2009 г. оказался для рынка недвижимости более спокойным, чем ожидали эксперты
По мнению экспертов ГУД, 2009 г. выявил наиболее сильных игроков строительного рынка, очевидными стали преимущества и недостатки стратегий конкурентной борьбы управляющих и девелоперских компаний. Банкротства коснулись только тех компаний, которые уже к началу кризиса испытывали финансовые трудности.
В настоящее время увереннее себя ощущают на рынке девелоперы, которые ведут лояльную ценовую и арендную политику. Нехватка финансирования, отсутствие выгодных условий кредитования и поиск соинвесторов остаются главными проблемами. Банки ведут себя осторожно и консервативно, придерживая средства. Однако тотального передела рынка и серьезного укрупнения каких-то игроков не произошло.
2009 г. стал показательным в отношении концепций проектов. Произошло четкое разграничение объектов (особенно в сфере торговой недвижимости) на успешные и неудачные. Преимущество в местоположении зачастую имеет определяющее значение.
Число сделок с коммерческой недвижимостью оставалось на низком уровне, предложение во всех секторах превышало спрос. К концу года падение цен и ставок практически остановилось, увеличилась покупательская активность населения. В результате у инвесторов вырос интерес как к действующим успешным объектам, так и перспективным проектам и земельным участкам.
Несмотря на то, что в долларовом эквиваленте индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга с начала 2009 г. практически не изменились, рублевые цены продаж офисных и торговых зданий, равно как и арендные ставки (особенно на офисы) в течение года заметно падали. Дальнейший сценарий развития рынка коммерческой недвижимости сильно привязан к макроэкономической ситуации и государственной политики.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Петербурга за декабрь 2009 года
|
Индикаторы |
31.12.09, $ |
Изменение за декабрь 2009, $ |
Изменение с начала кризиса, $ |
Изменение в рублях |
|
|
за 2009 год, % |
с начала кризиса, % |
||||
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, кв. м/мес. |
33,6 |
-1,86% |
-41,08% |
-13,9% |
-27,50% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, кв. м/мес. |
23,2 |
3,92% |
-39,51% |
-18,5% |
-27,00% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, кв. м |
3373 |
-4,20% |
-40,05% |
-29,2% |
-28,67% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, кв. м |
3175 |
1,68% |
-29,13% |
-15,7% |
-15,79% |
В 2009 г. офисный сектор Санкт-Петербурга испытывал значительные трудности из-за резкого сокращения спроса. В связи с неопределенностью будущей доходности объектов, а также проблем с финансированием, большинство офисных проектов оказались замороженными. Значительная доля проектов претерпела реконцепцию с перепрофилированием преимущественно в жилую функцию.
Произошла существенная коррекция цен и ставок в высококлассном сегменте (ставки на высококлассные офисы упали за год на 25-30%).
В декабре 2009 г. ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляли 700-1900 рублей за 1 кв. м в месяц, класса В – 500-1000 рублей, класса С – 300-850 рублей (с НДС). Общее повышение ставок в декабре относительно ноября обусловлено ростом максимальных ставок во всех сегментах.Цены продаж офисов в декабре по сравнению с ноябрем 2009 г. практически не изменились.
В декабре 2009 г. арендные ставки на торговые помещения немного снизились (на 1,9% по сравнению с ноябрем 2009 г.), в спальных районах города они составляют 400-2500 рублей за 1 кв. м в месяц, на проходных улицах – 800-3000 рублей, на Невском пр. – 1500-7500 рублей.
Спрос на аренду магазинов со стороны торговых операторов сохраняется, но арендаторы стали гораздо избирательнее в отношении выбора локации и концепции торгового центра.
Стадион на Крестовском острове, который планируется сдать в этом году, ждут перемены. Рабочая группа, созданная при вице–губернаторе Санкт-Петербурга Романе Филимонове, уже подготовила техническое задание на корректировку проекта. Сейчас документ проходит согласование в городском Комитете экономического развития, промышленной политики и торговли, под него разрабатывается сметная документация, после чего измененный проект с изменениями будет передан на заключение в ФГУ «Главгосэкспертиза России. Ожидается, что корректировка проекта приведет к увеличению сметы как минимум на 1 млрд.рублей, пишет «Деловой Петербург».
Напомним, что первую госэкспертизу проект стадиона прошел в 2008 г. В составе скорректированного документа предполагается существенно увеличить бизнес–зоны, разместив их в лучших местах и расширив проходы для зрителей, как того требуют пятизвездочный статус и стандарты УЕФА и ФИФА. По словам заместителя председателя Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга Александра Дюка, это позволит упрочить безопасность и комфорт зрителей. Кроме того, повысится коммерческая привлекательность стадиона для будущей эксплуатирующей организации. При этом в Стройкомитете подчеркнули: стадион уже полностью отвечает всем российским требованиям и нормам безопасности.
Таким образом, грядущие изменения скорее будут направлены на повышение статуса стадиона.
Ранее директор ФК «Зенит» Максим Митрофанов уже высказывал предположение, что арену на Крестовском передадут в управление клубу. ФК и стал инициатором изменений проекта. В 2009 г. он заказал анализ проекта стадиона спортивной маркетинговой организации IMG и компании Wembley National Stadium Ltd (управляет стадионом «Уэмбли» в Лондоне). Их рекомендации и легли в основу корректировки. Позже выяснилось также, что следование международным стандартам необходимо и для того, чтобы стадион смог принять чемпионат мира по футболу в 2018 г. (судьба заявки России на проведение ЧМ–2018 определится в декабре 2010 г.).
Напомним, что стадион строится на средства бюджета города. С генподрядчиком строительства, ЗАО «Инжтранстрой», заключен контракт на 13 млрд. рублей. По мнению архитектора Рафаэля Даянова, расходы на это строительство будут только расти.