Загородная недвижимость Подмосковья за 2009 г. подешевела на 32%
По оценке агентства «Инком-недвижимости», в декабре 2008 г. средний объект загородной недвижимости в Подмосковье (анализ проводился на основе суммирования цен предложений на все виды объектов) стоил 27,81 млн. рублей, а в декабре 2009 г. – уже 18,87 млн. рублей. То есть, за год удешевление составило 32%. Для сравнения: цены на рынке квартир в Москве за этот период, по данным IRN, упали на 23%, на рынке Подмосковья, по данным портала IndexRussia, - на 17,9%, пишет «Коммерсант».
Снижение стоимости на рынке загородного жилья в основном произошло за счет падения спроса на готовые дома и участки с подрядом. А на рынке земли коррекция цен была минимальной – по данным группы «Земер», на первичном рынке сотка земли подешевела в среднем всего на 6,79%, на вторичном – на 6,52%.
Главной тенденцией рынка в 2009 г., отмечают эксперты, стало бурное развитие сегмента «участков без подряда» (земля с подведенными коммуникациями, но без проекта строительства дома), который раньше практически не был представлен на первичном рынке. Эти предложения составили более 75%; всех вновь вышедших в 2009 г. поселков, отмечают в «Инкоме».
Такой способ землевладельцы использовали, чтобы «избавиться» от больших участков путем распродажи земли в розницу, говорят аналитики. По оценкам партнера «Миэль-недвижимости» Владимира Яхонтова, рынок крупного земельного опта (от 20 га) упал в цене на 50-70%, мелкого опта (около 10 га) — примерно на 30%, а розница во многих случаях даже подросла. Он поясняет, что участки без подряда в кризис стал наиболее востребованным продуктом из-за сравнительно низкой цены входа и возможности сэкономить на возведении дома. Впрочем, по словам господина В.Яхонтова, как только возобновится кредитное финансирование под загородное строительство, компании прекратят такие продажи, потому что сейчас для них участки без подряда — вынужденная мера, чтобы привлечь средства.
Он прогнозирует, что в 2010 г. рынок загородной недвижимости начнет восстанавливаться. Рост цен может составить 10-15%, а в сегменте «без подряда» - и более 15%. Об этом говорит и увеличение спроса — в IV квартале 2009 г. сделок на рынке загородной недвижимости было больше на 29,4%, чем в III квартале. Прогнозы «Инкома» менее оптимистичны: если экономика России будет развиваться теми же темпами, как сейчас, в I полугодии 2010 г. рынок загородной недвижимости Подмосковья будет стабилен, а во II полугодии не исключен незначительный рост.
«ВТБ Северо-Запад» от своих заемщиков получил офисную, жилую и производственную недвижимость, а также земельные участки стоимостью более 5 млрд. рублей, рассказали в банке. Эта сумма составляет примерно 3% кредитного портфеля банка на 1 января 2010 г., пишет газета «Деловой Петербург».
Сейчас в банке рассматривают возможность создания закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) для управления этой недвижимостью. Есть и другой вариант: активы может принять в управление еще одна входящая в группу «ВТБ» структура – «ВТБ Капитал».
Пока широко известных прецедентов создания ЗПИФН для непрофильных активов у банков нет. Такая возможность в банковских кругах обсуждалась полгода назад, но никто ее так и не применил из-за предупреждения Центробанка.
Тогда Национальная фондовая ассоциация и Ассоциация региональных банков обращались в Банк России с предложением решить проблему «плохих» долгов путем их обмена на паи. Согласно придуманной банкирами схеме, банки в обмен на проблемные активы должны были получать паи, которые бы учитывались на балансах как ценные бумаги.
Законодательство не запрещает такие операции. Однако, как отмечал заместитель директора департамента банковского регулирования и надзора Банка России Владимир Чистюхин, кредитный риск у банка при передаче «плохих» активов в обмен на паи никуда не уйдет.
ЗПИФН уже несколько лет создают для своих клиентов УК. По словам Якова Маркова, финансового директора управляющей компании «Доход», создание ЗПИФН было бы выгодно и для банков. «Банку, у которого на балансе появляется непрофильный актив в виде недвижимости, приходится платить налог на недвижимость, - поясняет он, — а ПИФ от таких налогов освобожден. Кроме того, в дальнейшем паи банк может продать и таким образом получить назад деньги».