Дефицит новостроек эконом-класса в Москве может составить 2,5 млн. кв. м
По данным компании «Миэль-Новостройки», на рынке первичного жилья Москвы количество новостроек неизменно снижается уже на протяжении 5 лет. Если весной 2005 г. объем предложения превышал 1000 адресов, то к концу 2009 г. их количество снизилось в 3 раза и сегодня составляет порядка 300 адресов.
По классам объем предложения первичного рынка сегодня распределяется следующим образом: 50% - бизнес-класс, 40% - эконом-класс, 10% - элитный сегмент. Поскольку до кризиса застройщики ориентировались, в основном, на строительство объектов бизнес-класса, только треть новостроек, поступающих в продажу, относилась к классу эконом.
В докризисный период в Москве на рынок в год поступало менее 1 млн. кв. м жилья эконом-класса, при том, что, по Генплану для удовлетворения потенциального спроса должно возводиться не менее 3 млн. кв. м такого жилья. Поэтому дефицит в этом сегменте наблюдается уже несколько лет.
По прогнозам, объемы нового коммерческого строительства жилья эконом-класса в Москве на 2010 г. не превысят 0,5 млн. кв. м. Соответственно дефицит предложения квартир этого сегмента в 2010 г. может составить порядка 2,5 млн. кв. м.
Предложения в сегменте бизнес-класса традиционно превышает спрос. С началом кризиса спрос на эти объекты максимально сократился, и восстановление его происходит медленнее, чем в других сегментах. Для элитной недвижимости в докризисные годы традиционно был характерен дефицит предложения. Однако в 2009 г., с учетом сокращения спроса, недостатка предложения в этом сегменте не наблюдалось.
«Общая финансовая ситуация 2009 г. не позволила основным игрокам московского рынка недвижимости вывести на рынок новые проекты, поэтому основной объем рынка в 2010 г. будет представлен объектами начальной стадии строительства. Объем готового жилья будет пополняться площадями в достраиваемых домах, но по мере роста доходов населения и улучшения условий ипотечного кредитования, будет происходить активизация спроса и сокращение предложения. Сокращение предложения новостроек по итогам 2010 г. может доходить до 30% от уровня 2008 г. и до 70% от уровня 2009 г.», - отмечает гендиректор «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.
По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», в IV квартале 2009 г. средняя удельная цена предложения загородных домовладений Московской области составила 67,6 тысяч рублей за 1 кв. м. Относительно III квартала снижение составило 4,1%. Цена же в долларах, вследствие укрепления рубля, увеличилась на 5,1% и составила 2339 долларов за 1кв. м.
За год средняя цена 1 кв. м снизилась на 11,4% - в рублях, и на 16,2% - в долларах. Средняя полная цена домовладения по состоянию на IV квартал 2009 г. равна 19,341 млн. рублей, что на 9% меньше, чем год назад.
43,2% всего предложения загородного рынка – это коттеджи вне коттеджных поселков и дачно-строительных кооперативов. Примечательно, что доля жилья формата таунхаус, традиционно занимающая минимальную часть предложения, за год увеличилась с 4,2% до 5,8%.
Структура предложения загородных домовладений по удаленности от МКАД не претерпела особых изменений: преобладают объекты в 16-30 км (32%) и 31-60 км (30,8%) зонах. По направлениям лидерство удерживают Рижское (17%) и Киевское (16,9%). Наименьший объем сосредоточен на юго-востоке области – Рязанском (4,7%) и Казанском (4,2%) направлениях. Более всего притормозилось развитие именно «непристижных» направлений Подмосковья.
В целом за 2009 г. значительное снижение цен отмечено для коттеджей вне коттеджных поселков и дачно-строительных кооперативов (14,9%), а также для объектов, находящихся на значительном удалении от столицы (61-100 км), где цена уменьшилась на 14%, и для загородных домовладений Казанского (20%) и Курского (14,8%) направлений.
2009 г. внес значимые изменения в структуру нового предложения – большую его часть составили участки без обязательного подряда на строительство, которые массово вышли на рынок с весны.
«По итогам года мы отмечаем, что изменилась и сама структура спроса. Если в 2009 г. наиболее востребованными были объекты стоимостью до 300 тысяч долларов и активно приобретались земельные участки без подряда, то сейчас основной спрос перешел в более дорогой сегмент, на объекты стоимостью 500-600 тысяч долларов, хотя портрет клиента остался прежним. Постепенно уменьшается доля сделок с земельными участками без подряда и увеличивается количество покупок готовых домов. Это говорит о том, что доверие потребителя к загородной недвижимости и к девелоперским компаниям, работающим на этом рынке, вернулось» - отметил Управляющий партнер компании «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.