Заключена крупнейшая сделка 2009 г. на рынке складской недвижимости в России
Заключена крупнейшая сделки на рынке складской недвижимости 2009 г. Российский БТЭ-ритейлер «Эльдорадо» арендовал 67,23 тысячи кв. м в складском комплексе «ПНК-Чехов».
Во II квартале 2010 г. «Эльдорадо» разместит свой основной распределительный центр во II очереди складского комплекса «ПНК-Чехов», строительство которой было начато в конце 2009 г. Технические параметры здания спроектированы с учетом специфических требований арендатора: проектные команды обеих сторон определили оптимальное соотношение складских, мезонинных и офисных помещений, расположение погрузочно-разгрузочных зон, оптимизировали парковочную зону. В рамках проекта арендатор также получил уникальную возможность уже сейчас выстроить систему логистики в рамках новой складской площадки, размещая и обрабатывая часть товара в помещениях I фазы проекта «ПНК-Чехов».
По данным компании Jones Lang LaSalle, которая выступила консультантом по сделке, это самая крупная транзакция на рынке складской недвижимости в 2009 г. В результате кризиса размер сделок существенно сократился – до 7 тысяч кв. м. в среднем в 2009 г.; даже в докризисном 2008 г. крупнейшие сделки не превышали 35 тысяч кв. м.
Складской комплекс «ПНК-Чехов», принадлежащий компании «ПНК Групп», расположенный на Симферопольском шоссе, является одним из ключевых объектов на данном направлении. Комплекс, общая площадь которого превысит 300 тысяч кв. м, реализуется в несколько этапов: I фаза была введена в эксплуатацию весной 2009 г., строительство II и III фаз будет завершено в течение 2010 г.
Исполнительный директор «ПНК Групп» Олег Мамаев отметил: «Для нашей компании это не первый опыт работы с крупным сетевым ритейлером, но первый проект built-to-suit для такого типа клиентов. На наш взгляд, спрос на объекты, которые учитывают специфику бизнеса арендаторов, будет расти в ближайшие годы, и мы рады, что можем предложить индивидуальные решения для ведущих российских компаний уже сейчас».
Директор по операциям логистики компании «Эльдорадо» Дмитрий Горбатенко говорит: «С началом аренды помещений в проекте «ПНК-Чехов» наша компания переходит на принципиально новый операционный уровень. От схемы, где для обработки товара привлекается сторонний провайдер, мы переходим на собственную логистику. Это позволит нам снизить операционные издержки, получить полный контроль над передвижением товара и, благодаря удобному расположению проекта «ПНК-Чехов», оптимизировать транспортные потоки из Москвы в другие регионы России».
По мнению экспертов ГУД, 2009 г. выявил наиболее сильных игроков строительного рынка, очевидными стали преимущества и недостатки стратегий конкурентной борьбы управляющих и девелоперских компаний. Банкротства коснулись только тех компаний, которые уже к началу кризиса испытывали финансовые трудности.
В настоящее время увереннее себя ощущают на рынке девелоперы, которые ведут лояльную ценовую и арендную политику. Нехватка финансирования, отсутствие выгодных условий кредитования и поиск соинвесторов остаются главными проблемами. Банки ведут себя осторожно и консервативно, придерживая средства. Однако тотального передела рынка и серьезного укрупнения каких-то игроков не произошло.
2009 г. стал показательным в отношении концепций проектов. Произошло четкое разграничение объектов (особенно в сфере торговой недвижимости) на успешные и неудачные. Преимущество в местоположении зачастую имеет определяющее значение.
Число сделок с коммерческой недвижимостью оставалось на низком уровне, предложение во всех секторах превышало спрос. К концу года падение цен и ставок практически остановилось, увеличилась покупательская активность населения. В результате у инвесторов вырос интерес как к действующим успешным объектам, так и перспективным проектам и земельным участкам.
Несмотря на то, что в долларовом эквиваленте индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга с начала 2009 г. практически не изменились, рублевые цены продаж офисных и торговых зданий, равно как и арендные ставки (особенно на офисы) в течение года заметно падали. Дальнейший сценарий развития рынка коммерческой недвижимости сильно привязан к макроэкономической ситуации и государственной политики.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Петербурга за декабрь 2009 года
|
Индикаторы |
31.12.09, $ |
Изменение за декабрь 2009, $ |
Изменение с начала кризиса, $ |
Изменение в рублях |
|
|
за 2009 год, % |
с начала кризиса, % |
||||
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, кв. м/мес. |
33,6 |
-1,86% |
-41,08% |
-13,9% |
-27,50% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, кв. м/мес. |
23,2 |
3,92% |
-39,51% |
-18,5% |
-27,00% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, кв. м |
3373 |
-4,20% |
-40,05% |
-29,2% |
-28,67% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, кв. м |
3175 |
1,68% |
-29,13% |
-15,7% |
-15,79% |
В 2009 г. офисный сектор Санкт-Петербурга испытывал значительные трудности из-за резкого сокращения спроса. В связи с неопределенностью будущей доходности объектов, а также проблем с финансированием, большинство офисных проектов оказались замороженными. Значительная доля проектов претерпела реконцепцию с перепрофилированием преимущественно в жилую функцию.
Произошла существенная коррекция цен и ставок в высококлассном сегменте (ставки на высококлассные офисы упали за год на 25-30%).
В декабре 2009 г. ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляли 700-1900 рублей за 1 кв. м в месяц, класса В – 500-1000 рублей, класса С – 300-850 рублей (с НДС). Общее повышение ставок в декабре относительно ноября обусловлено ростом максимальных ставок во всех сегментах.Цены продаж офисов в декабре по сравнению с ноябрем 2009 г. практически не изменились.
В декабре 2009 г. арендные ставки на торговые помещения немного снизились (на 1,9% по сравнению с ноябрем 2009 г.), в спальных районах города они составляют 400-2500 рублей за 1 кв. м в месяц, на проходных улицах – 800-3000 рублей, на Невском пр. – 1500-7500 рублей.
Спрос на аренду магазинов со стороны торговых операторов сохраняется, но арендаторы стали гораздо избирательнее в отношении выбора локации и концепции торгового центра.