2009 г. оказался для рынка недвижимости более спокойным, чем ожидали эксперты
По мнению экспертов ГУД, 2009 г. выявил наиболее сильных игроков строительного рынка, очевидными стали преимущества и недостатки стратегий конкурентной борьбы управляющих и девелоперских компаний. Банкротства коснулись только тех компаний, которые уже к началу кризиса испытывали финансовые трудности.
В настоящее время увереннее себя ощущают на рынке девелоперы, которые ведут лояльную ценовую и арендную политику. Нехватка финансирования, отсутствие выгодных условий кредитования и поиск соинвесторов остаются главными проблемами. Банки ведут себя осторожно и консервативно, придерживая средства. Однако тотального передела рынка и серьезного укрупнения каких-то игроков не произошло.
2009 г. стал показательным в отношении концепций проектов. Произошло четкое разграничение объектов (особенно в сфере торговой недвижимости) на успешные и неудачные. Преимущество в местоположении зачастую имеет определяющее значение.
Число сделок с коммерческой недвижимостью оставалось на низком уровне, предложение во всех секторах превышало спрос. К концу года падение цен и ставок практически остановилось, увеличилась покупательская активность населения. В результате у инвесторов вырос интерес как к действующим успешным объектам, так и перспективным проектам и земельным участкам.
Несмотря на то, что в долларовом эквиваленте индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга с начала 2009 г. практически не изменились, рублевые цены продаж офисных и торговых зданий, равно как и арендные ставки (особенно на офисы) в течение года заметно падали. Дальнейший сценарий развития рынка коммерческой недвижимости сильно привязан к макроэкономической ситуации и государственной политики.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Петербурга за декабрь 2009 года
|
Индикаторы |
31.12.09, $ |
Изменение за декабрь 2009, $ |
Изменение с начала кризиса, $ |
Изменение в рублях |
|
|
за 2009 год, % |
с начала кризиса, % |
||||
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, кв. м/мес. |
33,6 |
-1,86% |
-41,08% |
-13,9% |
-27,50% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, кв. м/мес. |
23,2 |
3,92% |
-39,51% |
-18,5% |
-27,00% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, кв. м |
3373 |
-4,20% |
-40,05% |
-29,2% |
-28,67% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, кв. м |
3175 |
1,68% |
-29,13% |
-15,7% |
-15,79% |
В 2009 г. офисный сектор Санкт-Петербурга испытывал значительные трудности из-за резкого сокращения спроса. В связи с неопределенностью будущей доходности объектов, а также проблем с финансированием, большинство офисных проектов оказались замороженными. Значительная доля проектов претерпела реконцепцию с перепрофилированием преимущественно в жилую функцию.
Произошла существенная коррекция цен и ставок в высококлассном сегменте (ставки на высококлассные офисы упали за год на 25-30%).
В декабре 2009 г. ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляли 700-1900 рублей за 1 кв. м в месяц, класса В – 500-1000 рублей, класса С – 300-850 рублей (с НДС). Общее повышение ставок в декабре относительно ноября обусловлено ростом максимальных ставок во всех сегментах.Цены продаж офисов в декабре по сравнению с ноябрем 2009 г. практически не изменились.
В декабре 2009 г. арендные ставки на торговые помещения немного снизились (на 1,9% по сравнению с ноябрем 2009 г.), в спальных районах города они составляют 400-2500 рублей за 1 кв. м в месяц, на проходных улицах – 800-3000 рублей, на Невском пр. – 1500-7500 рублей.
Спрос на аренду магазинов со стороны торговых операторов сохраняется, но арендаторы стали гораздо избирательнее в отношении выбора локации и концепции торгового центра.
По данным АРИН, на середину декабря посуточные ставки аренды 1-комнатных квартир составляли 2,5-5 тысяч рублей в сутки, 2-комнатных– от 3-10 тысяч, многокомнатных – 15-60 тысяч рублей. Для сравнения, посуточные ставки аренды в конце октября на «однушки» начинались от 800 рублей в сутки, на «двушки» - от 1500, на многокомнатные квартиры – от 2000 рублей.
«Столь значительный рост ставок аренды объясняется приближением новогодних каникул, - отмечает Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АРИН. – На период январских праздников туристический поток возрастает. Это дает возможность собственникам квартир повысить стоимость аренды». В этом году большинство договоров аренды квартир на новогодние праздники заключалось в ноябре.
Что касается долгосрочной аренды жилья, то в ноябре и в первой половине декабря количество запросов со стороны арендаторов значительно сократилось. Собственники были готовы идти на снижение ставок в размере 1000-2000 рублей, либо предоставлять различные льготы по коммунальным платежам», - говорит Т.Болбошенко.
В целом серьезного снижения ставок аренды за период с начала ноября по середину декабря не произошло. На середину декабря 1-комнатные квартиры предлагались по ставке от 14000 рублей в месяц, двух- и трехкомнатных квартир – от 17000. Величина аренды на наиболее ликвидные квартиры (меблированные, с хорошим ремонтом, оснащенные бытовой техникой) начинались от 20000 рублей в месяц. Хорошие «двушки» выставлялись по ставке от 25000 рублей, «трешки» - от 28000.
Если говорить о структуре предложения на рынке аренды жилья, то в ноябре-декабре на долю 1-комнатных квартир приходилось порядка 56% от общего числа предлагаемых в наем квартир, на долю 2-комнатных и 3-комнатных квартир – порядка 35% Оставшиеся 9% разделили между собой многокомнатные квартиры. Наибольшее количество предложений было сосредоточено в Приморском, Калининском, Московском и Выборгском районах.
Наибольшим спросом в ноябре-декабре пользовались 1-комнтаные квартиры (порядка 48% заявок). Около 35% искали 2-комнатные квартиры. Остальные рассматривали варианты объектов с количеством комнат от 3 и выше. Наибольшей популярностью пользовались Выборгский, Приморский, Московский и Кировском районы.
«Ставки аренды в начале февраля традиционно будут снижаться на 5-10%, - прогнозирует Т.Болбошенко. – «Низкий сезон» может длиться примерно до июня, что связано с невысоким спросом. Однако, уже с начала лета ставки постепенно начнут расти».