем число лиц, понесших материальные потери в результате мошенничества при обмене, значительно больше, но они разобщены между собой и обычно не могут за себя постоять», - констатирует она.
Анатолий Костерев, президент СРО «Строители Петербурга», считает важным, чтобы на петербургском рынке недвижимости работали только профессионалы. Для этого, по его мнению, все компании должны быть занесены в регистр, а сделки осуществляться только в аккредитованных расчетных центрах.
Гендиректор ООО «Белые Ночи» Олег Коленько напоминает о том, что в ряде республик бывшего СССР, в частности, в Эстонии, такая система реализована на практике. При этом компания, выходящая на рынок, должна получить сертификат, подтверждающий квалификацию ее специалистов. По его мнению, в Петербурге можно воспроизвести этот опыт, с обязательным проведением относительно несложного тестового экзамена для участников рынка, вновь образованных или стремящихся получить легальный статус.
Как отмечает П.Созинов, опыт объединения малых предприятий и частных лиц в НП имеется в ряде регионов России – в частности, в Перми. По его словам, Петербург отстает в этом отношении по той причине, что для членства в Ассоциации риэлторов и получения образования на базе Института недвижимости требуются расходы, которые могут позволить себе далеко не все участники рынка.
В СПбПН, по словам Д.Щегельского, можно будет вступить бесплатно, а ежемесячные взносы составят не более 1000 рублей. В то же время участники НП смогут воспользоваться услугами его юристов.
Инициативу создания СПбНП высоко оценил глава ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров. От имени агентства он выразил готовность принять участие в работе «мозгового центра» НП. Новые условия работы повышают требования к профессионализму и ответственности риэлторов, отметил В.Назаров.
В перспективе руководители новой структуры не исключают возможности ее преобразования в СРО в соответствии с законом №315-ФЗ. «Таких СРО еще в России нет, но Санкт-Петербург всегда идет впереди», - отметил П.Созинов.