Эксперт: Баланс спроса и предложения на рынке жилья Петербурга поддерживается «новой вторичкой»
В настоящее время в процессе строительства в Санкт-Петербурге находится 5 млн. кв. м жилья. Покупатель предпочитает готовое жилье, однако недоверие к приобретению квартир на ранних стадиях ведения работ, отмечавшееся в течение 2009 г., постепенно преодолевается. Об этом на круглом столе TT Finance рассказал полномочный представитель президента РГР в СЗФО Павел Созинов.
Из 254 многоквартирных жилых домов, сданных в Петербурге в 2009 г., часть жилья в 100 объектах переведено с первичного рынка на вторичный. При этом цена на жилплощадь, не зарегистрированную в ФРС, несколько ниже, что повышает спрос на нее. «Перетекание» части новой недвижимости на вторичный рынок, по мнению П.Созинова, поддерживает равновесие в динамике спроса и предложения. В течение января статистически значимой динамики цен на рынке жилья, по его данным, не отмечается.
В 2009 г. на первичном рынке продано 1,5 млн. кв. м жилья. В этом объеме не менее 50% составляют наиболее востребованные 1-комнатные квартиры. В новых домах эконом-класса, которые преобладают в южных районах города, 2- и 3-комнатные квартиры продаются плохо. В то же время в домах комфорт-класса в Приморском районе темпы продаж 2-3-комнатных квартир ненамного отстают от 1-комнатных.
Данные, приведенные экспертом, подтверждает гендиректор ЗАО «ЦУН ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко. Более того, по ее оценке, спрос на 4-комнатные квартиры в новых домах, построенных холдингом, покупаются с той же скоростью, что и 1-комнатные, поскольку доля многокомнатных квартир в общем объеме строительства невелика.
Около 16% покупателей жилья в комфорт-классе – предприниматели, 28% - менеджеры высшего и среднего звена, 13% - госслужащие, доля которых возрастает, отмечает И.Онищенко. В «ЛенСпецСМУ» также отмечают повышение доли жилой недвижимости, приобретаемой иногородними.
ООО «Центр долевого строительства» также строит квартиры эконом-класса во многом в расчете на иногородних, сообщил гендиректор компании Михаил Медведев. В целом, в настоящее время у покупателя имеются достаточные возможности для выбора оптимального варианта жилплощади. Однако, по его мнению, в ближайшее время не исключено образование относительного дефицита наиболее востребованных 1-комнатных квартир с удачной локализацией.
По данным компании «Миэль-Коммерческая недвижимость», спрос на складские помещения площадью до 20 тысяч кв. м по-прежнему остается на высоком уровне. При этом объем подобных предложений составляет не более 10% от общей доли рынка. Большая часть выставленных на продажу объектов – это комплексы, построенные «под себя».
Сокращение объема выставленных на продажу малых складских комплексов было отмечено в начале 2009 г. Представители малого и среднего бизнеса оказались неспособными реализовывать подобные проекты ввиду резкого изменения экономических условий, а также уменьшения количества выдаваемых кредитов и ужесточения требований к заемщикам. Инвестиционные и девелоперские компании не обращали внимание на них по причине больших затрат на 1 кв.м. готового объекта и как следствие, низкой доходности проекта в целом. Сейчас представители малого бизнеса, по-прежнему не готовы выходить на рынок с новыми проектами строительства, и приобретают небольшие комплексы, выставленные на продажу. В итоге, все это может привести к дефициту предложения в данном сегменте.
Стоимость 1 кв. м в складских зданиях площадью от 500 до 3000 кв.м. по итогам января 2010 г. составил 1000-3000 долларов в Москве и 700-1500 долларов в Подмосковье. По-прежнему ценообразующими факторами являются месторасположение комплекса, его транспортная доступность и качество проекта. Так, в пределах 20-30-километровой зоны стоимость 1 кв. м в малых складских комплексах на 15-20% выше, нежели цена на аналогичные предложения, расположенные в 50 км от МКАД и далее.
По прогнозам «Миэль-Коммерческая недвижимость», основные показатели этого сегмента рынка складских помещений продолжат свой рост. Не исключено, что в 2010 г. стоимость 1 кв. м на качественные площади может увеличиться на 2-3%.
«Полагаю, что в ближайшее время объем новых складских комплексов для малого и среднего бизнеса, выставленных на продажу, будет минимальным. Реализовываться будут уже имеющиеся предложения. В связи с этим рынок может ожидать дефицит в этом сегменте. Однако, по нашим оценкам, это случится не ранее, чем в IV квартале 2010 г.», - заключает директор компании Юрий Тараненко.