Эксперт: Ценовая разница между построенным объектом и квартирой в собственности сокращается
По данным «Миэль-Новостройки», за 2009 г. сократилась ценовая разница между квартирой на начальной стадии строительства и квартирой с оформленным правом собственности.
В сегодняшних условиях разрыв в стоимости между готовым объектом до получения права собственности и после практически нивелировался. Разница же в стоимости по степени готовности дома – от нулевой до конечной – зависит от каждого отдельного проекта (месторасположения, класса, сегмента, сроков и динамики строительства) и может изменяться от 5 до 25%.
Когда рынок новостроек только начинал развиваться, от начала строительства до завершения объекта его цена, в среднем, возрастала на 20%. Плюс к этому, после оформления прав собственности средняя прибавка в стоимости составляла еще около 15-20%. Таким образом, в период бурного роста цен, разница между объектом на нулевом цикле и квартирой, находящейся в собственности могла достигать 35-40%.
«Сейчас стадия готовности влияет не столько на цену, сколько на спрос. Определяющим для решения о покупке сегодня является степень готовности дома, цена и возможность получения дисконта. Квартиры на нулевом этапе приобретаются неохотно, если только застройщик не предлагает специальные программы. На растущем рынке покупатели, наоборот, стремились приобрести квартиру на нулевой стадии, даже соглашаясь ждать 1,5-2 года до окончания строительства, поскольку разница в цене строящегося и готового объекта была значительна», - отмечает управляющий партнер компании Оксана Карма.
По мнению экспертов ГУД, 2009 г. выявил наиболее сильных игроков строительного рынка, очевидными стали преимущества и недостатки стратегий конкурентной борьбы управляющих и девелоперских компаний. Банкротства коснулись только тех компаний, которые уже к началу кризиса испытывали финансовые трудности.
В настоящее время увереннее себя ощущают на рынке девелоперы, которые ведут лояльную ценовую и арендную политику. Нехватка финансирования, отсутствие выгодных условий кредитования и поиск соинвесторов остаются главными проблемами. Банки ведут себя осторожно и консервативно, придерживая средства. Однако тотального передела рынка и серьезного укрупнения каких-то игроков не произошло.
2009 г. стал показательным в отношении концепций проектов. Произошло четкое разграничение объектов (особенно в сфере торговой недвижимости) на успешные и неудачные. Преимущество в местоположении зачастую имеет определяющее значение.
Число сделок с коммерческой недвижимостью оставалось на низком уровне, предложение во всех секторах превышало спрос. К концу года падение цен и ставок практически остановилось, увеличилась покупательская активность населения. В результате у инвесторов вырос интерес как к действующим успешным объектам, так и перспективным проектам и земельным участкам.
Несмотря на то, что в долларовом эквиваленте индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга с начала 2009 г. практически не изменились, рублевые цены продаж офисных и торговых зданий, равно как и арендные ставки (особенно на офисы) в течение года заметно падали. Дальнейший сценарий развития рынка коммерческой недвижимости сильно привязан к макроэкономической ситуации и государственной политики.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Петербурга за декабрь 2009 года
|
Индикаторы |
31.12.09, $ |
Изменение за декабрь 2009, $ |
Изменение с начала кризиса, $ |
Изменение в рублях |
|
|
за 2009 год, % |
с начала кризиса, % |
||||
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, кв. м/мес. |
33,6 |
-1,86% |
-41,08% |
-13,9% |
-27,50% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, кв. м/мес. |
23,2 |
3,92% |
-39,51% |
-18,5% |
-27,00% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, кв. м |
3373 |
-4,20% |
-40,05% |
-29,2% |
-28,67% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, кв. м |
3175 |
1,68% |
-29,13% |
-15,7% |
-15,79% |
В 2009 г. офисный сектор Санкт-Петербурга испытывал значительные трудности из-за резкого сокращения спроса. В связи с неопределенностью будущей доходности объектов, а также проблем с финансированием, большинство офисных проектов оказались замороженными. Значительная доля проектов претерпела реконцепцию с перепрофилированием преимущественно в жилую функцию.
Произошла существенная коррекция цен и ставок в высококлассном сегменте (ставки на высококлассные офисы упали за год на 25-30%).
В декабре 2009 г. ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляли 700-1900 рублей за 1 кв. м в месяц, класса В – 500-1000 рублей, класса С – 300-850 рублей (с НДС). Общее повышение ставок в декабре относительно ноября обусловлено ростом максимальных ставок во всех сегментах.Цены продаж офисов в декабре по сравнению с ноябрем 2009 г. практически не изменились.
В декабре 2009 г. арендные ставки на торговые помещения немного снизились (на 1,9% по сравнению с ноябрем 2009 г.), в спальных районах города они составляют 400-2500 рублей за 1 кв. м в месяц, на проходных улицах – 800-3000 рублей, на Невском пр. – 1500-7500 рублей.
Спрос на аренду магазинов со стороны торговых операторов сохраняется, но арендаторы стали гораздо избирательнее в отношении выбора локации и концепции торгового центра.