2009 г. оказался для рынка недвижимости более спокойным, чем ожидали эксперты
По мнению экспертов ГУД, 2009 г. выявил наиболее сильных игроков строительного рынка, очевидными стали преимущества и недостатки стратегий конкурентной борьбы управляющих и девелоперских компаний. Банкротства коснулись только тех компаний, которые уже к началу кризиса испытывали финансовые трудности.
В настоящее время увереннее себя ощущают на рынке девелоперы, которые ведут лояльную ценовую и арендную политику. Нехватка финансирования, отсутствие выгодных условий кредитования и поиск соинвесторов остаются главными проблемами. Банки ведут себя осторожно и консервативно, придерживая средства. Однако тотального передела рынка и серьезного укрупнения каких-то игроков не произошло.
2009 г. стал показательным в отношении концепций проектов. Произошло четкое разграничение объектов (особенно в сфере торговой недвижимости) на успешные и неудачные. Преимущество в местоположении зачастую имеет определяющее значение.
Число сделок с коммерческой недвижимостью оставалось на низком уровне, предложение во всех секторах превышало спрос. К концу года падение цен и ставок практически остановилось, увеличилась покупательская активность населения. В результате у инвесторов вырос интерес как к действующим успешным объектам, так и перспективным проектам и земельным участкам.
Несмотря на то, что в долларовом эквиваленте индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга с начала 2009 г. практически не изменились, рублевые цены продаж офисных и торговых зданий, равно как и арендные ставки (особенно на офисы) в течение года заметно падали. Дальнейший сценарий развития рынка коммерческой недвижимости сильно привязан к макроэкономической ситуации и государственной политики.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Петербурга за декабрь 2009 года
|
Индикаторы |
31.12.09, $ |
Изменение за декабрь 2009, $ |
Изменение с начала кризиса, $ |
Изменение в рублях |
|
|
за 2009 год, % |
с начала кризиса, % |
||||
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, кв. м/мес. |
33,6 |
-1,86% |
-41,08% |
-13,9% |
-27,50% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, кв. м/мес. |
23,2 |
3,92% |
-39,51% |
-18,5% |
-27,00% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, кв. м |
3373 |
-4,20% |
-40,05% |
-29,2% |
-28,67% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, кв. м |
3175 |
1,68% |
-29,13% |
-15,7% |
-15,79% |
В 2009 г. офисный сектор Санкт-Петербурга испытывал значительные трудности из-за резкого сокращения спроса. В связи с неопределенностью будущей доходности объектов, а также проблем с финансированием, большинство офисных проектов оказались замороженными. Значительная доля проектов претерпела реконцепцию с перепрофилированием преимущественно в жилую функцию.
Произошла существенная коррекция цен и ставок в высококлассном сегменте (ставки на высококлассные офисы упали за год на 25-30%).
В декабре 2009 г. ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляли 700-1900 рублей за 1 кв. м в месяц, класса В – 500-1000 рублей, класса С – 300-850 рублей (с НДС). Общее повышение ставок в декабре относительно ноября обусловлено ростом максимальных ставок во всех сегментах.Цены продаж офисов в декабре по сравнению с ноябрем 2009 г. практически не изменились.
В декабре 2009 г. арендные ставки на торговые помещения немного снизились (на 1,9% по сравнению с ноябрем 2009 г.), в спальных районах города они составляют 400-2500 рублей за 1 кв. м в месяц, на проходных улицах – 800-3000 рублей, на Невском пр. – 1500-7500 рублей.
Спрос на аренду магазинов со стороны торговых операторов сохраняется, но арендаторы стали гораздо избирательнее в отношении выбора локации и концепции торгового центра.
Руководство Ленобласти последовательно прорабатывает возможность реализации проектов КАД-2, Ладожского водовода и «Серебрянное кольцо», не отказываясь при этом в перспективе активизировать работу и по таким масштабным проектам, как создание дублера Невы.
Как заметил губернатор Валерий Сердюков, на сегодняшний день все ответственные структуры согласны с необходимостью строительства второго кольца автотрассы вокруг Петербурга, разногласия остались только на уровне обсуждения подходов к решению этой проблемы. Одни считают, что КАД-2 нужно прокладывать по трассе А-120, то есть бывшей военной бетонной дороге. Другие полагают, что по «бетонке» лучше оставить на перспективу под строительство КАД-3, а КАД-2 проложить между ней и достраивающейся КАД-1.
«Строить будем. Будь то по «бетонке», а это проще и дешевле, будь то по другому маршруту, - заявил В.Сердюков. - Мы не прекращаем прорабатывать этот вопрос на уровне Минтранса РФ». Он также отметил, что с точки зрения сохранения кадрового и производственного потенциала, наработанного в ходе строительства КАД-1, целесообразно было бы приступить к строительству КАД-2 магистрали уже в 2010 г.
Руководство региона также обещает продолжить разработку проекта строительства Ладожского водовода. «Реализация этого проекта крайне необходима, - подчеркнул губернатор. – Сейчас ведутся подготовительные проектные работы на местности, формируется маршрут прокладки. Это очень сложная задача. Прежде чем выбрать трассу, надо понять, во что обойдется строительство».
Кроме того, как отметил В.Сердюков, в областном правительстве ведется работа по отбору проектов для программы создания северного туристического маршрута «Серебрянное кольцо». «Мы оформляем документацию по всем проектам, которые могли бы войти в этот маршрут. Эту работу мы должны согласовывать с другими регионами, по территории которых он должен пройти, и мы проводим консультации с правительствами Псквской, Новгородской, Вологодской и других областей и Санкт-Петербурга, - сказал он. – В Минкультуры РФ нас поддерживают».
Самым сложным с точки зрения перспективы реализации остается, по мнению губернатора, проект создания дублера Невы. Идея, по его словам, «выношена исторически», проекты такого рода обязательно должны быть со временем реализованы. Но пока решение проблемы снятия части грузопотока по Неве достигло лишь понимания на самом общем уровне, констатировал В.Сердюков.